阵痛之中，房企穿越周期之万科样本

生活最好的状态

就是

冷冷清清的风风火火

——木心

作者｜十一郎

来源｜地产十一言

阔别北京4年半，万科终于在北京有了新项目！

10月27日，北京万科用一场名为“明天，我们将住在哪里？”的发布会，带来了崭新的产品，来对“年轻人”与“房地产”两个看起来断层的关键词做出融合。

近年来，万科在北京市场的动作不算多。此次拿地，又在行业下行转折变化之时。作为行业龙头及风向标，万科对于北京市场的这一用脚投票，让业界对新项目万科东庐充满期待。似乎，在行业转变期，万科对北京市场的态度，会向行业传递出一些信号。

而一周前，万科在2023年度媒体交流会上，郁亮回答媒体提问时表示，“没想到阵痛比预想中更长、更痛，阵痛还没结束，光熬还不行。行业要从过去简单的规模发展到今天更高层次的发展去转变，不管你愿意不愿意、是否准备好，都要迎接新的发展阶段。”

新发展阶段的万科，究竟要怎么“活下去”？

阔别4年，万科再次回归北京市场，究竟要以什么样的姿态获得自己的市场呢？穿越三次周期的万科又有什么样的秘诀呢？

01

DICHAN SHIYIYAN

再回北京

一向有超强判断力的万科再回北京，引起了广泛关注。新项目以“年轻人”为目标客户，想把“年轻人的房子”做到极致。

8月，万科在拿下北京通州这块地时，就有很多声音，有人说这块地不错，也有人说地理位置有瑕疵。但无论如何，作为龙头大哥的万科在北京的再次出手，对北京市场的信心都是一份加持。

先看看项目具体情况。

这次万科选址在通州，项目距运河CBD距离1站地铁，周边配套齐全，商业、医院、公园等应有尽有，附近又有五环路、朝阳北路等交通，配套能打。

在郁亮“好产品才是最好的话术”的理念下，万科的产品力从来都是市场标杆。十一郎研究了新项目的产品设计与细节，觉得，这次北京万科用力有点猛。

先来看社区布局。东庐抛弃了传统梅花桩式的布局，选用了“围合式”布局，把最出货值的地方，主动做低，其中几栋楼只有4-5层的高度，连限高的一半都没有。

这样做的结果就是，既有围合感，又能让阳光充分的洒进社区，视野得到延展。要知道，阳光和视野，是城市低密的灵魂所在了。

另外值得注意的细节，万科东庐的楼和楼是拉齐的，这样做的结果是不仅视觉感受会很有秩序感，空间上也能拥有一个更完整的庭院。

除此之外，东庐的景观设计，社区的烟火气等都符合年轻人的审美需求。

在总价390万起的刚需和刚改盘里，万科东庐的社区品质，可谓诚意满满。

只是，基于当下转折变化的市场行情，对于北京万科来说，重回北京市场仍有很多难题。

据十一郎了解，虽然四年没有新项目，但早些年开发的项目仍未出清。

据不完全统计，2018年在青龙湖板块开发的翡翠云庐和翡翠西湖，据不完全统计，还剩83套房源未售出；2018年与卓越合作的翡翠山晓，网签率为70%；顺义的观承别墅，据了解三期的自持占比37%……

行情疲软，叠加口罩因素，过往的产品是否能应对当下客户的高性价比需求，也是一个问题。

好在，北京万科时隔四年再次北京拿地，从一个认可高端地产抗风险能力的产品品质领航者，兼顾到性价比的需求，不得不说，北京万科对市场的把握还是很准的。

要知道，如今的房价，想要400万上车朝阳区新房，可选择的空间的确不大。更何况背后还有万科物业的加持。

四年后回归，无论是因为北京万科储备不足该补仓了，还是“躺平”休息过后的奋起急追，北京万科的动作都引起了不小关注。

因为，它是万科。

02

DICHAN SHIYIYAN

强化行业信心

无论是恒碧万融，还是招保万金，万科都有一号。

无论是行业最初的野蛮生长时代，万科走在行业最前列，抑或是在转折渐变之时未雨绸缪地提出“活下去”“白银时代”的底线论断，万科的前瞻性都令业界佩服。

准确判断大势，提前预料市场的变化，是万科多年来为行业提供的宝贵意见，也正因如此，万科才能成为少数的、安全稳定穿越三轮周期的唯一房企。

目前，万科资产、股东权益行业第一。市值、营收、归母净利润行业第二。财务稳健性上领先信用评级，成为市场中为数不多还能依靠自身信用发行债券的房企。2023年1-8月，万科719亿投资了32个项目，内部收益水平在20%以上。

上半年数据显示，短债占有息负债比例降至14.2%的历史低点，长期负债占比提高至79.5%，新增融资的平均成本为3.88%。

在体现经营关键指标的现金流上，万科持有货币资金1221.8亿元，现金短债比从2.1倍升至2.7倍，净负债率49.47%。

整个行业来说，无论是否愿意或是否接受，行业都在进入新的发展阶段。

10月20日，万科年度媒体交流会上，在野蛮生长时期提出“活下去”的郁亮，反倒在行业低迷期给出相对积极的观点：“短期有压力，长期有信心。”

