城市更新特刊 | 静安零星旧改 零改探路——艰难的“第一步”

王家宅路旧城区一至二号里住着二十户人家，他们在上月搬离了这座老宅

江宁路街道76街坊有个幸福76照相馆，馆内的物品都是居民捐赠的老物件，不少居民搬迁前都来这里合影留念

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“十三五”期间，静安区全面完成25块成片二级以下旧里地块改造，受益居民26248户。

2020年4月，静安区提前8个月率先完成成片二级旧里以下房屋改造后，静安区委、区政府明确，“十四五”期间，静安区要全面完成零星二级旧里以下房屋改造任务。截至目前，全区已启动31幅零星地块改造，其中2020年启动4幅，2021年启动11幅，2022年启动7幅，2023年启动9幅，共惠及居民3671户。

轰轰烈烈30年。去年，上海终于啃下了成片二级旧里以下房屋改造的“硬骨头”。

多少人的魂牵梦萦，多少家庭的命运变迁，年年岁岁的喜怒哀乐，凝结成一幅缓缓收拢的历史长卷。这是了不起的发展成就，也是温暖人心的民生奇迹。

故事尚未完结。这座城市里，依然有人在期盼中等待沐浴旧改“阳光”。今年上海两会闭幕后的记者招待会上，市长龚正宣布，上海市委、市政府准备用十年时间、分三步完成“两旧一村”改造。

“两旧一村”，指的是零星二级旧里以下房屋、不成套旧住房以及“城中村”。“三步走”的第一步，就是到2025年全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造。这样的房屋，上海还有40多万平方米。

相比成片二级旧里，零星地块旧改面临面积小、户数少，开发价值低、资金筹措难等现实问题。然而，无论是为了民生福祉，还是提升中心城区经济密度和区域能级，改造都势在必行。

上海该如何啃下这块更硬的“骨头”？近日，记者蹲点零星旧改“主战场”之一的静安区，找寻答案。

图说：此次旧改的青云路以北老旧房屋

1 走出蜗居之困

静安区是上海最早启动零星旧改的城区之一。

早在2020年，最先一批完成成片旧改后，静安区就梳理了全区符合条件的零星旧里，排摸出47幅地块，涉及5000多证居民。

旧区改造历来被称为“天下第一难”。相比成片旧改，私房多、违建多、户口多，零星旧改的这“三多”更是将难度系数直接拉满。为了让居民们早日走出蜗居之困，各级政府部门承担着巨大的资金压力，想方设法推动旧改。但各种人情冷暖，利益纠葛，艰难取舍，高度考验基层干部的工作能力和为民情怀。

一到黄梅天家里就“拷浜”

9月7日5时30分，天蒙蒙亮，宝昌路767号的封家开始搬家。

封骏哲和父亲都是在老屋出生。房子产证面积50.2平方米，厕所、厨房和三楼都是后来搭出的，最多的时候住了8个人，拥挤不堪。

就算这样，封家在这一带也算是宽敞的，是周围邻居的活动据点。“邻居们都喜欢来我们家玩，天天都很热闹。”封俊哲说，“今年4月份知道要征收的消息后，大家又开心又忐忑，每次聚到我家的话题就是‘好了？通过了？’大家天天议论‘这户人家签约了，那户人家签约了’，每个人心里都七上八下。”

“这房子苦透苦透，盼星星，盼月亮，总算见阳光了！”65岁的陈德美是封家的邻居，嫁到这里的第一天起，她就听说要改造，谁知一等就是39年。

陈德美和杨美林夫妇家住宝昌路757号。最开始只有十多平方，是杨美林父辈解放前造的一间沿马路的平房，房龄已有八九十年。家里最多时住了5口人，床靠床，当中用布一拉就凑合过。孩子只能睡阁楼，天天爬梯子。晒衣服没地方，只能到马路对面拉根绳子。但最让人闹心的，还不是空间小。

