惠誉：房地产业务表现疲弱 但预计首创集团杠杆率仍在可控范围内

观点网讯：10月30日，惠誉将北京首都创业集团有限公的长期外币和本币发行人违约评级从“BBB”下调至“BBB-”，展望稳定。

此次评级下调反映出，在房地产行业低迷之际，首创集团房地产业务的房地产和土地销售表现疲弱，导致杠杆率持续高企。首创集团稳健的融资渠道，以及惠誉预计未来两年房地产领域的杠杆率可能仍在可控范围内，支持了该集团稳定的展望。

惠誉基于首创集团三个核心业务板块的加权平均信用状况评定该公司的独立信用状况为“bb-”。首创集团的独立信用状况综合考虑了房地产板块处于“bb”的较低位区间，基础设施板块处于“bbb”区间，以及环保板块处于“b”的高位区间或“bb”的低位区间。

惠誉表示，首创集团的房地产业务房地产板块表现较弱。由于销售疲软和利润率削弱，其杠杆率在2022年恶化至49%，并在2023年上半年保持在52%的高位，超过了惠誉此前45%的负面评级阈值。

惠誉预计，以净债务/净房地产资产衡量，首创城发的杠杆率在未来两年将保持在50%-55%的高位，预计2023年销售额将下降30% ， 并在2024年再下降10%。

尽管惠誉预计，如果2024年及以后京津地区的土地一级出售未取得重大进展，则首创集团的现金收入/总利息之比可能会削弱。就中期而言，控股公司的利息覆盖率将维持在1.5倍以上，但借贷激增或土地出售和资产处置的大幅减少可能会降低覆盖率。不过，惠誉预计首创集团的境内融资渠道将不会受到阻碍。

首创集团的环保子公司首创环保的EBITDA利息保障倍数维持稳定，且其银行信贷和资本市场融资渠道保持通畅。惠誉预计如果首创环保保持去杠杆，首创环保的信用情况将进一步改善。然而，鉴于该公司的贡献率有限，环保和基础设施部门的信用状况略有改善可能不足以提升首创集团的SCP。

于首创集团由北京市国资委全资拥有，且须从事政府主导的业务，惠誉评定首创集团的法律地位及政府持股和控制程度为“强”。惠誉认为首创集团的政策性业务不太可能受到其债务违约的严重影响，因为此等服务主要依托既有的基础设施，额外仅需较小规模的维护资本支出，因此违约带来的社会影响为“弱”。

首创集团的债务规模较大，因此其若违约可能损害北京市政府相关企业的资本市场融资渠道的畅通。然而，首创集团市场驱动的房地产业务可能令投资者认为该公司的融资在一定程度上独立于政府支持。

可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动/上调评级的因素包括：北京市政府提供支持的可能性上升，首创集团三个板块的独立信用状况改善。

可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动/下调评级的因素包括：北京市政府提供支持的可能性下降、首创集团三个板块的独立信用状况恶化、首创集团的现金收入与利息支出的比率持续低于1.5倍、控股公司债务大幅增加。