房地产的未来，定了！

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形势突然出现了新的转向。

一条楼市的重磅新闻，开始刷屏：

8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件已经于9月1日正式印发。文件提出保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定。

文件中提出了两个“新”：

“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”“推动建立房地产业转型发展新模式”

保障性住房地位得以空前提升。

这是继7月份重要会议提出“房地产供求关系出现重大变化”之后，又一个关于房地产的重要信号。

经济观察网的独家报道甚至给出了这样的标题：

显然，这是一个重大表述，中国的房地产模式将迎来转变。

一个新的时代正在到来。

新中国建立之后，全国实行的大都是住房分配制度，能分到房也一度成为身份和地位的象征。

改革开放之后，市场化因素也逐渐蔓延到房地产市场。

但直到1998年，中国的住房分配开始货币化，也就是所谓的住房商品化。

长达40多年的房地产浪潮，就此拉开序幕。

商品房改革，一定程度上解决了分配不公、土地使用一系列难题。

但也带来了一定的问题，商品房过度市场化、居民购房负担越来越重。尤其是“高周转”模式下，房企的肆意进击，带来了巨大的债务风险。

供求关系已然发生变化，如今要对房地产做的，不再是局部调整，而是大方向上的改变，寻求一种更长期的、可持续的、健康的发展模式。

这才有了新一轮“房改”的呼声。

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由于这份事关全局的“14号文”并没有公布，但从那篇独家报道中，还是能得出几个关键点。

显然，新一轮房改的核心将是保障房。

这与文件提出的两大目标息息相关：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

对大多数的刚需来讲，并不在意房地产供应是多是少，他们只在乎能不能买得起。

因此，把购房门槛降低，消除买不起房的焦虑，才是第一步。

起码能把大家的信心恢复一些吧。

而第二个目标，更是直接点名了未来中国房地产市场的模式：

商品房回归商品属性，保障房稳住工薪收入群体。

言外之意，谁能买得起商品房谁去买，买不起的可以考虑保障房。

如此一来，才能“居者有其屋”。

未来的房地产市场，将形成商品房+保障房各自独立的两个市场，互不干扰，又互为补充。

文件也给出了一部分具体的操作：

保障房的价格，采取市场化方式运作，按照保本微利原则，公平公正配售。“配售价格按基本覆盖划拨士地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定”。

保障房嘛，图的不是赚钱，但也不能让买房人通过购买保障房获利。

所以，又加上了这一条：

保障房必须实施严格的封闭管理，禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。

买过保障房就老老实实住，闲置或者不住了，就回到政府手里，再重新分配，防止资源的浪费。

另外，实施“房改”的范围也有限定——“300万以上城区人口城市率先探索”。

按照七普数据，全国城区人口超过300万的城市共有35个。

但如今这份名单又有了新变化。

8个超大城市：上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉

15个特大城市：东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、苏州、石家庄

12个Ⅰ型大城市：南宁、厦门、太原、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州

35个城市基本包括了中国的核心城市。

这些城市，是人口最多的地方，也是购房压力最大的地方，商品房占主导的格局，更急需改变。

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其实，2018年深圳就已经动手了。

深圳将住房市场分为商品房、人才住房、安居房、公共租赁住房，未来的占比分别是40%、20%、20%、20%。

也就是说，未来的深圳市场，商品房只占40%，60%都是保障性住房。

这很难不让人想到新加坡模式。

1960年，新加坡开始主导建祖屋，与商品房形成双轨制。如今的新加坡，80%的人住在祖屋，20%的人购买私宅。

1998年房改之后，中国的房地产市场从土拍到预售制，走的是香港模式。

新一轮“房改”，大概率是要转向新加坡模式了。

保障性住房成为基本盘，占到60%的份额。

商品房成为市场的自由选择，占到40%的份额。

但改革从来都是最难的事情。

触动利益比触动灵魂还要艰难。

新加坡的人口只有592万人，小面积+小人口国家，天然的更适合这种模式。

但中国不同，14亿人分布在960万平方公里的土地上，人口流动远比新加坡高出百千倍，住房市场很难做到完全统一。

另外，要想做到保障房占据主要市场，需要政府花大力气、花费大量资金，在如今财政紧平衡、债务堆积的状况下，能否完全做到还有待商榷。

改革之路，道阻且长。

但这条路，必须走下去。