“原来的房子比马路要低2个台阶，每年一到黄梅天，家里就要‘拷浜’，冰箱、家具都要用砖头垫高的。”说起往事，陈德美不禁哽咽，泪水止不住往下流。“那时，我们两人身体不好，老人岁数大了，小孩还小，只能请亲戚叫单位同事来帮忙。我实在招架不住，真不知道怎么过来的。”

杨美林说，后来因为房子浸水，成了危房，政府允许翻建，家里空间大了点。又因为规定煤气不能和人在一起，允许搭了厨房。2019年前后，政府帮他们改建卫生间，才告别了拎马桶的日子。

“本来以为这辈子就在这里了，没想到喜从天降。”杨美林说，这么多年他遇到过三四次开发商来问情况，每次都充满期待，但最后都不了了之。

她推着患渐冻症父亲搬家

几乎每个零星地块的居民，都有一把辛酸泪。

今年9月28日，是静安区芷江西路街道238街坊零星旧城区改建地块居民集中搬迁的日子。前一晚，原本答应接受采访的周女士变卦了。原因很简单，她的父亲，83岁的周老先生是渐冻症患者。她担心即将搬入的过渡房房东看到新闻会嫌弃，会有变数，犹豫再三还是拒绝了采访。

周女士和父亲在芷江西路街道新赵家宅住了几十年。这里的房龄普遍在70年至90年之间，居住面积狭小，房屋结构老化，生活设施简陋。这样的环境，有一个需要24小时不间断呼吸机和制氧机维持生命的父亲，生活艰难可想而知。

期盼了多年的旧改来临，周女士很开心。但临近搬家她变得愁眉不展：找不到既具备医疗资质又能提供“点对点”搬家服务的团队。最后多亏芷江西路街道专门成立了协调组、保障组、医疗组，制定了周密的搬家计划，全程护送老人乔迁新居。

这样的故事，在238街坊不是孤例。

69岁的石淑艳和老伴也住在新赵家宅。这次搬家前，她特意烫了头发，说要用新发型迎接新生活。28年前，石淑艳跟着到大兴安岭插队的爱人回到上海，住进了新赵家宅居民区一间19.8平方米的二楼小屋，和另外三户人家合用厨房和卫生间。“别看是四家人合用，但有卫生间和厨房，当时已经算条件很好了。”石淑艳回忆。

由于厨房在一楼，平日里，石淑艳烧菜要端上端下，还要和邻居错峰；卫生间不到2平方米，却装了3户人家的3个花洒，洗澡、上厕所都要错开时间。

最让人心疼的是石淑艳的婆婆。8年前她患上脑梗，失去自理能力，一家人的蜗居生活本就困难，还要照顾高龄失能的老人。“老人不能讲话，但听得见，她总是拉着我的手眼巴巴地看着我，我知道，她是害怕我们先搬走了，丢下她。这次我跟她说，要一起搬新家了，她眼里都是高兴。”说起这些，石淑艳十分感慨。

80平方米8个兄弟姐妹分

对于饱受居住之困的老百姓来说，旧改是天大的好消息。但随之而来的家庭内部矛盾，考验人性，甚至撕裂亲情。

60岁的周维平和胡毓晖夫妇从未想过，天天盼改造的自己有一天竟会成为“钉子户”。从出生起，周维平就随父母住在宝昌路731弄11号，家里兄弟姐妹8人，房子里有12个户口。“这房子看着有三层楼，但一楼到三楼加起来才80.1平方。”父母过世后，住在里面的是周维平和哥哥两家6口人。

“家里没有厨房，洗菜烧饭都在外面搭的台板上，下雨天就只能外面买了吃。”胡毓晖说，因为家里小，洗衣机都放不下，衣服只能天天手洗，数九寒天最难熬。

旧改的消息传来，周维平夫妇喜极而泣。但还没来得及高兴几天，心就凉了。“住在外面的兄弟姐妹个个都想平分，第一次开会，没两句话就谈崩了。”周维平拂袖而去，“我们只有这一个住的地方，没有退路，你们都来分了，我们怎么可能买得动新房！”

