新“房改”第一步，打破高房价的基础

来源| 大猫真探社

新一轮的房改，要来了。

8月份的国常会，审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，那时，关于这份文件，只有零星的几句话，“推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生”。

最近，14号文已经印发，部分内容也通过媒体披露，引起了关于新一轮房改的讨论。

14号文的目标很明确：

1、加大保障房的建设和供给，让工薪收入群体，消除买不起房的顾虑；

2、推动建立房地产业转型发展的新模式，商品房回归商品属性。

房改，那改了什么呢？

保障房终于迎来了空前的地位提升，将单独形成一个“市场”，从此，保障房是保障房，商品房是商品房。

以前不是吗？ 还真有点模糊。

举个例子，两限房、共有产权房，都有保障房的属性，政府让渡一部分收益，然后购房者能够以低价获得住房，而之后，经过年限或者其他条件，可以转让及交易，虽然有保障属性，但是最终随着时间，还是回到了商品房市场。

但是，根据14号文，新的保障房，将是政府回购，保障房在转让后，仍然是保障房。

当保障房形成一个单独的市场，可能真的要告别高房价了。

在商品房市场，高房价的基础，是高地价，但是在保障房这里，这个基础就不那么牢固了。

与以往的招拍挂不同，保障房将采取划拨的方式，主打的就是一个成本价，不再是土地争夺战，自然也就没有高溢价。

地哪儿来呢？

除了划拨的土地，还有那些回收的土地，就是已经批了，但还没开工的土地，这些地当初要么是开发商“捂地”等涨价的，要么是无力开发过了时限的，当然开发商破产留下的土地，也在这个范围内。

另外，闲置低效的工业、商业、办公等地，也可以变更土地用途，用来建设保障房，而在之前，变更土地用途是大忌。

除了地以外，还有房。

开发商破产处置的商品房和闲置住房，可以用来做保障房，对库存较大的城市，改建或者收购存量房做保障房，在淄博房子“以旧换新”的时候，不少人就号召地方收购存量住房来做保障房。

这与我们想象中的保障房地段偏远、向郊区蔓延的方向，差了不少。

无论是存量土地还是存量住房，不少其实地段都不错，尤其是商办用地，甚至处在城市区域的核心区。

而保障房的封闭，就意味着，它们不会流出到商品房市场，依然能继续保有价格优势，而这种保障房和商品房并行，比较成功的案例，有新加坡的组屋和中国香港的公共屋邨。

同样是高房价社会，无论是组屋还是公屋，都没有被商品房的高价所左右。

而保障房怎么定价呢？

根据14号文，是土地成本+建安成本+适度合理利润。

这个适度合理利润怎么确定呢？其实还有一个样本，此前的共有产权房也是有利润要求的，不超过成本的3%。

这个利润要求，可以说是把开发商的利润压得很低了，那价格大约能差多少呢？

举个例子，北京最近有一个共有产权项目开始申购，销售均价2.55万/㎡。

而在这个项目旁边，就是首开和富力开发的商品房，目前均价大约在3.78万/㎡左右，也就是说，微利的共有产权项目，能比周边房价低超过30%。

当然，30%并不用所有区域，但是通过成本价+利润压缩，保障房的售价，仍然是该区域的价格洼地，而且还有专门的房贷支持政策。

当然，房改并不是一蹴而就的，目前可能率先在城区常住人口300万以上的城市率先试点，而根据七普数据，这些城市大约分处在一二线：

一线城市：上海、北京、深圳、广州；

新一线城市：成都、重庆、杭州、武汉、苏州、西安、南京、长沙、天津、郑州、东莞、青岛、昆明、宁波、合肥；

二线城市：佛山、沈阳、济南、哈尔滨、大连、南宁、石家庄、厦门、太原、贵阳、乌鲁木齐、无锡、福州、长春、南昌、常州。