广州楼市，再突破！房票政策来了，对楼市有多大影响？

一线城市首个！

广州提出房票安置政策

10月24日，由第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过的《广州市城市更新专项规划》《广州市城中村改造专项规划》，明确提到要通过探索房票安置政策机制来破解城中村改造难题，提升改造效率。

将村民的权益转换成有价票据

记者注意到，今年8月，社会各界曾围绕媒体流传的一份《广州市城中村改造房票安置实施办法》展开热议。这次专项规划的通过，显然是以官方文件的方式让两个月来已成为舆论焦点的一只“靴子”落了地。

以前，城中村村民的房子被拆迁，开发商一般直接采取用房子或现金的方式来补偿村民。这一次，广州引入房票机制，可以通俗理解为，换了另外一种方式来补偿拆迁户。即将村民的权益转换成一张有价票据。这张票据的性质，跟我们过去所见识过的粮票、油票、电影票、车票和蟹票没什么两样，甚至还可以理解成是一张有限额和限期的购物卡。唯一的差别在于，粮票只能用来换粮食，电影票只能用来看电影，车票只能用来坐车，蟹票只能用来换大闸蟹，购物卡可以在指定商场任意选购很多商品。而房票这类“消费券”是实名登记的，只能用来买授权方指定范围的房子。

拓宽城中村拆迁安置渠道

值得一提的是，广州并不是第一个探索试行房票安置政策的城市。自2022年以来，全国已经有郑州、南京、厦门、贵阳、无锡等数十个大中城市对外宣称已出台房票制度。到了2023年，跟进的城市就更多了，有媒体称数量已接近60个，由于每天的数据都有可能刷新，可预见的是，到今年底，全国探索试行这类安置补偿方式的城市会更多。

从政策的初衷来看，各地试行房票制度的目的，是为了进一步拓宽城中村拆迁安置渠道，满足人民群众对房屋安置的多样化需求。

以往，城中村改造后，拆迁户只能在本村的安置区拿回“补偿”的房子，不管是1套，还是10套，都在同一个村的范围内解决，而且房子是采取摇号分配的方式给到村民，村民基本上没有办法按照自己的意愿选房，只能靠运气。换一个角度来说，房票既可以让村民在改善住房方面拥有比以前更多的选择权，同时也可以帮助参与本市城中村改造的其他开发商去掉一些库存。

广州，康鹭片区设置了步行街。

房票过期不代表权益作废

对于房票的使用规则，记者根据广州的建议稿替大家捋一捋：

其一，所有房票纳入专门系统进行闭环管理，每一张票面金额由基础补偿金额和安置政策奖励两部分组成，基础补偿金是由几个核定的安置房价格换算过来的，奖励则分中心区和外围区按不同标准叠加，不包括直接发放的3个月临迁费现金。

其二，房票有2年的使用期限，过期并不代表权益作废。持票人看中一套房，若房票金额不够，可以办理商贷和公积金贷款来补齐。房票金额超出这套房的房价，多余的钱2年内未使用，若低于原票面金额15%，可直接申请兑换现金；但超过15%的，要剔除政策额外奖励的部分才能兑现。

其三，房票只能买参与房票安置工作的房企提供的房源，包括一些没有参与改造但自愿报名参与入库的企业提供的房源；原则上，村民只能购买本辖区内的房源，只有在房源不够的情况才能统筹参与到其他辖区的交易；此外，要想买商业、商办、工业和车位等非住宅类物业，还必须先拥有一套住宅。

其四，用房票买房不受当地限购政策限制，并享受免征契税的优惠。只有一种情况是受限制的，即手持的房票是由他人转让过来的，一张受让房票抵一个购房名额；名下未持有住宅的持票人不得将房票转给第三人。

其五，每张房票实名制管理。持票人不能将房票对外进行质押融资或违规套现，也不可能跨行业消费，只能用来买进入房票系统登记的房源。

以上使用规则目前还处于讨论当中，最终如何落地还有待有关部门审议通过。

与其它商品证券和货币证券不同，房票是一种消费型的票据，虽然票面金额不少，但使用功能和规则存在不少限制。可以说在特定的时间段，来多少就得去多少，因而并不能在城市建设领域起到现金蓄水池的作用。