一家人陷入僵局，周维平夫妇成了“钉子户”。征收所工作人员小杨和居民区党总支沈明华一遍遍上门做工作：说亲情，兄弟姐妹总归血浓于水；说道理，户内人的利益还是应该适当倾斜；说政策，劝大家共同珍惜征收机会……跑了整整两个月，磨破了嘴皮子，一家人最终达成一致。

前些天，已经搬去闵行过渡房的周维平夫妇又回到老宅，夫妻俩钻进已经贴上封条的窄巷，在老屋前拍照留念。老周说，他们拿着分到的征收款，自己贴了一些钱，选了一套闵行的新房。“今年年底拿房，新房附近学校多，设施也新。”夫妻俩很满意。

百分百签约搬迁的背后

江宁路街道76街坊，是静安区苏州河畔最大的零星旧改地块，这里房屋结构类型复杂、涉及居民众多、各种矛盾问题盘根错节，却实现了居民百分百签约和百分百搬迁，这让包括昌平路250弄72号居民戚明敏在内的许多居民既高兴又意外。

“从来没想到会有这么好的结果，单纯靠征收组肯定办不到，少不了街道和居委的力量介入，他们做了大量工作。”

戚明敏家条件不错。120平方米的大房子这几年一直空关，属于人户分离。今年4月，他突然接到居委干部电话，得知征收的消息。最初，戚明敏很抵触，有两点他想不通：第一，6年前，这里因为造昌平路桥进行过市政动迁，当时的居民拿到的奖励比这次要高；第二，自家的卫生间为什么不能算面积。

最终说服戚明敏的是三乐里居民区党总支副书记李俊。“这个书记，我信得过。”戚明敏说，李俊非常耐心地一遍遍跟他解释，从历史渊源说，从政策层面说，最让他感动的，李俊还找来近三年静安区其他同等基地的历史资料给他看。“如果他也有不懂的，就会说我也不懂，我去问问，问好了再跟我讲，讲的过程又会产生新的问题，他又不厌其烦地再去问。不只对我这样，对其他居民也是这样。”

最打动戚明敏的，就是李俊的实在。“他告诉我，假如这个政策要改，前面的老百姓怎么办？他说这件事他一定会监督到位，不可能让有人吃亏有人得便宜，整个政策的执行过程都是公开透明的，不会为任何一家开绿灯。”这些话让戚明敏豁然开朗，也拉近了两个原本素不相识的人心的距离。

“前期的政策解读会上，有几位年轻人提出来的问题比较尖锐。我们能够理解居民为了争取自己的权益，希望在征收中得到最大的改善。”李俊告诉记者，不同时期有不同的旧改政策，刚性的东西不能去变，只有用柔性的服务让居民理解政策，多为他们想一想，在规定范围内尽最大努力帮助他们。

对此，李俊特别提到71岁的三乐里居委会主任沈菊芬。“她是这里的老土地，老人们都信任她。”李俊告诉记者，沈主任从家里过来上班，原本只有十多分钟的路程，但有时早上8点出门，走到居委会竟然要10点多。晚上5点走出去，走到家里也6点半了。“旧里的居民吃好饭就在外面晃，因为家里条件不好，待在房间里还不如待在外面舒心。他们看见沈主任，就拉住说家里的矛盾，请教怎么解决，一说都是大半个钟头。一路下来，走走停停，都在做群众工作。”

尤其那些旧改地块的老人们，受了大半辈子苦，都愿意搬走，但不知道去哪里租房子过渡，更不知如何选房买房。沈菊芬虽然也是七旬老人，但总愿意为大家揽事：帮孤老高老伯联系合适的养老院；帮助孤老李老伯买二手房：帮大家尽可能谈价，让卖方把家具和装修都附赠给老人……

