新政满两月！北上广深楼市加速修复

8月底，监管部门接连落地政策组合拳，一线城市加入政策优化行列。

8月30日，广州、深圳两地率先落地执行首套房“认房不认贷”政策，9月1日，北京、上海全面跟进执行。随后，上海降低临港新片区人才购房门槛，广州取消近郊限购，同时限购区放宽外地家庭购房条件并降低增值税免征年限。10月，上海优化首套公积金贷款认定标准、放松金山区三个重点区域人才购房政策，进一步释放政策利好。

一线城市多项政策落地后，市场活跃度如何？

政策效果持续性显不足

根据中指数据，2023年1-9月，北京新建商品住宅累计成交571.3万平方米，同比增长6.2%。9月，北京成交68万平方米，受上月低基数影响，环比增长41.1%，同比下降14.6%，整体网签规模相比3-4月的高点仍有差距。

9月下旬，为迎接十一假期，各开发商积极申请预售证，2023年第40周批准上市面积创年内新高，但9月整体批准上市面积仍为2019年以来同期最低。10月1-22日，北京新建住宅成交38.2万平方米，同比下降34.3%，降幅较9月扩大，日均成交较9月日均下降23.3%。

二手房保持一定活跃度，但10月以来成交量较9月有所回落，2023年1-9月，北京二手房累计成交11.8万套，同比增长8.2%。10月1-22日，北京成交二手住宅6258套，同比下降11.2%，日均成交较9月日均下降40.2%。

整体来看，9月初“认房不认贷”新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了北京新房、二手房的成交量，9月后两周，网签数据明显提升。10月以来新房日均成交面积相比9月有所下降，二手房市场活跃度有所降低，政策效果持续性显不足。

市场活跃度好转

9月底上海新房成交规模大幅提升，国庆后成交保持回升态势，上周成交规模处于近两月相对高位。根据中指数据，2023年1-9月，上海新建商品住宅累计成交1075万平方米，同比增长17.9%。10月1-22日，上海新建商品住宅成交50.7万平方米，同比增长29.6%，日均成交相比9月下降42.0%，市场分化态势仍将延续，非优质项目去化依然存压。

9月二手房成交量回升。2023年1-9月，上海二手房累计成交13.6万套，同比增长20.7%。9月，成交量突破1.5万套，环比增长12.7%，同比下降16%。

整体来看，上海“认房不认贷”落地叠加定向放松临港新片区限购政策，对市场情绪有较好带动效果。9月，新房供应规模环比增长，核心板块项目热度有所提升，新房销售规模环比增长；二手房市场活跃度亦提升，但挂牌量也出现明显增加。10月，上海继续对公积金政策进行优化，并放松金山区三个重点区域人才限购，后续政策仍有放松预期。

广州

近郊取消限购后

新房市场活跃度提升

新房成交规模提升，主城和近郊区域增长较明显。根据中指数据，2023年1-9月，广州新建商品住宅累计成交591.5万平方米，同比下降2.4%。9月，成交63.1万平方米，在连续4个月下降后环比转增43.2%，但同比仍下降17.2%。9月20日广州对限购政策进行优化，叠加房企加快推货促销，新房销售数据在9月下旬出现明显上升，政策效果有所显现。10月，个别楼盘集中开盘，市场人气及到访量上升，1-22日，广州新建住宅成交48.9万平方米，同比增长20.8%，日均成交相比9月日均小幅下降5.7%。

从不同区域来看，9月以来，限购政策放开的番禺、花都成交提升明显，其中番禺9月成交面积同比增长46%，番禺、花都10月1-22日同比增长均超一倍。天河、荔湾、南沙等区由于购房门槛降低，市场活跃度亦有明显提升，其中天河区9月同比增长114%，天河、荔湾、南沙区10月1-22日同比增长均超四成，越秀区新房体量较小，新政后成交面积环比增幅较大。

二手房成交量环比继续下降。2023年1-9月，广州二手房累计成交6.4万套，同比增长19.7%。9月，二手房成交接近6000套，环比下降14.5%，与去年同期基本持平，二手房市场变化不大。

整体来看，整体氛围相比政策优化前明显改善，而原本不限购的增城、从化等外围区域成交较为冷淡，市场成交分化仍在。另外，广州二手房市场受政策带动效果尚不明显。

深圳

近两周成交量有所回升

国庆后新房成交量回升。根据中指数据，2023年1-9月，深圳新建商品住宅累计成交240.2万平方米，同比下降11.6%。9月成交20.9万平方米，环比下降6.1%，同比下降45.1%。10月1-22日，深圳新建住宅成交18.3万平方米，日均成交相比9月日均增长28.6%，但较去年同期仍下降24.7%。国庆假期后房地产市场活跃度有所回升，第43周新房成交8.3万平方米，处于8月以来相对高位。

二手房成交量温和修复。2023年1-9月，深圳二手房累计成交6.4万套，同比增长19.7%。9月，深圳二手房成交与8月基本持平，接近2400套，同比增长38.2%。10月1-22日，深圳二手房成交1759套，日均成交与9月日均基本持平，较去年同期增长56.5%。其中第43周，深圳二手房成交套数在低基数下同比大幅增长62%，环比增长2.3%，处于5月以来相对高位。

整体来看，8月底深圳执行首套房“认房不认贷”，9月提高公积金提取额度，并优化离婚购房资格审核，月底降低房贷利率。新政对购房者预期修复略显效果，部分热点项目成交量有一定提升。但深圳市场整体信心恢复较慢，仍需要政策进一步调整优化修复市场预期。

采写：南都·湾财社记者 王艳玲