今天环二没有写稿计划，不过看到新一轮“房改”的解读越来越偏，还是忍不住讲讲自己看法。
这件事情意义重大，宣告了一个时代的结束。
01
这件事情大家今天一直在解读，大部分侧重的是“保障房”层面。
毕竟文件第一句话就是：“加大保障性住房建设和供给”。
沿这条线下去，主要影响就是刚需市场。
保障房面向的肯定是中低收入家庭，他们原来排队接盘刚需新房、二手房。
现在保障房多了，购买力被分流，刚需新房、老破小二手房彻底崩溃。
但是后面又讲了一句，“让商品房回归商品属性”，意思也很明显，商品房限价放开，改善产品越来也多，我们迎来房地产双轨制。
有钱的住高级商品房，没钱的住保障房，进入所谓“新加坡”模式。
上面这个分析很合理，但是只分析了一个层面：
这么做，会有什么影响？
其实另外两个层面更重要：
第一，为什么要这么做？
第二，能不能做到？
02
为什么要这么做？
为什么要在这个时间点，提出增加保障性住房供应？
当然报告里也有解释，是为了“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品房的焦虑“。
难道过去我们就不想让大家居者有其屋？过去就不焦虑买不起商品房？
好多人觉得现在房子贵，其实2020年，大家也还是天天抱怨上海房价贵，买不起。
甚至2014年，大家也在抱怨房价贵买不起。
实际上我们在解决老百姓居住问题上，已经取得了巨大成功。
2021年国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，特意强调我们“住房发展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障体系。”
2019年城市人均住房面积高达39.8平米；农村人均住房面积48.9平方米。
人均住房面积超过了40平米，你还有什么不满意吗？
1980年上海市区人均居住面积仅有4.3平方米，2008年达到16.9平方米，现在已经超过30平米。
这个数据，放眼全世界都不算低了。
住有所居这个目标，早就实现了。
当然平均数不代表全部，很多社会底层住房条件依旧很差。
这个问题，我们也一直在解决。
自打有商品房那天起，保障房的建设就一直存在、一直提速。
北京2007年就新开工保障房590万方，2008年工作要点还是“抓紧建立住房保障体系”。
无论是开会，还是发文件，一定是有新东西。一切照旧，发什么文件？
这项民生工作一直不断进行，基础条件、具体动作都没变化，没必要再发文。
而且还是《指导意见》，并不是把具体任务摊派下去。
所以第一条一定不是重点，重点是第二条。
这个是我D一直的传统，字面上的东西不重要，重要的都在字面外。
“原则上同意”，意思一般就是不同意；
“原则上反对”，一般就是默许了。
03
保障房只是重申了20年前的内容，真正变化的是第二条：“让商品住房回归商品属性”。
这个东西跟之前完全不一样，值得单独发文件调整。
之前的商品房肯定不完全是商品属性，各种调控方式层出不穷。
商品属性，意思是自由买卖，房子在之前很多情况下并不是。
即使近期不断松绑，全国依旧有十几个城市存在限购。
现在市场变了，限购需要全部取消，一切束缚商品房交易的政策都要取消。
只有即将发生这么明显的变化，才有必要发文。
为什么环二说这是一个时代的结束？
孙宏斌曾经一语道破本质：“限购说明房子不够卖的”。
过去城市化如火如荼，农民工排队进城，但是盖房子没那么快。
需求瞬间爆发，供应却需要相当周期，市场波动一定极大。
比如上海突然多了60万家庭买房，短期新房供应却只有8万套，那房价瞬间就飞上天。
看到房价这么高，zf拼命卖地，开发商拼命盖房。
等房子建好了，发现接盘人没了，房价瞬间又暴跌。
暴涨暴跌谁都受不了，既然新政供应比较缓慢，最好的方案就是需求也缓慢产生。
限购就是合理控制需求的方式。
今年7月24日召开的政治局会议明确表态：“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。
房地产由供不应求转向供大于求，房子敞开卖都卖不动，继续限制交易没任何意义。
就好像之前风很大，风筝不断的向上窜，必须要拉紧绳子。
现在没风了，风筝掉头向下，你还拉绳子干嘛。
问题是风筝向上时，向下拉用得上力；
现在风筝掉头向下，向上推却用不上力，绳子是软的。
我们必须要找到新的方案，别让风筝掉下来。
改善性住房就是方案之一，虽然整体没风了，不代表局部没风，改善的风还在吹。
虽然人均居住面积39.8平，总有人不满足，想住大平层想住大别墅。
那赶紧把握这波机会，把改善的风筝放一放，拉动整体市场。
所以这个“房改”，很可能是为全面放开限购做铺垫。
04
上面是为什么要这么做，我们再看看能不能做到。
其实过去20年的经验早就说明了一切，能做到还用拖到现在？
大家去查查，但凡是跟房地产相关的会议、文件，都要提一下：加强保障住房建设。
老师每次家访都跟你说，你家孩子要注意补习数学，你觉得他数学学好了么。
为什么之前没做到？
为什么要这么做、要怎么做文件都讲的很明白，大家也都理解，唯一没得到解决的是：钱怎么来？
过去保障房出现的乱象这里不讲了，大家可以上网搜搜，各地为了应付上面检查真是八仙过海。
世界上没有免费的午餐，你把保障房定义为福利，那么成本一定得有人承担。
通常城市建设的成本，由买房人承担。你再让他承担一个保障房成本，这是还嫌房价不够高吗？
过去20年，是中华民族历史上经济增速最快的时期之一，到处都赚的盆满钵满，一些地方zf富得流油。
现在什么情况大家都知道，很多地方缩减地铁规划、停止运营公交车、公务员降薪。
这种财务状况，还让我建保障房？
再退一步，我们住有所居已经取得了巨大成功，大部分老百姓都有地方住。
解决大家住房问题，还是最迫切的工作吗？
大家想想，社会如果出问题，哪里风险最高？会是大家住不上公租房吗？
有些地方连饭都吃不上。
不过住房依旧是重大民生问题，每次开会肯定要提，就好像每年的一号文件都给农民一样。
这也是一种很好的说话技巧，打破了爸爸的茅台，怎么把这个消息告诉他？
首先跟他讲一下，这次考了100分。
05
既然是重大民生问题，一定会去解决，只是需要再等等。
将来这个问题会怎么落地呢？
其实解决方式还是双轨制，但是一定不会向新加坡一样82%的人住组屋。
这个时期最终落地的契机是，大家找到了一个完美方案：保障房变成了一个赚钱的东西。
按照这个趋势，某些部门将一直缺钱，只有这个事情变得赚钱了才好推进。
前面提到过，现在普通购房需求已经释放，能有发挥空间的是改善性需求。
改善性需求也走到底了怎么办？
有些人好像永远买不起房，要不要打打他们主意？
商品房不可能无限降价，房地产是社会资产锚定物，不能出现重大风险。
只能推出一些另类产品，卖给一些永远不可能买房的人。
这在西方经济学叫价格歧视。
所以，这些产品你懂的。
如果还不太懂，可以添加微信我们单独沟通。言尽于此，不好多讲。
▼以上为正文
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