郁亮认为，目前市场的悲观情绪主要是两种声音：一种是“过剩论”，即认为房子已经太多了，不需要再建了；另一种是“政策没用了”。这一论断再次引起业界波动。

对于“过剩论”，郁亮进行了详细阐述。

首先，导致“过剩论”的原因有两个，第一个是“我们都被平均了”。马斯克身边的财富与普通人身边的财富，不是一个量级的，所以，大家都被平均了。

第二个方面是，数字不能只看静态数据。我国目前人均居住面积38.6平方米是建筑面积，如果折算成使用面积，仅相当于40年前日本的居住水平。今后中国的居住要着眼于“好不好”上，已经过了“有没有”了。客户对居住需求的多元化，倒逼市场供应也要创新。这是一个客观事实的变化。

针对“政策没用了”论点，郁亮则认为，政策虽非万能，但绝非无用。市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力，但不能指望政策一招解决所有问题。

郁亮预计，对于住宅建设的需求，中枢值在10亿平方米到13亿平方米之间。由此可见，当前住房建设水平超出了需求。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，与中枢值存在较大差距。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压抑久了总会释放出来。

但无论如何，当前行业已陷入资产负债危机是事实。如果没有大规模低息债务置换，没有销售回暖，行业会继续低迷。

好在，风来了。

第一，10月24日，中央财政公开表示将在四季度增发一万亿国债。在前三季度土地出让金同比下降近20%的背景下，此举大大缓解了地方财政压力，辅助地方化债。

一万亿国债将用于灾后重建，可以填补一些房地产市场的空白，比如增加行业就业等，一定程度上解救行业困境。

但爱说实话的十一郎认为，政策一招解决所有问题不可能，真正救市的政策可能是解除限价、降房贷利率、房企多融资等。

第二，政策救市只是一时的，而房企的自救及日常经营才是日常。房企开发的过程是资产做重的过程，对经济周期十分敏感，本质上其实是金融行业。

对于买房人一端，更加关心的是房企爆雷、产品交付、资金监管等问题，但住宅需求仍然不会冰封。

03

DICHAN SHIYIYYAN

万科做对了什么

无论行业发展空间有多大，但房地产市场是一定不会消失的，而“剩”者为王之所以能“胜”，真的与一个企业的核心领袖的综合素养有很大关系。

万科能够多次穿越房地产周期，做对了什么？

十一郎认为，一个企业能够多次穿越行业周期，最大的素养是其较强的忧患意识。

从喊出“活下去”开始的2018年，万科就主动控制开发业务增速和规模，有意识铺排经营类业务。

坚持开发与经营服务并重，从长期最大化市场价值的角度建立领先优势，用尽可能少的资源更好得满足客户需求，适应管理红利时代。这也是万科“过冬”的主要逻辑。

而在真正行业底部时，又会成为行业信心的标志，在新的变化下快速切换心态，万科可谓行业的“定海神针”。

第二，就是顺应时代的变化，适时调整公司战略。

郁 亮认为，只 有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。 对万科而言，与客户、城市同步发展，就有生意做。 因此，万科选择了开发经营服务并重的战 略。

这当然不是一蹴而就的，是个慢功夫，更是一场攻 坚战。

首先，要培养出赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力；其次，要真正实现商业模式的闭环。

在这一点上，十一郎倒认为，赚小钱、赚慢钱、赚辛苦钱的能力是好培养的，最难的是心态。

让一个习惯赚大钱、赚快钱、轻松赚钱的行业去做一些“不起眼”的“小事”，最需要过的是心理关。只有愿意“接受”，才有可能去“创造”。

第三，修炼内功。

万科开发业务负责人张海表示，当前阶段首先要将基本功练得更好，其中练是核心，把业务和管理的基本动作练扎实，就能产生新的价值。所谓基本功，首先是按期、保质地将产品交到客户手中。

这两年万科努力推进“兴交付”，都是万科对于交付社区的期待和畅想。截至9月底，万科已交付住宅近16万套，总面积2018.6万平方米，其中153个批次实现了“交付即办证”。

另外，万科也在社区商业方面下功夫。张海认为混合开发已经成为万科重要业务组成部分，核心是实现“宜居、宜业、宜商”。

在行业底部做这些“细致”的事，是需要有耐心的。在十一郎看来，对现在的耐心，就是对未来的信心。

跟许多业内操盘手聊当下行业之时，我有一个体验，就是比起复杂的政策工具箱，许多中小企业更愿意去研究、学习万科等头部的企业。

是因为，头部企业的做法更有借鉴意义，而作为行业指明灯的万科，给大家树立的精气神，以及对行业的精准判断和信心，才是市场和大家最盼望看见的。

如郁亮所说，行业阵痛还在持续当中，各方都不容易，但万科相信城市永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

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