首批消费基础设施REITs来了 商业地产如何打好效益战？

10月26日，据证监会公开信息披露，国内首批4只消费基础设施公募REITs申报。如果其后续获批，意味着市场首批消费REITs产品将问世。这也标志着我国REITs市场和全球REITs市场同步。

业内预计，我国消费基础设施REITs规模，未来仍有至少超过百倍的增长空间，也将逐步实现从量到质的增长转变。对于商业地产企业而言，若想发行消费基础设施公募REITs，则要做好打“持久战”和“效益战”的准备。

此次4只消费基础设施公募REITs申报，意味着市场首批消费REITs产品将问世。图/IC photo

金茂、华润等首批消费基础设施公募REITs获受理

10月26日，证监会公开信息显示，华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金、华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金4只产品申报。上述产品后续若获批，意味着市场首批消费REITs产品将问世。

据悉，证监会于今年3月24日发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》，其中提出研究支持公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

在此背景下，10月20日，证监会对《公开募集基础设施证券投资基金指引》第五十条进行适应性修订，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，自发布之日起施行。

此次修订后，上述文件第五十条相关表述“基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等其他基础设施，不含住宅和商业地产”修改为“基础设施包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施”。

迈出与全球REITs市场同频的“一大步”

“零售REITs是全球REITs市场的主流资产类别，我国消费基础设施公募REITs的呼之欲出，标志着我国市场又迈出了和全球市场同频的一大步。”申万宏源证券固定收益融资总部公募REITs业务董事孙林如是说。

值得一提的是，在此次申报的项目中，华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金，该基金原始权益人为华润商业资产控股有限公司，股东为华润置地控股有限公司，与已经上市的华夏基金华润有巢REIT的原始权益人有巢住房租赁有限公司为同一家。对此，孙林指出，这表明了监管层对同一企业集团按资产类别拥有多个公募REITs上市平台表示认可，标志着我国REITs监管政策的进一步宽松。

此外，孙林还表示，此次商超类企业发行消费基础设施REITs，也标志着中国公募REITs市场的持续创新取得阶段性成果。

今年以来，国家发改委等有关部门先后发布发改投资〔2023〕236号、商消费发〔2023〕146号等文件，根据我国国情，支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目以及家居卖场等商业网点项目发行基础设施REITs。而海外市场的零售REITs业态多以购物中心和独立商业为主。“已申报的嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金，超市业态租赁面积达到69.38%，为我国超市、百货等传统零售企业通过发行REITs实现升级转型提供了重要的借鉴意义。”孙林如是说。

打通“投融建管退”闭环，盘活存量资产

政策暖风吹来。对于此番证监会的政策导向，高和资本董事李慧忠博士分析称，首批四单消费基础设施公募REITs的出炉，对零售市场最大的影响是终于有了市场共识的定价标尺。对零售资产的投资人而言，股本类投资人过去最大的顾虑就是如何退出，以及什么价格是合理的定价基础。而公募REITs有效解答了这些问题。

李慧忠进一步指出，对于零售资产的重资产持有方，也正是因为有了定价标尺，可反向梳理旗下的零售资产，尤其是重点关注剩余产权年限、现金流稳定性以及资产的各项合规性问题。

实际上，在近20年的房地产开发中，我国商业地产迎来快速发展。不过，百货商场、购物中心等商业不动产项目，天然存在资金额高、投资回报周期长的特征。过去由于条件限制，缺少稳定的市场退出机制，对持有此类资产的企业发展造成了明显的掣肘。而REITs的落地，将有助于改善这一状况。

“消费基金一小步，地产行业和消费行业两大步。”中国管理科学学会城镇化管理委员会秘书长陈云峰分析，消费升级是现在国内的大趋势，有了REITs产品的支持，消费就有了支撑，投资商也没了后顾之忧。“这是一个杠杆，可以用很小的力量撬起一个很大的市场，这4只消费基础设施公募REITs，将引领行业的发展趋势。”

