“新房改”来了，保障房、商品房双轨制，对楼市有何影响？

房价又要涨了？

最近，“新房改”成为大家热议的话题，很多人把“让商品房回归商品属性”这句话，解读为要放开“炒房”了。

甚至有人喊出了“房价还要再涨十年”的口号。

房价再涨十年？

不知道各位读者看到这句话什么感受，我只想问说这句话的人，以目前的房价水平，再涨十年的话，还有谁买得起？

我承认一二线核心城市、核心地段的房价依然牢固，并且在未来依然具有价值，但是房价普涨早已失去了可能性。

且不说今年以来房价还没有止跌回稳的趋势，就单独从“商品房回归商品属性”这句话来看，也并不是鼓励房价上涨吧？

既然是商品，有涨是不是就应该有跌？“房价永远涨”的幻想，应该被抛弃了。

商品归商品，保障归保障

首先要说明的是，本次所谓“新房改”的政策，其实早在8月的国常会就已经审议通过了，全称是《关于规划建设保障性住房的指导意见》。

9月1日正式印发，目前是传达到各个部门、省份，根据《意见》的指示，制定相应的政策。

《意见》的核心有两句话，一是加大保障性住房建设和供给，让老百姓消除买不起商品房的焦虑；二是推动房地产转型，让商品房回归商品属性，满足改善性住房需求。

这是什么意思呢？以前的保障房和商品房，有没有差别？

说没有差别肯定是不对的，但是要说二者完全区分开了，也并不正确。

根据之前的政策，保障房的定位和功能，确实是为了解决居民的基本住房需求问题。

但是，在实际操作中，保障房的权益属性往往有操作的空间。

比如两限房，也就是限房价、限套型的住房，它是经政府批准，以竞地价、竞房价的方式，通过招标由开发商修建的。

然后按照约定的价格，向符合条件的居民销售，这些居民一般都是低收入群体，所以两限房一般价格较低，户型较小。

从目的上看，它是为了解决“买房难”，而创设的一种较为特殊的商品房，但是过了一定年限之后，两限房又可以上市流通，这样就导致两限房跟商品房没有本质的区别，买到就是赚到，甚至有很多人钻空子去搞购买两限房的资格。

在过去十几年里，手里的房子价格只涨不跌，这就让当时符合买两限房条件的人，无意中享受到了“炒房”的红利。

现在，根据“新房改”的要求，买了保障房即便想卖掉，也只能是政府回购，价格会完全与商品房市场脱离，这样就会完全避免炒保障房的问题。

简单说就是，政府将成为保障房的“开发商”和“房东”，不同收入水平的人，可以有不同的选择。

有钱的，想买房子就去买商品房，没钱的，想解决住房需求，就找保障房。

这无疑为地产市场的健康发展，创造了更好的基础。同时这也将让高房价，逐渐成为历史。

房地产的新时代

毫无疑问，“新房改”政策一定会开启房地产的新时代。

我国第一次正式的“房改”是在1998年，商品房从此正式进入中国老百姓的生活，“分房”逐渐成为了历史。

2008年，我国开始尝试第二次房改，逐渐将房屋作为准公共产品，让政府来主导大部分民众的住房服务。

这项政策直到今年落实下来，成为我国的第二次房改，这也标志着我国将逐渐以“新加坡”模式为方向，发展符合我们国情的房地产。

什么是新加坡模式？

新加坡市场上有商品房和组屋两种房子，但大部分都是廉价的组屋，由政府向民众出售。

组屋也可以流通，但是仅限于内部流转。想住得更大更舒服，或者想投资升值，就去买贵得多的商品房。

简单说，新加坡就是典型的“保障归保障，商品归商品”。

据圈子里传闻，未来深圳的房地产结构，基本会按照40%商品房+60%的保障房来分配。60%的保障房将以共有产权房、公租房的形式存在。

这40%的商品房，将完全交给市场定价，要住要炒悉听尊便，但是相应的税款一分钱不能少。

而60%的保障房，将低价供给广大的劳动者，为深圳留住珍贵的人才和劳动力，保证城市的发展和活力。

说到这里，大家是不是觉得听上去很美好？

但是，还有一个核心问题没解决，钱从哪里来？

保障房的钱从哪里来？

关于这个问题，再写一篇文章详细论述都不为过，但是简单说，保障房的钱无非通过以下几种方式筹集。

第一，高房价的基础无非是高地价，而我国的土地都归国家所有，现在国家要自己搞保障房，自然没有高地价的道理。

没有了高地价，房子的成本自然就降下来了，成本降低后，房价必然也会降低。

当老百姓负担得起房价后，买房自然也就不会再迟疑。由此形成完整的保障房商业模式。

第二，由开发商代建。通过让渡一部分土地价格，让开发商承担起修建保障房的责任。

在保障房修建好之后，再交到政府手里，由政府负责保障房的售或者租，开发商自己去玩商品房，不参与保障房的游戏。

这也是目前很多地方正在采用的一种方式。

第三，回购目前开发商手中的存量房。当前房地产市场仍旧处于冰点，回暖迟迟不见。各大开发商手中，都握有数量庞大的存量房。

而开发商为了修这些房子，都背负了沉重的债务，房子一天卖不出去，就要多背一天的利息。

所以，如果政府打折回购开发商手中的存量房，然后作为保障房推向市场，无疑既解决了开发商的难题，又满足了民众的住房需求。

至于回购存量房的钱，则可以通过发行政府专项债等方式解决。

新房改，无疑将让我国的房地产行业，再次发生翻天覆地的变化。

但是不论从哪个方面去看，“房价还要再涨十年”的说法，都不可能成立。

房地产火爆的时代，已经成为了历史，时代的车轮滚滚向前，从来不会回头。