房价风暴再起！新一轮“房改”即将来袭，如何应对？

上次1998年“房改”，中国结束福利分房制度，开启住房分配货币化。自此，中国房价狂飙，几代人沦为房奴，社会就此分层。如今，新的“房改”大幕即将拉开，它将如何冲击房价？让我们一起探究。### 1. 政策背景据经济观察网报道，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。这是旧文，但是最近下发给各相关部门了，接下来是要开始执行了。### 2. 目标与原则这次“房改”的目标是房子重回双轨制，商品房回归商品属性，保障回归社会保障。具体来说，就是加大保障性住房建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。同时，推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。

## 3. 保障房体系崛起300万以上城区人口城市率先探索，意味着，全国35个大型城市都将搞保障房。落实主体是各地政府，限制条件是不准因此新增地方隐性债务。保障房体系崛起，意味着什么？商品房价格回归理性，也就是大幅下跌，现在卖不出去的房子，以后就永远砸手里了。### 4. 影响逻辑**影响逻辑一：房住不炒，商品房逐渐朝保障房价格靠拢。** 保障房体系有免费的项目，当然更多的应该是收费项目。如果指望纯福利保障房，根本没有地方愿意去搞，谁都不想弄那种吃力不讨好的活。保障房体系建设，最起码也得让地方政府有甜头可尝。所以14号文提到的原则就是，划拨土地成本+建安成本+适度合理利润。政府征地是有成本的，盖房子也是有成本的，啥都弄好以后，也得给点合理的利润率。这样下来，保障房的价格比普通商品低约30%。当然，如果让渡一小部分土地财政收入，保障房的价格可以更低，甚至低50%也并非不可能。孩子学区一样，基础设施一样，当所有条件都一样的情况下，商品房价格必定向保障房靠拢。**影响逻辑二：保障房吸引部分人群，以后商品房更加无人问津。** 现在房地产最大的基本面是什么？一方面，人口掉头向下，需求减少；另一方面，房地产库存庞大根。据东方财富研究所数据，当下商品房待售面积3亿平米+已开工但未竣工的期房21亿平米+可供出售二手房26亿平米=广义存量住宅50亿平米也。就是说，当下广义房地产库存大概50亿平米，按每套房子100平米计算，大概5000万套住房。这能够吸纳1.5亿新增人口。嗯，确实是房子如葱，房子实在是太多了。而且，房价确实太高了。根据东方财富证券，在房地产市场增速进入成熟期，且租售同权、房地产税等配套措施逐步完善的情况下，我国房地产溢价趋于收窄。若对标美国纽约 1:224 的租售比，我国一线城市估值下行压力或者70%以上；即便是租售比偏高的法国巴黎，我国一线城市估值下行压力仍有50%左右。什么意思？如果按照租售比计算房价，那么我们的房价应该下降50%。这跟我们之前文章《楼市惊现重大信号 泡沫新标准出现》的测算差不多：公共卫生事件后，一个重要标志就是，中国的房地产开始挂钩居民收入：疫情爆发之后，收入提升，房地产销售就抬头；收入下降，房地产销售就下滑。注意，这是重大的楼市逻辑切换信号！所以衡量房价是否有泡沫应该以居民收入为基础可以用房价收入比来衡量用一般的统计数据来衡量一个国家房价收入比合理区间是3-6之间超过6就可视为房价泡沫而中国房价收入比是9.1所以中国房价高估了50% 房价下跌一半才合理看见没只要房住不炒无论是建保障房还是以收入租金等指标衡量未来房价下降50%才算合理### 总结新的“房改”即将拉开大幕它将如何冲击房价我们将持续关注但有一点可以肯定的是未来房价可能会下跌!