华润、金茂、印力等申报首批消费REITs，房企打开新的融资渠道

作为房企实现“投融建管退”商业闭环，盘活存量资产的重要方式，消费类基础设施REITs市场终于迎来好消息。

10月26日，证监会官网信息显示，华夏华润、中金印力、华夏金茂、嘉实物美REITs4只产品已经申报并获受理，后续若上述产品获批，将成为市场上首批消费类基础设施REITs产品。

自2020年7月试点以来，我国REITs底层资产类别逐渐多元化。2023年3月，国家发改委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信用基金项目申报推荐工作的通知》明确表示，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社会商业项目发行基础设施REITs，首次以文字形式提出支持消费基础设施进入REITs试点范围。

今年3月消费类基础设施REITs试点开闸以来，北京恒盛华星、鲁商置业、百联股份曾公开发布消息称，将以旗下商业底层资产发行消费类基础设施REITs，今年7月，万科在一次路演活动中也透露，正在尝试发行商业地产REITs。

今年10月20日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引》，正式将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。而就在该文件发布后一周，消费基础设施的公募REITs就正式提上申报日程。

对于房企来说，消费基础设施REITs的正式申报，可谓是期盼已久，万科董事会主席郁亮更是将本次申报形容为“千呼万唤始出来”。“REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望从开发商转变为不动产商。”郁亮在近日的媒体交流会上这样说。

消费类基础设施REITs想要敲开资本市场的大门，优质的底层资产是基础，而从当前已披露的信息来看，房企提供的底层资产出租率都比较高，与此同时，也有底层资产存在经营净利润亏损的问题。

根据招募说明书和企业公告，华夏华润REIT产品的底层资产为青岛万象城，预计募集资金近70亿元，其中，华润将作为战略投资者认购已发行基金份额总数的30%。青岛万象城位于山东省青岛市市南区山东路6号，占地面积6万平方米，总建筑面积42万平方米，一期于2015年竣工开业，二期于2021年竣工开业，另有一部分区域处于业态调整和装修中，将在2024年10月开业。该项目评估价值为82亿元，截至2023年10月，出租率为98.2%。不过值得注意的是，从项目盈利的情况来看，过去三年上述底层资产处于亏损状态，2020～2022年三年间分别亏损1亿元、140万元、303万元，今年上半年开始盈利，净利润为3907万元。

中金印力REIT产品的底层资产为杭州西溪印象城，位于浙江省杭州市余杭区大城西板块，总建筑面积25万平方米，A、B两个馆分别于2013年、2019年开业，主要盈利模式为收取固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、广告费以及停车费等。2020年以来出租率均在95%以上，截至2023年6月30日，该项目出租率为 99.2%，估值 39.77 亿元。盈利能力方面，2020～2022年，西溪印象城净利润分别为5.9亿元、2.2亿元、3.7亿元，今年上半年，净利润为0.8亿元。

华夏金茂REIT产品的底层资产为长沙览秀城购物中心，位于长沙市岳麓区梅溪湖环湖路1177号，建筑面积约10万平方米，属于地铁上盖的商业项目，于2016年开始运营，近两年的出租率均在98%以上。值得注意的是，览秀城购物中心2020～2022年三年间均处于亏损状态，分别亏损1817万元、1611万元、1626万元，直到今年上半年开始盈利，净利润为610万元。

嘉实物美REIT产品的底层资产包括大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门四个项目，上述四个项目的运营时间比较长，最早的始于2003年，最晚的2012年就已开始运营，四个项目总建筑面积约8万平方米，收入来源主要为经营租赁收入和物业管理费收入，主要租户为超市和其他商户，整体出租率为88.71%，评估价合计为 10.44 亿元。2020～2022年的净利润分别为2379万元、2770万元、808万元，2023年上半年净利润为743万元。

镜鉴咨询创始人张宏伟对第一财经记者表示，底层资产亏损，可能与项目处于初期经营阶段有关，因为“商业项目也有一个培育期”，若项目是因为上述原因亏损，可以理解，但若已经经营多年，出租率、利润肯定是要处于比较好的水平。对于投资者来说，选择盈利能力强，未来盈利预期强，信用好的底层资产对应的产品，投资风险会低一些，而对于过去几年底层资产处于亏损的产品，需要谨慎判断。

“消费类基础设施REITs将改变我国商业地产行业的运营模式。将为开发商解决资金困局，也让老百姓有了一个投资新去处。”张宏伟表示，对于民营房企来说，现阶段如果企业有购物中心、农贸市场、物流园区等基础设施的优质资产，可以通过REITs的通道实现股权退出，从而补充公司的现金流，为企业当前发展营造稳定的环境。

不过，也有业内人士对第一财经表示，尽管REITs能够盘活房企手中持有的不动产，但因为REITs发行要求底层资产产权明晰，不能有抵押，而经过这一轮房地产下行周期，房企手里没有抵押过的资产已经不多，这从此前中债增债券发行数量并不多的情况就可以看出，同理，通过发行消费基础设施REITs以回笼资金的受益房企也不会太多，能够发REITs的，更多的是杠杆率不高，经营比较稳健的央国企。