3W跌到1.8W，三江口的学区炒作，最终崩盘？

最近福州又发布了第五次的土拍公告，近期的土拍可以说非常密集，这一次土拍地块都位于仓山区，其中大部分地块都来自城南，下面就来聊聊。

土拍公告

土拍内容：11月14日举行，出让5幅地块，面积276.19亩，起拍总价24.86亿元。

仓山区福峡路西侧4幅宅地，并要求配建九年一贯制学校，建成后产权无偿移作为“十九中仓山校区”办学。

除此之外，还有1幅，位于中洲岛的商服用地。

分析：对于福峡路的四幅地块，在此前公布的土拍清单已经出现，这些地块来自福安新区旧改。

这次集中出让，合计达到262亩，全部是纯商定位，配合容积率2.0的设置，这里预计的建筑面积25万方，按套均100平米计算，能供应2500套左右。

相比于近期三远的大体量供应，城南受机场限高，这次旧改的供应住宅体量还不算夸张。

不过地块周边，已经存在一个巨型项目，即tod-榕耀之城，面积287亩，配建4万方人才房，楼面价10280元/平，目前售价1.8万左右。

为了更好的促进后续的楼市去化，这次土拍直接给出了中小学用地的规划，宗地2023-35号，其中68亩用来做教育用地，无偿移交给十九中，做九年一贯制学校。

换言之，这些地块已经前提搭配了这所名校，这样的案例不少见，特别在城南。

当初最典型就是三江口的清华附中，周边的新盘靠着这个名校，巅峰期捆绑车位售价突破3万。

后来板块继续沿用，宗地2022-06号，土拍供应的时候，特别备注地块的配建小学，无偿移交一附小。

借鉴蓝房网的截图，三江口下洋+清富片区，已经构建出了一个强大的名校群，麦顶三江口校区、一附小三江口校区，十六中三江口校区。

不同于其他板块的名校炒作，比如东区的榕博集团，或者近期南二环的麦顶分校。

这里给出的全部是福州头部公立校的校区，而非分校。

可以说官方对于三江口的资源，是市区一众板块无法企及的。

名校溢价

回到这次土拍地块，从楼面价来看，住宅部分基本在1.06W，优势在于地块分割后，每一幅体量都不大。

除了这个名校的加持外，近期位于地块东南侧的医疗用地，也放出消息：福州市第二总医院三江口院区，项目预算总投入约41亿元。

除了教育、医疗外，地块周边被地铁1、4、5号线，三条地铁包围，不同于其他地块的画饼线，这三条线路都已经开通。

看到这一系列的描述，地铁+教育+医疗+纯商，看上去这些地块条件不错，是否会有吸引力？

从楼面价对比来看，这些地块与3年前的榕耀之城没有太大差异，如今项目售价1.8W。

除此之外，周边还有一众安置房，以及待建的：黄山片区安置房188亩，兜底的三江尚隽94亩。

从目前南侧的安置房，前锦新城二手挂牌来看，均价1W-1.3W。

很明显整个板块的价格空间太小，在售的新盘去库存周期较久，对比楼面价的利润空间也很一般。

结合目前福州拿地的情况，这几幅地块，不出意外应该还是几家本土国企分别拿下。

提前给出的教育规划，也仅仅是为了后续上市，能更好卖一点。

此时有一个地块很值得借鉴，去年底的土拍，榕发低价拿下宗地2022-54号。

地块位于三江口清华附中周边，土拍给出划片清华附中承诺，最终楼面价11442元/平。

此时就有一个问题：目前清华附中楼面价1.14W，规划的十九中一贯制，值1.06W吗？

名校表现

清华附中算是这几年福州在名校资源运用上最成功的一次，只不过随着热度退却，这个热点已经不堪一击。

除了提前给出划片承诺的纯商，最终被兜底拿下，楼面价不过1.14W外，近期还有一个热点。

划片清华附中二部的大东海江山府，被自然资源和规划局发出交地通知书：剩余111.43亩已于2023年2月20日具备土地交付条件。我局已多次通知你司办理该111.43亩土地的交地手续，你司一直未予办理。

当初大东海以楼面价12336元/平拿下这幅巨型TOD，面积326亩，如今剩余百亩房企居然被催缴。

从原因来说很简单，项目划片二部，2021年5月领证，截至目前2年半时间，网签581套。

按当初规划，项目定位福州最大的TOD盘，体量达到3600套左右。

当初上市也搞出捆绑车位，后来楼市遇冷，取消捆绑，价格给出优惠。

不过即便如此，去化依然不算理想，特别在巨量库存的背景下，这个盘除了特价外，没有太多出路。

近期清华附中的首次中考数据也已经出现，虽然首批生源是全市摇号，不过最终老八所的录取名单，基本都是来自定向生资格，这样的表现与当初预期的名校光环，还是存在不少差距。

后来学校又闹出本部生源分流二部，最终学校发出官宣是消息不实，还有被投诉的小班制落空、学校的高中部连续两年中招无法招满等情况。

可以说这所学校，被寄予了过高的关注。

一旦有点风吹草动，就会被无限关注，最终给市场传达的信息，目前来看都不算太优。

当然能引起这么大的关注，还是在于当初这所学校被周边新盘炒作的实在过于耀眼。

以周边最典型的滨江正荣府为例：

这个安商房项目，最早开盘精装2.7W，随后炒作清华附中，在2021年高峰期，搞出：强制捆绑加一个精装包20万，捆绑一个车位36万。

最终售价直接达到3W左右，一度被相关媒体报道违规，不过还是抵挡不了市场的追逐，做到极高的去化表现。

如今房企暴雷，前几个月还发出延期交付，目前项目安商房已经在二手密集挂牌：

这些二手安商房，基本无证在售，挂牌均价1.7W-2W。

相比于商品房高峰期精装3W+捆绑车位，这个差价不低。

对于安商房，一旦有证，二手业主同样可以划片清华附中。

盘点总结

近期的城南土拍，可以发现官方已经给出了较大的资源倾斜，医疗、教育、地铁等，相比于市区部分板块，这里得到的重视度明显更高。

不过时光不再，如今即便给出名校的九年一贯制，预计最终还是国企拿地，后续上市压力也是极大，售价也基本跟周边没有太大差异。

所谓的名校资源，预计不会带来太多溢价，无非是在营销的时候，给予购房者一点预期而已。

相比于前几年，清华附中的火热，周边楼盘被炒作溢价过高，最终学校的短期表现差强人意，周边房企被催收土地，楼面价持续走低，二手安商直接砸盘。

很明显这个学校对楼市的溢价炒作，跟中国篮球一样，以为是开始，不曾想是巅峰。

如今整个城南，清华附中之后，来了一附小、麦顶、十六中、目前又来十九中。

虽然这些资源，是其他板块遥不可及的梦，奈何目前的楼市，外围已经崩塌。

即便地铁集中、名校扎堆，城南看上去依然很难。