新一轮房改，真的能把房子的价格打下来吗？

要说这几天楼市最引人关注的新闻，当属“新一轮房改”的消息。

事情是这样的：

前段时间，一份关于规划建设保障性住房的文件正式印发，对接下来房地产市场做了一次重要定调。

关于这份文件讲了什么，雁姐上周已经做了解读，大家可以戳下面视频看看。

而这份文件引起大家高度关注的重点，在于它首次明确提到：

让商品房成为商品，回归商品属性；让保障房成为保障，回归居住属性。

不夸张地说，随着这个新方案的提出，中国楼市可能会迎来翻天覆地的改变。

新一轮房改

对楼市有什么影响？

看到这里，相信很多人还有点迷糊：

这个方案怎么就能颠覆楼市了呢？以前那么多政策，也没见让房价下降啊，这个什么“房改”之后，我就能买得起房了吗？

你别说，还真能。

“新一轮房改”的本质，其实有点类似新加坡模式。

一方面，由政府主导，明确保障房体系，以最低成本和价格建造保障性住房，让大城市的工薪阶层住得起便宜的房子，国家给你在城市里提供最基础的安身立命之所。

虽说国内以前也有保障房，但是它们的规则不明确，有些在一定年限或交齐金额之后就能够上市交易，依然存在漏洞。

但这一次的方案，明确了保障房禁止以任何方式变更为商品房流入市场，彻底剥夺了保障房的资产属性与流通价值。

另一方面，由市场主导，放开对商品房的管控，限售、限购、限价都有可能取消。开发商甩开了膀子干，去做出更优质、更高端的住房，给想要享受更好居住环境的有钱人去买。

这个方案一旦落实，国内的楼市会变成什么样呢？

我们不妨以新加坡作为参考。

在新加坡，80%的居民住在由政府建造的组屋中，购买商品房的居民占比不到20%。

新加坡的组屋有多便宜？

最低25万新币就能买到一套四居室，折合人民币仅约100万。

而新加坡家庭居民月收入中位数已经达到人均1万新元，在扣除生活成本后，大部分家庭都能在2-3年内购买组屋。

不过，即便在购买组屋后，新加坡人拥有的也仅是组屋的“使用权”，在新加坡的组屋房契上，你的名字只能被标为“租客”，房屋的所有权仍归政府所有。

这也确保政府在组屋的转售上，可以行使更多的限制权利：

一个家庭只能拥有一套组屋，一生只有两次购买组屋的机会，只有实际住满5年方能转售，且只能转售给符合条件的人……

一旦不符合条件，对不起，政府有权收回组屋。

而新加坡的组屋，长得有点像国内上世纪8、90年代的单位宿舍或工人新村，没有封闭的小区，公共空间都是开放的，像学生宿舍一样。

新加坡组屋

当然，该有的生活配套都会给配齐，一般组屋附近都会有公车站、商店、儿童游乐场、公园等……只不过这些都是公共的，整个街区的人一起使用。

那如果你想过得更舒服、更有隐私怎么办呢？去买私人公寓。

新加坡的私人公寓出了名的贵，即便地段相同，但价格比组屋贵出50%。

以核心中央区为例，一 套46平公寓，要价140万新币，相当于人民币748万，折合单价高达17万/平。

新加坡公寓价格

私人公寓自然品质会更好，会有围蔽式的花园小区管理，还有私用的泳池、健身房、网球场、多功能厅等等。

新加坡乌节路某豪宅公寓小区平面图

很明显，新加坡分成了两个完全独立的市场——组屋和私人公寓，大家井水不犯河水。

而现在，国内也迈出了尝试转型的第一步。

对广州楼市

有什么影响？

说回到大家最关心的问题：

“新一轮房改”什么时候实施，是全国实施吗？

文件中提到，“支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践”，而根据七普结果，满足这个条件的城市，全国有35个：

上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、无锡、福州、长春、南昌、常州

一旦执行新一轮房改，广州的楼市会发生什么样的改变呢？

首先，商品住宅会逐步高端化，无论设计理念或品质，都会越来越聚焦城市上层人群的需求。

其次，城市内部的价值，会发生非常猛烈的洗牌。高消费力人群聚集的区域或板块， 对于商品住宅的需求更高，受市场行为推涨片区房价的可能性就更大。不过相信那时，部分区域的高房价，已经跟大多数人没有关系。

第三，从广州近两年保障性住房的选址来看，大多位于番禺、白云等次中心区。随着后续保障性住房的占比提升，只有郊区能够满足这么大规模的用地需求。如此一来，中心区和郊区的商品房价值，也会进一步拉大。

当然，我知道更多人会考虑一个问题：

随着“新一轮房改”执行，人人有房住，那我现在是不是不该买房？我手上的房子是不是应该卖掉？

说句实话，现在这个方案还处于起步状态。新加坡从确定推行“居者有其屋”计划，到大部分人住上组屋，用了整整33年。

现在有明确住房需求且资金能覆盖的，该买咱还是得买。就算是在新加坡，大部分中产阶层在攒够了钱之后，还是会选择买私人公寓，毕竟带来的是完全不同的居住体验。

不过，未来判断房子价值的标准也会发生变化。

一是中心区的老破小，价值会断崖式下跌。

现在中心区老破小的主要“接盘侠”，是刚需买家。未来保障房的出现，为刚需家庭提供居所，中心区老破小就成为了富人看不上，普通人不会买的“鸡肋”产品。

二是大部分学区房会失去价值，特别是老破小的“学区壳”。

保障性住房的推行，也会推动教育平权。你住的保障房带的是什么学校，孩子就读什么学校，没有太多选择余地。

三是新房中的中低端产品、小户型产品，因为其承担功能跟保障房重合，所以会承受比较大的冲击。

最后，我还想强调一点：

如今国内的楼市，已经指向了双轨制的新局面。

商品房就像奢侈品，可以贵得相当无厘头，总有追求品质的人会为其买单。

保障房就像环保袋，便宜好用，经久耐用，人人用得起。

让保障的归保障，让市场的归市场。我希望终有一天，房子对于大部分人来说，不是奋斗一生的梦想，而是像车子、电器一样：

我买它，只是因为我需要，再无关其他。

关于“新一轮房改”，还有很多值得深入分析的内容，文章篇幅有限，无法一一展开。

但是今晚，广州地产大V雁姐将携手地产专家蔡照明，为大家深入讲解广州房价接的走向及入手逻辑。

大家关于“新一轮房改”的疑问，或是在广州买房的“疑难杂症”，都可以到直播间中对雁姐提问！

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