不动产经营“活水”将至！首批消费类基础设施公募REITs提交申报，万科、华润、金茂等入局

本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

国内首批消费类基础设施公募REITs取得重大进展。

10月26日，证监会和沪深交易所官网显示，共4只消费基础设施公募REITs产品已正式提交申报材料，分别为中金印力消费REIT、华夏华润商业资产REIT、嘉实物美消费REIT、华夏金茂购物中心REIT，项目状态显示为已受理，资产类型包括购物中心、社区商业等。

值得一提的是，在不久前的10月20日，中国证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。这也意味着，不到一周的时间，国内首批消费基础设施公募REITs就已完成申报。

今年5月，第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿曾对《华夏时报》记者直言消费基础设施REITs市场可期。他指出：“REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来倍受市场关注。最新出台的消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇，万亿消费基础设施REITs市场可期。”

而万科董事会主席郁亮也于近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。据了解，上述中金印力消费REIT的资产方印力集团，是万科旗下的购物中心开发与运营能力平台。

优质的底层资产是基础

2021年6月，我国首批基础设施公募REITs上市。今年3月，我国正式将消费基础设施纳入REITs发行范围。

3月24日，证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》和发改委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐工作的通知》中均明确提出，充分发挥消费的基础作用，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

今年4月，西安曲江文化产业投资有限公司作为原始权益人的“大唐盛世1-5期资产支持专项计划”，获得上交所批复，拟发行金额7.51亿元，目标资产大唐不夜城商业物业。

10月26日，易居研究院研究总监严跃进向记者指出，在4月份西安大唐不夜城REITs项目，就标志着此类领域在不断开拓。而此次4支REITs开始申报，就说明取得了关键的一步，即进入到常态化的操作过程中。

需要注意的是，吴睿在今年3月的时候曾公开表示，高标准核心消费基础设施资产将是发行REITs的首选，尤其是在消费基础设施纳入REITs资产类别之初，位于一线及新一线城市的资产最有机会发行REITs，同时需要满足收益率及项目合规准入方面的严格要求。对于运营管理良好，租金稳定且有可以想象的上升空间，及底层资产产权清晰的项目将会成为REITs市场的新宠。

而据记者观察，此次成为首批发布的消费类基础设施公募REITs，底层资产均较为优质。比如此次中金印力REIT的底层资产杭州西溪印象城，由万科旗下的购物中心开发与运营能力平台印力集团运营，位于杭州核心商圈大城西板块的黄金地段，整体建筑面积25万平米，367家商户，最新出租率为99.2%，是余杭区体量最大的购物中心。

再如华夏华润商业资产REIT的底层资产为青岛万象城购物中心，由华润置地旗下轻资产管理平台华润万象生活运营，项目于2015年开业，地处青岛市核心商圈，商业建筑面积约30万平米，最新出租率超过98%，是目前青岛市规模大、品质高、覆盖全域的城市级购物中心

此外，还有业内人士向记者指出，除了底层资产的质量，决定REITs是否能成功发行且持续扩募的关键，是资产方的运营管理能力。

发改委今年3月发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐工作的通知》明确提出，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

值得一提的是，国信证券在今年8月发布的研报中也指出，由于目前监管要求公募REITs底层资产项目运营时间原则上不低于3年，同时3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，因此这对于百货公司平时对于商业地产运营提出了一定的要求。

据悉，此次中金印力REIT的资产方印力集团，全国在管商业面积超过1200万平米，资产规模超过1000亿元，整体出租率达95%。公开信息显示，万科在2016年通过持有投资基金的权益成为印力集团的重要股东，万科对印力集团从经营管理、资产运营等方面进行全方位支持，并将部分商业项目委托至印力集团运营管理，截至目前，万科委托印力管理的商业项目经营坪效增幅超过20%。

助力房地产产业转型

中国目前零售类项目存量巨大，戴德梁行研究部的数据显示，截止到2022年四季度，全国16个重点城市高品质零售物业存量达1.02亿平米，四个一线城市的高品质零售物业存量达4650万平米。

此外，国信证券也在今年8月发布研报中指出，预计全国综合百货相关物业资产面积能达到7.5亿平米，而中指研究院统计得出，全国300城商办用地成交楼面均价为2273元/平米，预计零售物业总体物业资产价值约为1.7万亿元。

“REITs作为房地产产业转型、助力实体经济高质量发展的助推器，一直以来倍受市场关注。最新出台的消费类基础设施资产的扩容为市场带来难得的历史机遇，万亿消费基础设施REITs市场可期。”吴睿说道。

严跃进则认为，从目前类似申报的情况看，购物中心、商业广场等商业地产项目率先获得政策的支持，后续包括度假村、文旅地产等消费业态或也有纳入改革的可能。此类改革具有积极的导向，进一步促进商业地产REITs市场的扩大。REITs项目的申报，不仅仅改变了金融投资产品的类别，客观上也使得房企转型具有了更好的抓手，值得各类房企的关注。

深圳市房地产业协会会长吕晋川也在此前公开表示，“国家发改委本次推出消费类基础设施商业REITs，是实施扩大内需，重视支持消费的具体举措。对于优化土地市场资源配置，助力房地产行业向新发展模式平稳过渡，具有重要意义，是房地产行业转型升级、高质量发展的重要路径。”

值得一提的是，万科董事会主席郁亮也于近日的媒体交流会上表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

有业内人士向记者指出，此次中金印力REIT如成功发行，将助力万科的商业业务构建完整的“投、融、管、退”商业模式闭环，实现资产和资金更高效的运转，在更低的财务负担下实现业务的持续健康发展。百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征，过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了显著的掣肘。而REITs的落地将有助于改善这一状态。

而据记者了解，过去三年，万科以REITs发行对资产的要求标准，持续提升旗下经营性不动产的资产质量。印力此次披露了有50个项目已开业满三年，均可作为潜在扩募资产。

“对万科而言，REITs一旦打通，也意味着能够持续将合格的商业资产推向市场，回笼现金用于存量资产的盘活提效或新项目拓展，实现更良性的发展。”上述业内人士认为。

国信证券在研报中指出，一般来说，消费基础设施投入成本较大，投资回收周期较长，给公司正常运营带来较大资金压力，而通过公募REITs项目，公司一方面能够即时获取高额投资收益，补充流动资金；另一方面，由于监管要求企业需认购相关REITs基金份额不低于20%，而消费基础设施REITs项目未来3年每年强制分红率达3.8%，能够给予企业稳定的现金流收入。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