到底是行业阵痛还是行业转型，需要理性分析

10月20日，万科董事会主席郁亮在万科媒体交流会上表示，行业阵痛还在持续当中，各方都不容易，但万科相信城市发展永不落幕，与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。

在其他头部企业纷纷暴雷的情况下，万科能够比较好地活着，没有出现资金链断裂现象，与万科一直坚守的稳健经营有着密切关系。从王石到郁亮，都是比较稳健的风格，也是比较低调的行事方式。正是因为稳健而低调，才使得万科的运行一直比较平稳，没有出现大起大落现象，也没有像恒大等大出风头。

进入行业调整以来，在其他头部企业都出现资金链问题的情况下，万科总体还是现金流比较充裕的，能够应对行业变化带来的冲击，且销售状况也要好于其他头部企业。原因就在于，万科的稳健风格已经在广大居民心中扎下了根，并建立了良好的信任机制。自然，广大居民对万科的认可度就会高于其他房企。只要销售不出现问题，企业就不会有太大问题，资金链就不会断，就能够一直保持现金流畅通。

而从房地产市场整体来看，可能就存在比较大的问题了，前些年风光无限、十分高调的开发企业，由于过于高调和自狂，在市场进入调整之后，风险就立即爆发了，资金链快速紧绷并走向断裂，且不只是个别，而是多数。能够像万科一样保持良好资金链状态、现金流充足者，已经寥寥无几、屈指可数。更多的企业，只想保住资金链不出现完全断裂现象，不要成为第二个恒大。

问题的关键在于，市场并不是随着企业的意志转移而转移的，市场有自己的规律，纵然政策力度再大，到了一定时候，市场也会起主导作用。就像目前，政策力度已经足够大，可是，市场依然维持自身的运转方式，没有因为政策的发力而出现市场的明显变化，交易低迷、购房热情不足、信心不强，构成了市场的基本态势。自然，那些依靠负债生存的房企，也就无力承受，资金链迅速断裂了。尤其像恒大这样，能够借到钱的时候“老子天下第一”，借不到钱了，就瘫在地上、指望政府解决难题的企业，就更是寸步难行了。相反，像万科这样坚持稳健经营、低调行事的企业，则能够应对市场的变化，能够比较好地度过难关。

郁亮认为行业阵痛比预想的要长，这话初听起来有一定道理。因为，此轮调整时间已经比较长，而恒大则是揭开房地产市场风险魔盒的“先锋官”，特别是许家印，用高调把自己装进了风险的魔盒之中。应当说，这次的调整，对房地产行业来说，确实是一次痛感非常强的过程，且时间跨度应当会比较长。那么，这到底是一次行业阵痛还是转型呢？因为，阵痛过后，行业会依照前面的节奏继续前行，且可能继续遇到阵痛。对房地产企业来说，只需要熬过阵痛，也就一切安全，等待着下一次阵痛了。且经过此次阵痛之后，很多企业会吸取教训，不会在同一个地方犯两次错误。相反，如果是转型，对房地产企业来说，面临的风险和挑战就会很大，相当一部分企业可能无法经历这样的考验。

而从目前的情况来看，房地产市场的形势，显然不像阵痛那样简单，特别是购房者，完全没有了前些年那样的感性和冲动，而是十分理性和理智。其中，90后对待住房的态度，与70后、80后完全相反，他们追求的是当下的幸福，而不是充分考虑未来，因而，对购房兴趣极淡。而他们的父母，那些当过“房奴”的60后、70后，也在深切体会了“房奴”的不易后，也不想让孩子经历自己那样的痛苦，支持了孩子的想法——不买房。

只要广大居民对购房的意识出现根本性变化，房地产市场也要发生根本性变化，租房会成为今后房地产市场的主流。那么，如果开发企业继续注重于开发商品房，可能就要面临很大的风险了。在这样的情况下，行业就不是阵痛，而是转型，是向着以租房为主、购房为辅的风格转型。那么，开发企业也应当适应这样的转型，从开发企业变成开发与租赁相结合的企业转型。也只有这样，才可能适应市场变化的趋势，才不会让自己陷入新的资金链泥潭。基本的看法就是，适度开发、扩大租赁房、减少商品房、当开发与租赁相结合的复合企业。否则，就会自绝前路、自断生路。