图说：江宁路76街坊所在的零星旧改地块征收，标志着静安苏州河畔“昌平路昌化路”街区旧改拼图完成

2 破解资金之难

与成片改造相比，零星旧里地块，常被称为“被遗忘的角落”。

规模小、开发难，有些空间甚至连改造一个非机动车停车场都局促……这些地块就像是菜场肉铺里的“边角料”，少有人问津，改造资金的筹措成为横亘在大家面前的最大难题。

当成本与收益可以预见的“倒挂”时，旧改资金从哪里来？采用哪种开发模式？……这些都需要机制创新的探索，将裉节一一打通。

户数不多困难不少

静安区建管委副主任、旧改总办副主任凌斌从2009年就开始参与旧改征收工作，一晃已近15个年头，经手地块约250幅。虽然已是“老法师”，但他也不得不承认：零星旧改的这些地块，涉及居民户数虽然不多，但实际困难不少。

“我们通过‘三下三上’的方式，协同街道、管理单位、不动产登记中心等，在全区排摸出47幅地块，涉及5000多证居民。”凌斌说，这些地块的房屋大多是旧式里弄，资料登记不完善、产权情况复杂等历史遗留问题比比皆是。“尽管困难，但对我们而言，希望尽可能‘一网打尽’，不要有一户居民因旧改而遗憾。”

例如，毛家弄零星旧改地块只有31户居民，但产权关系异常复杂：公房、承租公房、系统公房、私房、私房共有产权……最极端的是，有一户人家，涉及整整29名权利人，甚至很多都在国外，情况非常棘手。

“又如，共和新路730弄零星旧改地块，一共只有10户人家，原本以为征收工作很简单。谁知，9户居民1小时签约完成，还剩下1户居民，认为自己不够得益，迟迟不肯签约。一直到签约截止期限最后一天，我们做了许多工作，对方才最终同意。”凌斌说，“零星旧改涉及户数虽少，也正因此，每户权重占比更高，对我们的工作要求更高。”

2020年下半年到2022年底，静安区总共启动22幅地块的零星旧改。尽管面临各种困难，但静安区仍主动自我加压，提出50证居民以下的零星旧改项目要尽量做到“三个百分百”，即一轮征询百分百、二轮征询百分百、搬迁百分百。今年，政策有了微调，签约生效比例为90%，但增设了签约率奖、搬迁率奖，两者达到百分百时分别有奖励。“在充分尊重居民与单位意愿的同时，更调动大家的积极性。”凌斌说。

区属国企首次参与

零星旧改地块的旧改难点，不仅是情况复杂，更在于很多“边角料”缺乏商业开发价值。钱从哪里来？成为许多项目萦绕不去的“灵魂拷问”。

事实上，为了破解旧改“老大难”地块的资金难题，上海曾尝试市区联动、政企合作的创新模式。

公开报道显示，2019年，上海地产集团的全资子公司上海城市更新发展公司与黄浦区金外滩集团、杨浦区城投集团、虹口区虹房集团、静安区北方集团等区属国资企业，投资成立了四个区级城市更新公司，市、区投资比例为6:4，具体负责旧改地块的改造实施。通过市场化的融资手段，为旧改地块的顺利启动提供保障。

“参照市地产模式，今年除了区级财力投入外，静安区率先探索区属国有企业参与零星旧改。”凌斌介绍，目前，静安区属国企大宁集团、苏河湾公司、新静安集团、静投集团，都已参与到不同地块的征收与开发工作中。

今年静安区总共10幅零改地块，大约需要205亿元资金。其中200亿元，由区属国企进行融资，减轻区财政的资金压力。凌斌坦言，“经市政府批准，采取‘预供地’模式，这是我们今年与以往最大的区别”。原本，地块在征收后，才根据性质采用拍卖方式出让；如今，区属国企首次直接进入土地一级市场——承担地块的征收费用，也负责后续开发。

