“新一轮房改”保障了谁的利益？

这两天，14号文着实引发了不小的热度，这份文件主要有两个核心观点：第一，加大保障性住房建设和供给。第二，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。

14号文之所以被众多媒体称为“新房改方案”或“新一轮房改”，就在于泾渭分明地区别开了“居住需求”和“改善需求”。

对于保障房前景，14号文的描述是“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”。

可以说，让“居者有其屋”是14号文最底层的逻辑和美好愿景。

但是，14号文的信息量很大，保障范围也不仅仅限于那些漂在各个大城市里，买不起房子的人们。

第一，房价与工薪族的购买力之间的矛盾一直都存在，母庸置疑，保障房制度的出台重点针对的就是收入不高的工薪收入群体。

过往，他们只能对着城市的密密麻麻的高楼大厦兴叹，因为没有一扇窗户是属于他们的，而保障房制度的出台会让他们的梦想成真。

之前的政策规定，有产权的保障房持有一定年限后，就可以流入市场进行买卖，这就不可避免地为全力寻租留下了很大的空间。

但14号明确了保障房将按保本微利原则，公平公正配售。而且，保障房实施严格的封闭管理，不仅购买的保障房不得长期闲置，而且禁止以任何方式违法违规将保障房变更为商品房流入市场。

这些️规定在最大程度上清除了保障房的流通和投资属性，杜绝了以往那种开豪车住豪宅，购买奢侈品，却能成功申请到保障房的乱象，真正保障了低收入群体的利益。

此外，保障房还惠及了城市需要的引进人才等群体，他们也可以保障房作为自己在一定时期内的一个住房过渡。

第二，保障了商品房持有者或者意向购房者的利益。

在过去的几年里，中国房地产市场经历了严格的调控和管制。从限价到限购，从土地出让到新房销售，各种政策层出不穷，其目的都是为了控制房价上涨，保障居民的住房权益。

然而，随着时间的推移，这些限制性政策似乎并未能从根本上解决房地产市场的问题。相反，它们在一定程度上扭曲了市场机制，限制了市场活力。

14号文规定，让商品住房回归商品属性，其最终目标是回到2010年之前的市场化状态。在那个阶段，市场机制在房地产市场中发挥了更大的作用，供需关系决定了房价的走势。

最近，多个二线城市在土地出让中，恢复了“价高者得”的市场化原则，把土地出让价格交给市场供求关系和竞争状况。这一变化意味着政府在土地出让中的角色将发生变化，从直接制定价格转变为通过市场机制来决定价格。这将有利于提高土地利用效率，优化资源配置。

与土地出让市场的变化相呼应，各地对新建商品住宅的销售市场也进行了调整。绝大多数二三线城市基本上取消了对住宅的限购、限售。这一政策调整将有助于释放市场需求，从而平衡供需关系。

中国房地产市场正在逐步走向更加市场化和规范化的阶段，让商品住房回归商品属性是未来的方向和趋势。

如果真正能够做到让商品住房回归商品属性，未来的商品房不仅要提供高质量的居住环境，还要满足消费者对于高端生活方式的追求，而且更加强调了商品房的投资属性和抗通胀能力。未来，商品房在资产配置中的权重将进一步加强。

第三，保障房保障了核心城市核心地区的利益。

在大城市中，聚集着无数外来的打工族，他们的住房需求同高涨的房价之间的矛盾确实比较突出。这主要是由于大城市的人口密度大，土地资源有限，供需关系失衡导致的。

所以，14号文件将保障房的推行范围放在了城区常住人口300万以上的大城市。文件中明确指出，这些城市应该率先探索和实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

这些城市通常是国家经济发展的重要引擎，也是人口流动的主要目的地。保障房政策的实施不仅可以缓解城市低收入家庭的住房问题，而且有助于提高城市的人口吸引力和社会稳定性，为城市的可持续发展提供支持。

按照国务院第七次全国人口普查的结果，城区人口超过300万的城市共35个，这些城市才是“14号文件”覆盖的范围。

所以，在这些城市中，商品房的价值和未来升值潜力将不可估量。

我们一再强调过，核心城市和核心地段商品房的价值，却仍旧有人在向往房价如葱的神话变成现实。

要知道，神话之所以美好，就是远离了生活的真实。

第四，给房企提供了发展思路和新的发展机遇。

14号文在引导房地产市场逐步实现健康发展，让商品住房真正回归其商品属性。

未来的商品房市场将更加注重品质和服务。房企需要提高产品的品质和附加值，提供更加舒适、便捷、安全的居住环境。同时，他们也需要提供更加完善的服务，包括物业管理、社区活动、医疗服务等等。

那些号称“城市运营商”，并且真的有两把刷子的房企，或者在豪宅打造方面积累了相当经验的房企，迎来了大展身手的机会。

保障房归于政府，商品房归于市场。

谁游得快，谁游得好，就有机会在这轮没顶的海潮中存活下来。

第五，有利于地方政府盘活闲置资源。

为了给保障房有效提供用地，14号文件明确了保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。

此外，用地来源还有以下几个渠道：充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等；利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，变更土地用途；对于商品房库存大的城市，可以适当改建或收购存量商品房用作保障房，减少重复建设浪费。

所以，在政府建造保障房的过程中，可以顺便解决大量历史遗留的土地和项目。可谓是一箭双雕。

综上所述，“让商品住房回归商品属性”是中国房地产市场未来的发展趋势。但是，商品房这趟车的车票也会越来越贵。

上车的就上了，没上的可能就没机会上了。