中央推动新一轮“房改”，影响巨大

这两天，“14号文”关于住房体系的新表述引发热议，「中国将推动新一轮“房改”」的新闻冲上热搜。

其实，文件不是新文件，是8月底就出了，9月初已经由中央正式印发。

内容也不是新内容，整体的思路和方向，其实和今年多次高层会议的说法，是一以贯之的。

主要目标就是两点， 一是要加大保障性住房建设和供给。二是要推动建立房地产业转型发展新模式。

这两点，从去年开始，其实就一直是行业的主线。今年几乎所有的政策，也都是围绕这两个方向在出，并不是新提法。

那这份文件有什么特别的点，让大家如此高度关注呢？

主要是两个“明确”——

一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。

二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。

两者结合起来，可以说是正式明确了新的住房制度，也就是——「住房双轨制」。

一条轨，是保障房体系。由政府主导，满足社会保障和基本福利。属于民生的部分，价格和销售渠道都有管制。

一条轨，是商品房体系。由市场决定，主要满足改善需求。属于纯粹的商品，只要符合市场规律，供应和价格都可以放开。

最重要的是，这次的文件在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限。两者之间泾渭分明，彼此独立，不能互相流通。

这也是为什么有人会把这次的文件，看成是「新房改」的原因。

那这会对地产行业有什么影响呢？

住房改革结束探索期

新的住房体系正式确立

之前，各地方的保障房体系，其实是不统一的。销售类的房源，就有经济适用房、限价房、共有产权房、安居房、定向安置房等等各种类型，并且都有不同的管理原则。

最关键的是，保障房系统和商品房系统没有完全分开。

有产权的保障房持有一定年限后，就可以转为红本，获得完全产权，上市交易。大量的可售型保障房，过了5年10年后，就流入了商品房系统。

这导致，一方面，大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；另一方面，保障房流入商品房系统，也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。

此次的“14号”文件，从根本上解决了这两个问题。

①保障性住房严格实施封闭管理，不得上市交易。

实际上，9月1日“14”号文正式印发后，各部委就已经开始制定跟进政策。

9月4日召开的规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，已经明确了保障房「封闭管理」，禁止以任何方式变更为商品房流入市场。

工薪收入群体购买的保障房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的，由各地政府按规定予以回购。这就将保障房的价格和套利空间锁死了。

②保障用地供给采取划拨方式，按保本微利原则配售。

两个系统分开后，还要解决保障房供应量和价格的问题，让低收入工薪人群尽可能都被覆盖到。

“14号文”明确，保障房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。这会大大降低房产开发成本，从而让保障房价格，远远低于市场商品房价格。

除此之外，还可以通过三种方式来扩充土地来源，增加保障房的供给量。

一是充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等。

二是“非居改保”，利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地，变更土地用途，却不用补缴土地价款。

三是对于商品房库存大的城市，可以适当改建或收购存量商品房用作保障房，减少重复建设浪费。

保障房供应充足、价格低廉、封闭流转，保障房负责为工薪收入群体提供住房保障。商品房就可以彻底放开管制，不再限制供应，也不再限制价格和投资属性。

9月底，自然资源部已经跟进，给各省市自然资源主管部门下发了文件，建议取消土地拍卖中的地价限制；建议取消远郊区容积率1.0限制， 相当于取消了远郊地区的“禁墅令”。

文件下发后，已经有4个热点城市宣布，取消土地价格限制，恢复“价高者得”的原则。成都、厦门还取消了销售价格限制，开发商建好房子以后，可以自由定价。

也就是说，目前的商品房政策已经转向， 商品房回归商品属性，放开管控。允许“高价地”和“高价房”的出现 。鼓励开发商打造高端产品，解决富人高端需求和投资需求未得到满足的问题。

这次“14号文”对住房制度的新表述，意味着住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。

这对于房企来说，意义非常重大。

房企战略面临深刻调整

「保障房」和「商品房」体系彻底分开，也意味着，购房客户的正式分流。

未来，刚需类，甚至初级改善类的需求，将大部分由保障房来满足。

商品房，则将彻底高端改善化、豪宅化。

事实上，目前已经出现这样的趋势。不少城市的保障房的面积，已经开始朝着改善的方向发展。

2021年底，北京住建委就宣布共有产权房不再受“7090限制”。

深圳新的共有产权房管理办法也明确提到，85㎡左右的户型，可以根据实际情况，面向3人家庭配售。

也就是说，三人家庭也可以购买三房户型，保障性住房不仅可以“住得下”，也可以“住得好”。

但是，封闭流转的特点，让保障房仅具备基础的抗通胀功能，完全失去了投资功能。从根本上做到“房住不炒”，“居者有其屋”。

在保障房的冲击下，未来，商品房必须提供真正的高端享受，并具备投资属性。

这对于开发商来说，意味着市场环境的根本性变化，业务发展战略也需要大幅调整。

一是，拿地标准要进一步提高。

用于建设商品房的地块，必须具备投资属性。三个核心要素：核心城市、稀缺资源、高端品质，至少具备两个，才能满足要求。

土地限价解除后，这类地块的获取难度也会水涨船高，这会更加考验房企的财力和判断力。

二是，未来政府代建依然大有可为。

其实，近两年作为「新房改」的铺垫探索期，头部代建企业就已经尝到了政府代建的甜头。

根据绿城管理的半年报，上半年，政府、国企及金融机构的委托占比，已经达到8成。政府代建，目前已经成为绿城管理的“业绩底仓”和“风口业务”。

接下来，“14号文”提到的“城区常住人口300万以上的大城市”将率先开始探索实践新住房体系。 这部分代建需求将取代原来的刚需、刚改市场。 房企在这两个领域建立的产品优势，需要通过参与到保障房体系建设中，才能得到兑现。

二是商品房的产品体系，必须全面向高端转型。

目前，针对高端改善产品的限制政策，几乎已经全部放开。在土地限价解除、容积率限制放松后，产品线向高端上移的趋势，会进一步加快。

开发商必须对高端客群居住需求进行深入研究。 要知道，新的商品房市场，将是一个“五限”全部放开的新市场。

高端客户被压制的所有居住需求，都有爆发的市场潜力。国外出现过的豪宅产品形态，都有再做一遍的空间。

彻底摘掉紧箍咒的开 发商，需要 打 开思路 ，去探索新的居住可能性。

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