在世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天看来，将REITs试点资产类型拓展至消费基础设施，将有助于打通零售物业“投融建管退”完整闭环，盘活存量资产。在此背景下，其将重点利好主要城市内定位于中产阶级和大众消费为主的商业设施，同时对低线城市零售物业的资产流动性提升作用明显。

“未来仍有至少超百倍的规模增长空间”

展望未来，在孙林看来，消费基础设施REITs未来可期。具体而言，在增长空间方面，首批申报的4只消费基础设施REITs，资产总估值143亿元，距离一些发达国家零售REITs总市值还有较大差距；可以预计，中国消费基础设施REITs规模未来仍有至少超过百倍的增长空间。

而在增长质量方面，孙林分析称，以嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金为例，其募集资金拟投向物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目，包括购置信息化基础设施、智能硬件设备以实现线上线下一体化，“随着这类智慧商圈、数字化转型项目的持续投入，也将助力我国的消费基础设施建设逐步实现从量到质的增长转变。”

在严跃进看来，从目前类似申报的情况看，购物中心、商业广场等商业地产项目率先获得政策的支持，后续包括度假村、文旅地产等消费业态或也有纳入消费类REITs的可能。

“相比物流、产业园等已经发行的公募REITs资产品类规模，零售资产的存量规模明显更大，也更有助于快速发展国内公募REITs的市场规模。”李慧忠指出，不过，随之而来的挑战在于，零售资产的权益类投资人能否同步发展起来，真正实现“股归股、债归债”，进而不断构建和完善资产的风险定价体系，形成更健全、更完备的金融产品供应体系，从而有效疏解金融机构以及个人的投资配置需求。

企业要做好打持久战、效益战准备

值得一提的是，此次中金印力消费类基础设施REIT在深交所发布招募说明书，成为第一批正式进入公开发布阶段的消费基础设施公募REITs之一。该REIT的资产方为万科旗下印力集团，底层资产为杭州西溪印象城。在业内人士认为，此次REITs发行只是起点，随着公募REITs的持续发展，万科经营性业务的发展将迎来进一步提速。

实际上，在近日举办的万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮就强调了REITs产品的重要性。他认为，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款对于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。一旦完成REITs的环节打通，万科将有望真正从开发商转变为不动产商。

事实上，随着房地产行业进入深度调整期，房企均在寻找新的发展路径。在易居研究院研究总监严跃进看来，此次首批4只消费REITs项目的申报，给房企提供了新的解题思路，使房企转型具有了更好的抓手，这对房企走出困境亦具有重要意义。

优质的底层资产是基础。对商业地产企业而言，若想发行消费基础设施公募REITs，需做好哪些方面的准备工作？

对此，孙林认为，如果把发行REITs比作打仗，那么，商业地产企业则要做好打“持久战”和“效益战”的准备。“持久战”方面，首先，在发行过程中，企业要做好各种可能缺失证照和手续的补办，以及其他各项发行准备工作。从启动到上市，要做好一年甚至更长时间周期的准备，建议商业地产企业应提前规划、提前准备。其次，REITs上市后的持续经营以及REITs募投新项目的开发经营，对企业来说更为重要。从这个角度而言，REITs发行成功只是第一步。

而在“效益战”方面，孙林指出，商业企业发行REITs时采用收益法进行估值，项目经营的好坏、租金水平的高低，直接影响到项目发行时的估值，以及上市后二级市场的表现。因此，这必然要求发行人具备更高的商业经营管理能力，持续不断提升项目的净运营收入水平，才能打赢这场“效益战”。

孙祖天分析，零售物业是典型的重运营资产类别，未来布局REITs的地产企业需要通过优化业态，提升坪效，打造体验式目的地，提升全渠道能力等方式，提升资产运营表现，同时需要加强和贯彻ESG理念以符合环境、社会、合规影响等披露要求。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 赵琳