万科：前三季度净利润136亿！地产营收下滑，这些业务反增

10月27日，万科发布2023年三季报，前三季度，万科实现营业收入2903.1亿元，归属于上市公司股东的净利润136.2亿元。

前三季度营收2903.1亿

万科三季报显示，第三季度，集团实现营业收入894.2亿元，同比下降31.6%；实现归属于上市公司股东的净利润37.5亿元，同比下降22.5%。1-9月，集团累计实现营业收入2903.1亿元，同比下降14.0%；实现归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。其中，房地产开发业务结算面积为1,831.7万平方米，贡献营业收入2442.1亿元。

房地产开发业务方面，1-9月，集团累计实现合同销售面积1818.4万平方米，合同销售金额2806.1亿元，同比分别下降6.1%和10.8%；另外在前三季度，万科新增获取了37个新项目，总地价合计794亿，新投资中一、二线城市占比100%，已开项目整体投资兑现率达94%。

尽管房地产开发业务业绩有所下滑，但万科在物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营业务方面的业绩都有所增长。其中，1-9月，集团物流仓储业务实现营业收入29.8亿元，同比增长14.8%；租赁住宅业务1-9月实现营业收入25.3亿元，同比增长9.4%，另外9月份实现累计权益净利润回正；商业开发与运营业务实现营业收入65.8亿元，同比增长5.2%。

值得一提的是，三季报公布的前一晚，万科REITs试点迎来突破。10月26日，万科旗下印力集团于消费类基础设施REITs试点中拔得头筹，中金印力REIT成为第一批正式进入公开发布阶段的消费类基础设施公募REITs之一。万科董事会主席郁亮对此公开表示，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商，也为投资者提供了更多选择，其深远影响将随时间而显示出来。

细看万科的财务数据，其仍是业内较为稳健的房企。万科至今已连续14年经营性现金流为正，截至三季度末，万科在手现金1036.8亿元，对短期债务的覆盖倍数为2.2倍，年内已无境外融资到期，境内待偿的信用债仅3.8亿；在近两年房地产艰难的融资环境下，万科1-9月境内新增融资成本仅3.64%；同时，万科债务结构较年初大幅优化，短债占比仅14.8%，较年初下降5.7个百分点。

公司董事会主席和总裁薪酬与股价挂钩

三季报公告同日，万科发布关于选举董事会副主席的公告，董事会同意选举辛杰董事担任公司第二十届董事会副主席，任期至第二十届董事会届满之日为止。

而根据惯例，新一届董事会成立后，会顺应行业新发展阶段特点及企业发展的需要，对相关激励约束机制进行迭代更新。

公告显示，万科董事会审议通过了公司2023-2025年度奖金方案，继续基于净利润为考核指标，公司董事会主席和总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续和年度净利润挂钩，增加年度股价变化作为调节系数，将公司A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向；经济利润奖金制度将迭代为新的长期激励约束机制，目前正在积极研究中，原有方案相关责任义务已全部履行完毕，不再实施。

同时，董事会审议通过了项目跟投制度7.0版。此前的跟投制度更符合即售项目的业务周期，但伴随行业发展阶段变化，目前新获取项目中综合住区项目增多，经营性资产占比增大，原有跟投制度的部分条款不再适用于新的业务发展模式，因此重新明确了跟投项目范围，调整了必须跟投人员、跟投项目模拟清算与退出的条件以及跟投方式等。

跟投范围及跟投权益比例上限方面，万科将新获取的住宅开发销售类项目均列入跟投范围，具体为可售住宅业态的计容建筑面积不小于总计容建筑面积80%，且可售住宅以外业态的计容建筑面积不超过3万平方米的项目。

跟投人员合计投入资金不超过项目资金峰值的10%。跟投人员直接或间接持有的项目权益比例合计不超过10%，对于万科股权比例低于50%的住宅开发销售类项目，跟投人员直接或间接持有的项目权益比例还需不超过万科在该项目所持权益比例的20%。单一跟投人员直接或间接持有的项目权益比例不超过1%。

跟投人员方面，公告指出直接参与项目投资和操盘的集团核心合伙人，集团骨干合伙人为项目必须跟投人员。必须跟投人员名单由各单位分别确定。其他员工可自愿跟投。必须跟投人员在跟足必须跟投部分之外，可追加自愿跟投。公司董事、监事、法定高级管理人员不参与跟投。

南都·湾财社记者 孙阳