为了将“边角料”盘活，一些零星旧改地块尝试扩大一定范围，以“化零为整”的方式，提升地块整体商业利用价值。例如，76街坊实现了街坊整体征收；宝昌路青云路地块，将包括眼镜城、陶瓷厂等在内的三家企业，一并纳入。

尽管区属国企肩负着庞大的资金压力，也将面对各种困难，明知可能“亏本”，但他们没有退缩：“零星旧改是‘两旧一村’项目，也是民心工程。我们没有过多考虑其他因素，先把任务接下来再说。”

图说：宝昌路上，居民把冰箱绑在电动车上准备搬走

要把钱用到刀刃上

“政府花了那么多钱改善民生，要把好事做实，把钱用到刀刃上，是我们的目标。”这是凌斌时常挂在嘴边的话。

在零星旧改工作中，与时间赛跑，成为所有工作人员的常态。“我们希望征收工作能够加快推进、加速收尾，尽可能减轻地块成本。”凌斌说。

如何加快推进工作？参与的区属国企，都尽可能做到“征收、投资、开发”无缝衔接。

参与江宁路76街坊旧改项目的新静安集团，拥有自己的征收部门。集团副总经理朱琰介绍，新静安集团主要从抓好征收、资金筹措、开发前期介入三方面入手。“在征收方面，基于集团拥有征收事务所的天然优势，征收工作从年初就开始筹备。在资金筹措方面，集团领导同几十家银行谈判，最终取得银行方面的支持，无论是贷款规模还是利率，都能够满足项目开发要求，使项目在降本增效方面走出坚实一步。与此同时，我们的后续开发工作，也与征收、融资等同步开展。”

赵志峰负责征收事务，陆赟负责项目开发，这几个月来，两人几乎每天都要交流项目进展。赵志峰说，按照常规，地块从启动征收到拍卖交地，一般要花费2年。“我们希望尽可能抢出18个月时间，如果顺利，可省下约2亿元利息。”

以往的土地出让金，是确定的一笔投资；如今的征收费用，在相当一段时间里都在动态调整。此外，银行的放款流程与时间，也要考虑在内。种种不确定性，为企业带来较大的资金压力。为此，新静安集团专门成立项目公司，统一筹集资金、归集收益。“这在之前都是没有接触过的。”朱琰说。

但不可否认，也有一定优势。“各个环节都在集团内部直接沟通，比较顺畅。”赵志峰坦言，“我们与居民谈征收，什么时候交房、什么时候钱款发放到位，心里都更有底了。”

正在探索一条新路

江宁路76街坊所在的零星旧改地块征收，标志着静安苏州河畔“昌平路昌化路”街区旧改拼图完成，苏河湾滨水商务集聚带将迎来新一轮的发展升级。

然而，在朱琰看来，与优势相伴，挑战同样存在。“这幅地块征收成本高，居民期望值高，加之今后开发产品的市场适应性尚不明朗。这幅地块此前迟迟未动，肯定有不少实际困难。”

在76街坊地块，将近一半土地是保留建筑用地，既有文保点，也有保留的历史建筑，它们占地面积大、单密度低。地处中心区域的地理位置，也为后续开发增加了不少难度。

陆赟坦言：“76街坊的周边，都已经造好了。留给我们的资源，无论是边界条件、日照资源，都非常紧张。除此以外，我们在施工方面也有诸多顾虑。地块中，有些房屋要拆掉，有些房屋必须保留，有些房屋需要更新改建，还要考虑公共绿地……”陆赟说，以前是买一块现成的土地，在一张白纸上，而如今难度要大得多。

朱琰将76街坊的开发，比作“夹缝里的生存”。幸好，一丝曙光从罅隙中透了出来。“我们做了许多工作，与设计单位、相关部门一起，不断优化、调整、比较方案。就好像做科研实验，不断探索，最终找到一条夹缝，能走出来。”他说。

