学完香港，再学坡县，新一轮“房改”能实现居者有其屋吗？

新一轮的“房改”，真的要来了！

经济观察报道，10月26日，国务院常务会议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，并已传达到各个地方。

这份文件是在8月份提出的，堂主翻看了这两次的文件，传递出来的各自重点也有不同。

8月份那份文件，主要是在奠定"顶层设计”：确定以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

重点在于“新供给模式”，那么，新在哪里？

其一，在土地供给端，对于保障房的建设，不仅仅是城中村，其他性质的土地，也被纳入进去。

比如集体经营性的建设用地、企事业单位自有闲置的土地、以及低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，只要经过同意，便能允许改建为保障性租赁住房。

其二，在资金方面，引入社会资本将参与到保障房的开发运营中来

而这次说要落实8月份提议的文件，又额外提了两个重点：

第一，“支持300万以上城区人口城市率先探索”。

按照七普数据显示，城区人口超过300万的城市，一共有35个，除了一线城市外，不是省会，就是经济强市，也就是说，这一次“房改”，会率先在这35个经济实力强的城市进行。

第二，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”

顺着上面的信息看下来，其实意图已经非常明显了：

——人口多的城市，是要走新加坡“居者有其屋”的模式了。

堂主之前讲过深圳为什么要搞统租房，其实就是现在学香港那套走不通了，于是掉头去学新加坡模式。

2023年1月17日，深圳市住建局官网发布4份保障性住房相关的征求意见文件。

文件提到三个重点：

1、推出共有产权住房，售价为市场价的50%

2、未来的房子比例是40%的商品房，40%的共有产权房和人才房，20%的公租房

3，不再建设安居型商品房，新增了保障性租赁住房

这一看，就非常像新加坡的住房模式。

以堂主找到的2015年到2017年的数据来看，新加坡组屋的价格只有市场上商品房的三分之一。

一个房子要掏空六个口袋才买得起的事情，在新加坡是不允许的。

“组屋”是什么？是一种公共住宅、国民住宅。

由新加坡建屋局规划兴建，以优惠价格出售给人民，对于买不起的，也可以低价租给人民。

根据数据显示，早在2008年，就有85%的新加坡公民住进政府建造的“组屋”。

所以你看，我们的“保障性用房”，其实对应的就是新加坡的“组屋”。

之前我做深圳统租房那期时、这样说过：深圳这座城市的定位是很特殊的，他是社会主义的先行示范区，只有深圳成功了，房子这座大山，才有可能，从我们这一代人身上移走。

一般而言，改革这个事情，先搞个试点区，等试点成功了、再逐步推广。

但是现在，还没等深圳搞明白，其他34个城市就跟上，只能说，现在房地产的后遗症，太大了。

房地产有三大属性：

一是住宅属性。

住宅是房子的根本属性，很多人掏空六个钱包，预支未来二三十年的收入，明明知道利息比贷款额还要高，却还是义无反顾，所为的，不过是那一间遮瓦之所。

二是金融属性。过去刮起的炒房团、炒房热，把房子的投资属性直接拉爆，助推了房价高涨。

三是税收属性。土地财政已然成为地方开支的来源，随着房地产不景气，土地转让直接锐减，让地方捉肘见襟。

本来，房地产进入存量市场，进而全国开展房产税，是有利于缓解税收的，可现在看来，暂时搁浅了，存量市场嘛，其实很固化的，要改的话，难度不小。

所以，这时候大力推出“保障房制度”，其实是开拓一个新的增量市场。

过去，是商品房为主，保障房作为点缀。

未来，分割开这两个市场，走商品房和保障房双轨制，刚需的保障房作为托底，同时市场的商品房门槛将会变高，而最终的目标，就是实现保障房为主，商品房为辅。

不过，要实现这个目标，难度也是不小，就拿现在的开局来说

首先是资金问题。

