规范“自拆自建” 助力城市更新

【虎胆琴心】

规范业主“自拆自建”或开发商主导的城市更新，对稳定房地产市场预期也具有重要意义，有利于提升楼市活力，真正做到“房住不炒”。

宋腾虎

推进老旧小区更新改造，是所有城市都难以绕开的命题。近年来，多地开发商参与的大规模城市更新项目频频按下“暂停键”，而老旧楼房原址“自拆自建”的消息则常常引发热议，虽然此类案例有成功也有挫折，但也为城市更新带来了切实有益的探索，值得从制度上予以完善。

所谓“自拆自建”，主要是指业主群体筹措资金翻建老旧住宅，与传统意义上的开发商主导截然不同。根据媒体近日报道，南京市虎踞北路4号5幢的业主们，去年已在“原址、原面积、原高度”原则下低成本重建入住新楼，今年10月份多数又获得产权证，这个被称为“国内首个产权人自筹资金翻建项目”划上了相对圆满的句号。此外，国内其它地方也出现类似探索，长沙里仁坡2栋、3栋、4栋改造后，有业主实现了12.6万元认购59平方米的房子。北京朝阳劲松一区114号楼，业主花费不到10万元住新房。成都中央花园小区楼龄不到30年，但因老旧破等问题，数千业主也谋求原址重建，但目前来看困难重重。

老旧住宅重建不仅关乎业主生活环境的改善和资产的保值，同时也与公共利益密切相关，因为新建住房容积率的变化必定会对周边环境造成积极或负面的影响。随着国内房地产市场逐渐进入“存量房”时代，新房开工建设较前些年的火热显著降温，群众对老旧小区更新改造的关切更显急迫。一方面，传统开发商参与的大规模城市更新，多数业主无需花费资金，不过容积率往往会增加，居住体验可能比较拥挤。另一方面，业主主动寻求“自拆自建”，需要付出一笔不菲的建设费用，但由于容积率几乎不变，此类新建后的房屋综合价值或会更高。

在笔者看来，“自拆自建”是推进城市更新的积极补充，值得大胆探索。业主、建设企业、政府部门等作为参与方，应重点做好明晰政策边界、监管建设全流程、节约建筑资源、优化沟通服务等环节工作。

一是要明确“自拆自建”政策边界，让此类项目在实施过程中有法可依，纠正一些业主的预期偏差。整体来看，在各地严格控制新建超高层建筑的背景下，除增建必要的公共服务设施外，“自拆自建”行为应尽量避免容积率出现大幅变动，减少对公共利益的影响，这也是前述南京虎踞北路4号5幢项目的做法。如果确实存在翻建后面积增减的情况，也需要尽快在制度上予以明确如何处理多余的物业。

二是业主自发翻建老旧住宅应统筹做好拆除、建设等环节监管。老旧小区拆除重建涉及的环节复杂，需要由专业机构来保障推进。要提前做好规划，对建设者中遇到的难题做好全面预判。要加强安全监管，防止出现建设事故和质量问题。在资金募集和监管方面，应恰当引入银行性金融机构等，保障业主的资金安全，避免产生“烂尾”现象。

三是老旧住宅翻建应避免资源浪费。即使业主全部同意，“自拆自建”也应遵循节约原则，避免不必要的浪费。假如现有房屋不存在安全隐患，不属于专业机构鉴定的“危房”，应有必要继续充分利用，通过加固、翻新等方式改善居住环境，切实防止大拆大建问题。国内不少建筑生命周期仅二三十年，在某种程度造成资源的浪费。

四是政府作为服务部门，应在合法合规内主动为群众做好服务。例如，针对“自拆自建”呼声高的小区，政府部门应为业主在收集意见等方面提供必要便利。一般而言，在项目前期征求意见、寻找失联业主等方面，政府机构掌握着更多的资源，拥有更强的公信力，适当参与会让相关工作开展更加顺利。一些经济困难业主在租房过渡期间的基本生活问题，也有必要予以妥善处理。

当前，国内房地产市场存在较大压力，各类完善楼市发展的调控政策一段时期内密集出台。规范业主“自拆自建”或开发商主导的城市更新，对稳定房地产市场预期也具有重要意义，有利于提升楼市活力，真正做到“房住不炒”。社会上有种常见的说法是，“买的房子住不了70年就不行了，想要拆迁也不容易”。如果“自拆自建”这条路走得通畅，对于购房者的信心提振也不言而喻。当然，政府机构在此过程中应依法充分发挥作用，在防范债务风险和道德风险的同时，给予合理适度支持，从而稳妥有序推进城市更新。

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