朱琰透露，目前新静安集团正在探索建设新旧结合的小区。“可能有几栋新建的高楼，其他都是历史风貌建筑。新老元素经过设计后有机结合，这样的城市风貌，比纯粹崭新的建筑更有魅力，也能看到历史文脉。”

揣着数十年房地产开发的经验，新静安集团正摸着石头过河。朱琰说，城市更新应当通过市场化运作，做到可持续发展。最终，希望多方得利——居民改善生活，城市面貌改变，企业资金平衡甚至略有盈余，能够支持新的“两旧一村”项目，实现良性循环。“尽管很难，但我们正在探索这样一条新路。”朱琰说。

图说：等待拆迁的青云路眼镜城

3 探索未来之路

走出一条新路——蹲点调研采访中，不少参与零星旧改的区属国企负责人都说出了这样的期待。

“全市要探索一个可持续的模式。”大家普遍认为，不是光靠企业亏本把项目完成，这事就能成为范例。从长远看，新模式应该可复制可推广，能吸引更多社会资源和力量参与进来。

走出一条符合上海这座超大城市特点的可持续城市更新之路，也是不少专家学者共同的建议与思考。

创新机制引入更多社会力量

同济大学教授、超大城市精细化治理研究院院长 伍江

我们以前常把城市更新称为“旧城改造”，如今更愿意称之为有机更新，这是因为城市本身就是一个有机体。它有自我生长规律，不断新陈代谢。只要一座城市有生命力、是不断发展的，那就必然伴随新的需求不断更新。有机更新会是城市的常态。

曾经，为了还清历史旧账，我们通过大规模旧城改造快速解决问题。绝大部分城市主体功能提升了、老百姓生活水平提高了，但与之相应的，一些新问题产生了。我们还有一些零零碎碎的“边角料”，不少居民还蜗居其中；更多需要更新的新对象出现了：小梁薄板、城中村、上世纪90年代的低标准高层住宅……

如今，我们不太可能像过去那样，开展大规模的旧城改造，依靠大型房地产开发商快速完成任务。相比过去的大拆大建，城市有机更新更多是小修小补，接下来应当探索一种新的模式。

“人民城市人民建，人民城市为人民”，这意味着，社会的各个阶层、各种力量，都应该成为城市建设的主体。例如，静安区动员区属企业参与零星旧改。除了大型房地产开发商之外，调动更多社会力量参与有机更新，这样的探索值得肯定。在区属国企之外，未来还希望有其他中小企业，甚至市民个人都能加入……当更多社会力量参与城市更新，这条路就会越来越宽，每个人都能为城市添砖加瓦。

当然，目前城市有机更新市场尚未形成。一方面，我们要动员更多社会力量介入；另一方面，我们的制度设计、法律规范、金融市场等要应时而动，创新机制，加强统筹。

谈到资金平衡方面，希望每一个城市更新项目，不论大小，全都实现就地平衡，这在绝大部分情况下难以实现。我们的眼光能否放长远一些？放宽眼光，探索跨地块、跨区域甚至跨行政区划，通过容积率转移等方法，平衡不同项目之间的利益；抑或放长眼光，短期内平衡不了的，从长期项目中获得平衡……各方协同，一起创造适合城市有机更新的新型市场。

分类施策有序推进城市更新

上海社会科学院研究员、教授级高级规划师、上海城市记忆空间研究院院长 万勇

中国发展到今天，城镇化比例已经超过65%，城市规划建设的用地规模已经很大，建设用地指标慢慢碰到“天花板”了。以前我们的眼光是向城市周边拓展新空间，现在更多是要向城市的既有存量空间、建成环境，通过高质量发展、高效能治理，去要经济发展空间，要民生保障空间，要公共服务空间。