10月27日，中金公司发布了城中村改造调研报道，他们走访调研了参与城中村改造的相关企业，发现现在城中村改造的资金，都以地方公共体系自筹，其他资金并没如期而至。

那么这35个大城市要推进保障性住房改造，有用过其他的办法么？

有是有的，去年开始，多地重启了房票安置政策。去年6月的郑州、今年8月的南京，以及几天前也推出房票的广州：

10月24日，广州提出：

优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。

房票制度是什么时候大放异彩的？

2015年，在城市在棚户区改造拆迁安置中、推出房票制度，当时主要在三四线城市中被广泛运用。

当然了，广州这次的房票和之前的也不一样。堂主就生活在广州，广州黄埔现在有一大批被拆迁的，据了解，他们的房票，只能用于购置指定房源。

这一次，广州是一线城市中第一个提出“房票安置”的，那么接下来，压力就给到了其他一线城市了。

如何看待房票呢？个人认为，房票安置本质上是限制了被拆迁居民的补偿需求，原先的补偿是货币，居民可以用于购房，也可以选择储蓄或投资，现在改成了只能用于购房。

不过认真一想，也对啊，房子建起来，总得要卖掉啊，给指定房票，也就能形成闭环了。

第二个难点，就是存量房与保障性房的对冲。

一个摆在面前的事实是：现在的存量房太多了。

9月份国家统计局原副局长表示：现在房地产供应过剩，14亿人可能住不完。

那么，我们到底有多少存量的空置房呢？

去年8月，贝壳公布了28个大中城市的住房空置调研情况，

结果显示，江西省会南昌的住房空置率达到20%，排在第一。

其中一线城市平均7%，二线平均12%，三线16%，也就是说，城市级别越低，空置率越高。

天量的存量房，也会加剧保障性住房销售困难。

这个也是要走新加坡模式所面临的第一大难题。

别看新加坡走的是市场经济，但是在土地这一块，完全是新加坡政府统一干预管理的。

在这种制度设定下，房子的建造和价格，都由新加坡政府决定。

这是能实现居者有其屋的底层支撑，土地属于国有化，只有少数流入市场，定价也就在新加坡政府手里了，

反观这边，一边是为房价发愁的打工人，一边是手握多套等待套现的玩家，一边是开发商纷纷暴雷跑路。

如何解决天量存量房的对冲问题？

简单粗暴的办法就是直接把存量房变成保障房，但操作起来，阻力也不小。

那么这个保障房，是不是人人都住上？

从深圳出台的文件来看，这个保障性用房，也是有申请条件的，比如社保缴纳年数、又或者年龄限定等等。

没钱的，又想要住上房子，那就尽量让自己保持符合门槛的条件，至于到时能不能住上，那就看你祖坟能不能冒青烟了。

有钱的，使劲玩呗，有啥影响的，完全没有。

保障房的建设、房地产的转型，都是需要时间的，房价要回归合理，也是需要经过阵痛期，短则三五年，长则十年二十年。

最后想跟大家聊聊，这个预测投资的问题。

最近好些人私信堂主，让预测一下接下来的赚钱行业，甚至要给出哪只股，还给堂主列举一些在做预测财经博主，说人家多么多么牛逼。

这怎么说呢？堂主一直觉得，我做的是“事后诸葛”系列的内容。

我能做的，就是对过去的事情，做一些拆解、总结、提炼，再多的话，也就是一些反思和吐槽，至于预测之类的，我是真没能力做到。

上大学的时候，老师就说经济学是一门社会学科。既然是社会学科，免不了对过去发生的历史做总结。

而当年明月说过一句话：我们从历史中得到的唯一教训，就是我们没有从历史中得到过任何教训！

现在有各种预测、各种投资，到最后，发现都是在割韭菜。

堂主个人也理财，也买股，但都仅仅只是个人，自己也关注过其他一些博主，但好几个，现在都没更新了。

如果硬要给自己定位的话，要么是马前卒，说不定哪天就没更新了，要么是马后炮，事后诸葛这类，给大家碎碎念一些家长里短的大实话。

忽然想起一则对联：

上联：上分析下分析，头头是道。

下联：左理论右理论，预测塌房。

横批：经济分析

所以嘛，看财经内容，其实就是图一乐，就像是古代饭后茶点的说书故事。

有粉丝在B站上给我视频留言，说自己最喜欢下班后听堂主碎碎念。

你看，这就挺好的。

说实话，这是堂主做视频半年来、看到最合我意的评论，没有之一！

这期就聊到这，我们下期再见。