重磅，新“房改”启动，将彻底改变楼市调控逻辑！

文/邓浩志

最重要一条是“让商品住房回归商品属性”。这是一个全新的提法。

虽然没有明文规定，但过去一段时间，政策似乎把住房往公共或半公共产品方向引导。在政策上严格控制房价、低价，限制过于旺盛的购房需求，投资开发需求等等。“让商品住房回归商品属性”等于宣布，把商品房市场从行政干预为主导，转入市场资源配置为主导。这将对房地产市场产生重大，深远的影响。另一方面，“让商品住房回归商品属性”也等于也再次强调了，要弱化商品房的资产属性、金融属性。“房住不炒”仍将是房地产调控的基本思路。

总的来说，有几点看法：

1、对待房地产市场和房地产行业的认识发生了转变。

此次新“房改”的启动，是国常会审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件。文件近期已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。所以这是由上到下的顶层设计，体现了管理层对房地产行业的意志。而在此之前，管理层也在7月的重要会议上指出：我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，要适时调整优化房地产政策……这次国常会的意见，也是回应了7月重要会议的精神。中国房地产行业，正面临整体转向的大趋势。

2、政策方向和调控方式都将发生转变。

既然认知改变了，顶层设计改变了，那未来各部、各地在房地产相关政策制定时的考虑点和目标就有所不同。

其一，是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；这就要求各地在房地产发展中，将保障性住房体系的建设，放到和商品房同等的位置上。过去一段较长时间，各地都是以发展商品房为主，保障性住房只是作为社会保障体系出现，主要只是为解决低收入家庭居住。而在产业的视角上看，它只是商品房一个辅助的和补充的部分，总体规模很有限。未来大规模发展保障性住房体系，如果由财政投入主导，则可能属于“新基建”的一部分。如果由市场主导，则可能为房地产行业开拓了一个新领域，新市场，新机遇。简单理解就是：低价的保障性住房会大量建设，直到覆盖所有工薪阶层都能实现提升居住环境。

其二，是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。这一点主要针对性解决的是：过去两三年，商品房市场面临需求不足，市场萎缩，房价持续下行的问题。房地产市场持续下行由多种原因造成，而行政限制过多，也导致了商品房失去或部分失去了自行调节功能的重要原因之一。比如限购，限售，限价，限户型等政策，束缚了市场需求和尤其是改善型需求的释放。让商品住房回归商品属性。既可以理解为：让市场决定资源的配置，让价格可以实现调节供需关系，让企业决定产品和产能。也可以理解为继续坚持“房住不炒”，继续降低商品房过高的资产属性，过大的金融属性。以上两方面，未来很可能会同步推进。