谢逸枫：广州房票安置来了吗？对楼市究竟有什么好处？

文/谢逸枫

针对“广州探索房票安置政策机制”城中村改造的补偿方式一事，笔者认为，广州普遍的拆迁安置方式主要有现金安置和回迁房安置。

探索“房票安置”是一种新的安置方式，可以理解为以凭证来换物。征收人将计划安置的房屋转化为货币后，这笔钱会以房票形式出具给村民。村民可以凭借着这张凭证去买商品房、公寓、商铺、车位等。

开发商收到房票后，需要等房子网签或者过户后，才能向政府申请结算，政府分期支付结算开发商房票资金。这样意味着，如果能顺利实行房票安置，未来的不再建设安置房，而是发放房票让村民自己购置商品房。

所谓的房票安置是征收方比照货币安置、产权调换的政策，将计划安置的房屋转化为货币，以房票形式出具给被征收人，由被征收人自行向参与房票安置工作的房企购买商品房的一种房屋安置方式。

被征收人选择房票安置的，视同放弃房屋产权调换。房票安置本质上是房屋产权调换的一种变形，是法律实践中对《国有土地上房屋征收与补偿条例》中法定补偿方式的一种创造性延伸。

笔者认为，一线城市的广州首个推出探索房票安置机制，可谓是罕见。因为房票安置政策一直在二线、三四线城市最普遍，已经超过30个城市实施。

广州推出探索房票安置机制，最大的可能就是广州房地产市场供需关系发生历史性变化，供大于求，供应过剩，需求下降，库存创历史新高。其次是改造成本大，投资回报周期长，城市更新缓慢。最后是经济、房地产低迷，需要振兴市场。

笔者认为，广州成为一线城市中首个推出探索房票安置机制“第一个吃螃蟹的人”，未来北京、上海、深圳城市更新项目推出房票安置政策概率不大。

因为一线城市的城市更新项目基本上集中于老城区，黄金地段、中心的核心区域、房子与土地的稀缺性、一流的配套，未来房价、房子价值上涨空间巨大，选择回迁房安置的概率大，要不就是选择现金安置的概率比房盘安置大。

笔者认为，广州探索“房票安置”最终的目的不是防止拆迁户的钱流向别处，是创造新的购房需求，去库存，降低开发成本，振兴房地产市场，稳定经济增长。

按照目前二三线城市的城市更新项目房票安置案例实施效果看，总体不如预期。因为房票金额、补偿不高、使用范围、选择区域、楼盘、期限、转让等限制多，导致很多城市更新项目选择现金安置与回迁房安置。

尽管广州探索“房票安置”，政策能否实施依然需要观察。首先是票面金额能否等同周边新楼盘。房票票面金额主要由基础补偿金额+房票安置政策奖励确定。

基础补偿金，是房子价值的等价转换，需要根据不同项目的性质、地段、年限等综合因素评估。按照已实施的二三线城市更新项目的房票安置补偿标准看，比原来的弃房补偿高了不少，但是无法等同周边新盘价格。

其次是房票使用范围的限制性能否突破。房票适用于政府收储、统筹做地和“三旧”改造。房票优先本区，当房源不足，才可申请统筹其他区域。至于本区内是否再进一步划分限定缩小使用范围，由各区决定。

说明被拆迁人拿着房票，不能在什么区域、随便买新楼盘，只能在政府统筹指定的若干个楼盘中选择，选择性依然小。因为市中心、郊区的区、板块的房子价值、价格差异大。

再次是房票期限能否突破？房票的使用期限不超过24个月，到期未使用或有余额，可兑换成现金。举个例子广州市增城区的某村民房票价值210万，2年内房票未使用，兑换成现金就只有200万。

房票用了，如果房子总价150万，则剩下60万，扣除房票奖励的3万后，可拿到57万现金。如果买了180万的房，剩下的30万都可以换成现金。当房子超出房票总额，超出部分可以办理商贷和公积金贷款。其实，2年的期限短，最好是5年。

最后是房票可转让的次数限制能否突破?房票可转让的次数只有一次，不能转让二次、三次。例如广州市民小王在拥有一套房后，房票可以转让给其他人第三人使用，受让人必须要有广州购房资格，并满足广州限购要求。而已转让的房票，不得再次转让。

笔者认为，广州选择房票安置对被拆迁人最大的好处，首先是征收方给予基础补偿金与安置补偿权益金额一定比例的奖励，还奖励被征收人3个月过渡费。

其次是可以更快的入住新房，商品房比回迁房更容易变现，更有资产升值、保值。再次是使用房票所购买的商品住房，不计入家庭限购套数，且可享受相应的税收减免。最后是可以解决被征收人子女在用房票购买房屋所在地区入学的需求。

因此，房票安置的最大意义、作用，首先，在于通过房票置创造出新的购房需求，定向商品房去库存，稳定房价、地价、市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。

其次，降低改造主体的改造成本，缩短开发周期，增加开发利润。再次，有利改造主体融资，缓解改造资金压力，减轻地方财政压力。最后，节约城市住宅建设用地，加快城市更新项目速度，短期有利推动经济复苏回升。