城市治理的模式也随之发生转变，将逐步迈向精细化治理。以前更多是传统的、规模化的成片旧区改造，今后将探索小规模、渐进式的城市更新。以前多为政府主导的更新改造模式，今后将逐渐向政府引导、市场运作、公众参与的城市更新模式转变。

今后的城市更新，只要能够改善老百姓生活条件，提高发展质量，提升环境品质，都是值得鼓励的。就像新陈代谢，城市每天都可以有新的变化。在时间节奏上，也不像以前那样追求“短平快”，而是循序渐进、历久弥新地有序发展。

今后的城市更新，也会逐渐改变传统的重资产模式，更多探索轻资产模式，不再轻易采取人走房拆的征收拆建，而对历史建筑更多强调保留、保护，对建筑结构尚好的存量建筑采取修缮、改造，或是在不轻易改变产权关系的情况下，去改善运营、管理、服务的条件和能力。

以这样的思路来看上海的零星旧改，我认为应当坚持分类施策、因地制宜的原则。比如，少量分散的零星二级旧里以下房屋，如果不得不采取拔点方式进行征收，征收后的空间可以跟其他民生工程结合起来，提供作为保障性住房，或者作为睦邻生活站、为老服务中心、文化驿站、小型口袋公园等社区服务设施和空间场所。当然，也包括探索建立在居民自愿、品质提升基础上的回购回租等城市更新新路径。

上海在上世纪80年代探索过的“不变面孔、换了心脏”式的内部改造，以及近年探索过的成套改造、“抽户改造”等多样化模式，在零星的里弄改造中，也仍然存在可行性。只要多做比选方案，多听居民意见，多调动基层和民间智慧，就可能创造更多更好更新的模式来。同时，在资金筹措上，也可探索通过“几个一点”的方式，实行改造成本共担，以适当缓解资金压力，克服现实困难，让不可能变成可能。总之，可以积极探索“人留房留”的城市更新模式，寻求人口适度疏解基础上的新老共生、烟火传续。

外地一些城市更新理念和操作经验也值得研究与借鉴。北京探索的“申请式腾退”模式，即直管公租房的承租人向城市更新机构申请腾退，双方签订退租、补偿协议，然后承租人交回房屋使用权，城市更新机构在规定时间内发放补偿；承租人也可以根据意愿和需要选择公房换租、公租房或购买共有产权房等安置方式。深圳等地规定物业权利人可通过签订搬迁补偿协议、房地产作价入股或者房地产收购等方式将房地产相关权益转移到同一实施主体，形成单一的权利主体实施城市更新。上海也可进行一些试点，探索这些模式跟上海零星旧里更新改造的实际情况相结合的可行性。

图说：集体搬迁时，街坊邻居们合影留念

图说：王家宅路旧城区1—2号曾住着20户人家

图说：搬迁居民们纷纷拍摄“留住江宁记忆”图片留念

图说：幸福76照相馆

图说：要搬走了，和街坊邻居挥手告别

图说：青云路眼镜城商户搬迁

图说：居民在江宁社区节上表演节目，76街坊改建内容出现在屏幕上

4 憧憬生活之梦每一次采访，都是一次送别。告别旧日子，奔向新生活，我们拍下的照片里，有期待也有感伤。238街坊、76街坊、青云路、宝昌路……路会拓宽，门牌号会刷新，城市总要发展，生活总要向前，但这一段段独家记忆，值得记取。美国著名建筑师埃罗·沙里宁说：“城市是一本打开的书，从中可以看到它的抱负。”一个城市是如何推动更新的，想通过更新为人们创造什么样的生活空间，决定了这是怎样一座城市。零星旧改，聚焦的是我们这座城市中的一小部分人。但他们的喜怒哀乐，同样重要，他们的梦想期待，同样需要想尽办法去实现。这是一座人民城市的必答题。

新民晚报记者 潘高峰 杨洁 屠瑜 文

新民晚报记者 周馨 摄