对楼市有什么影响？

当前，楼市仍处在努力修复行情以及推动回暖复苏的阶段。在房地产市场供求关系已经发生重大变化的背景下，国家不断优化调整金融政策和房地产调控监管政策，各地方亦积极、灵活发挥“政策工具箱”作用，因城施策推出了一系列促进市场平稳健康发展的政策组合拳，客观来说，对稳市场、促回暖方面已经起到明显作用。

从中秋和国庆长假的总体情况来看，人气已经有了明显的回升，特别是在一、二线热点城市的核心区域和核心板块，部分项目在节假期间迎来了久违的“人挤人”的火爆场面，只不过，从实际成交的情况来看，不仅城市和区域板块之间已经存在明显的行情分化现象，而且，成交量距离行业和社会的期望也还有一定距离。

经历过全球经济衰退和疫情肆虐这几年的严峻外部形势“打压”后，部分从业人士渴望经济快速回暖复苏的心情是可以理解的。但是，推行房票的政策初衷并不纯粹只是为了帮助房地产开发商去库存，而是让人民群众在不断追求更美好生活需要的过程中拥有更多的选择权。因为，以人为核心的新型城镇化作为一种城市发展的新理念，就是要始终将人民群众的需求、利益和幸福作为城镇化建设的核心考虑要素。

当然，发展房地产经济也是为了让城市变得更美丽、更宜居，同时让人民群众生活更美好、更幸福。从这一点来看，探索房票安置政策机制与加快房地产市场的平稳复苏并不矛盾，其目标可以说是一致的。

在一百多个城中村普遍实施房票制度，能否给广州的商品住宅市场带来更多的增量需求？答案显然是肯定的。这对大量以刚需和改善型需求群体作为销售目标群体的开发商来说，无疑是一次很好的新机会。只不过，我们不能把实行房票制度片面理解成帮助楼市去库存，而应该正确、全面理解这项新政的丰富内涵和良好初衷。

他山之石

厦门：开发商进村抢房票

“总价19×万，市属校旁，必买红盘”、“专属购房渠道，购房优势，直接低价”……在厦门郭山村的街头巷尾，随处可见购房广告。郭山村内三个拿到了房票的自然村，不大的面积挤满了知名开发商，房产中介机构和房票中介也闻风而来。

房票是货币补偿的一种补充方式

根据厦门市政府办公厅在去年12月发布的《集体土地上住宅房屋征收推行房票补偿的意见》，所谓房票补偿，是指在征收集体土地上的住宅房屋时，将房屋征收货币补偿金额、政策性奖励金额计入房票面值发放给被征收人，被征收人持房票购买房屋以实现补偿安置的方式，是货币补偿的一种补充方式。

郭山村是厦门被征收人数最多的地方，涉及郭山村后狮尾里、新厝里、前院里等3个自然村，一共1217人。

不仅人数多，补偿金额也十分可观。今年5月上旬，一张关于房票补偿计算细则的图片在网上流传，细则显示，拥有房屋产权面积270平方米的被征收人，如果选择全房票补偿，可获得的房票补偿金额和房票政策性奖励金额一共610.5万元，在满足条件的情况下，被征收人还可拿到将近150.9万元的现金补偿金额，总补偿金额合计761.4万元。一位村民向记者确认了该细则的真实性，并表示，“这次补偿款实际上是有房户761.4万元，无房户500多万元”。

房票的使用期限是24个月，自房票核发之日起12个月内使用房票购房，持票者可获得使用面值5%的奖励，在第13个月至24个月使用的，则可获得使用面值2%的奖励，而未在期限内使用房票的，在扣除房票奖励后可兑换成现金。

一个关于房票的转让市场在萌芽

“开发商挨家挨户地上门推销”，为了在有限的时间内把村民吸引到售楼处，开发商各种营销手段轮番上阵，除了免费专车接送、送礼、抽奖和购房折扣等常规方法，“甚至有银行跟开发商合作，说是买某家开发商的房子且在这家银行存款的话，可以享受高的存款利率，一些开发商还利用老人喜欢热闹的抱团心理，用组团买房更优惠来说服一些关系比较好的老人”，村民说。

村民不仅是开发商争夺的对象，由于房票允许分割金额转让给他人，房票中介也涌向了郭山村，一个关于房票的转让市场在厦门萌芽。记者以购票人的名义咨询了不同的房票中介，100万元面值的房票市场价格大多为101万元，购买人同时需要支付大约1个点的中介费，即便如此，购买人在12个月内持房票买房时，100万元的面值依然可以享受3%的奖励。

来源：南方都市报、N视频报道、南方+、广州日报、时代财经

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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