违建的认定和处理到底是怎样的？看完就全清楚了

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条主要说的是在征收过程当中对违法建筑监督管理，对违反城乡规划进行建设的依法予以处理，市县级主管部门作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查认定和处理，认定为合法的，给予补偿，如果认定为违法的不予补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

在拆迁过程当中，以拆违的名义行使这种拆迁，是不符合相关规定的。尤其是在农村，有的企业是在集体土地上租赁厂房，还有一些产权房，在征收过程当中，征收方有的就会用拆违的方式达到征收的目的，比如征收是不签协议的，又没有规划手续，没有审批手续，就直接进行拆除，这种情况下，要根据具体的案件具体情况具体分析。

我们认为如果严格按照城乡规划法律去处理，要经过法定的程序去认定，比如有的房屋已经使用了20年了，之前办理过北京的某案例，当时被征收人有办理土地证，土地上建有一万五千多平米的房屋，其中有一部分都办了土地证，有的因为当时没有办规划手续，导致了在征收、腾退过程当中，被认定为违法建筑可能要被拆除。所以在征收的案件中，如果以这种没证就认定违法建筑的，可能被征收人有点想不通，房子住了20年了一直在用，为什么到了这个时候就拆了，住了20年，也不是违法建筑，到了现在一征收了变成了违法建筑了呢？

在这个征收过程当中，这种以拆违的手段达到征收目的，是违反相关规定的。我们认为这种严格来说，按照《行政强制法》的规定，相关部门不得滥用行政权利为某些单位或个人谋取利益。现在目前的法律没有说在征收过程当中禁止以拆违促拆迁，仅规定了房屋没有手续是不予补偿的。对于房屋的建筑自己要审查、自查，建设的房屋要办理手续，如果是历史的原因造成的没有手续的，有的是以前相关的管理本身不规范造成的，因为有很多是相关部门自身的原因而造成的。

不是说房屋没有相关的规划建设的手续就是违法建筑，没有规划相关的一些手续和违法建筑，不能划等号。没有相关的规划手续，也不一定就是违法建筑，要看具体的案件，有的案件能够提供相关的一些前期的报批审批材料，相关领导的一些内容审批表，因为种种原因后来没有办理下来规划许可证或者规划手续。

有的是因为以前农村的行政管理不规范造成的，有的时候是农村的法律意识比较淡薄，本身老百姓意识比较淡薄，行政部门管理不规范，没有办理相关的建设规划手续，甚至有的地方土地证都没有，宅基地证也没有，有些管理不规范。所以说不是没有手续的就是违法建筑。有的是明显属于刚抢建的、加建的就是违法建筑。总之在征收过程当中，如果认定为违法建筑的，是不赔的，合法建筑才赔，但在实践过程当中，违法建筑要有相关的认定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》还规定了市、县级行政主体作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

要在作出征收决定前要进行认定，组织有关部门进行调查认定和处理。在征收决定过程中有相关的程序，认定违法建筑要符合程序的要求，应当在征收决定前做这件事情。我们也有的案件是在征收决定后之后才进行认定。在实践过程当中，各个法院审判案件不一样，但是我们会提出，如果说在征收决定之前没有进行违法建筑调查认定处理的，在征收决定之后进行调查认定处理是不符合法律规定的，不能作为违法建筑。当然这种观点在很多法院也是采纳的，应该说在法学的理论上这种观点是成立的，因为从征收决定开始之日起，征收决定之后，因为行政机关作出的行政行为征收决定具有确定力，之后土地自然就收回，收回之后发生的关系就是征收上面的法律关系。

因为征收决定作出之日起就发生了征收的法律关系，这样的观点有的法院也有类似的裁判的观点，认定违法建筑要在征收决定前，组织相关部门根据房屋建造的年代、建造的时间、建造的特殊的历史的原因来认定，当然都有法定的部门去认定。如果征收过程中由行政主体组织相关的规划、国土相关的部门进行认定，法定的机关来进行认定是否是违法建筑。如果是违法建筑是不赔的，对违法认定应当在征收决定前，这才是符合法律规定的。如果征收决定后作出认定违法建筑就不符合规定，同样对集体土地，我们认为也是适用的。

其实在国有土地当中其实用得还比较少，为什么？因为国有土地在建设过程当中，很多违法建筑现象比较少，因为在国有土地建设过程中都有办土地证，都有规划部门的审批，国有土地上违法建筑除非有一些私自搭建的，这种很明显就不属于合法建筑，明显属于违法建筑。

在房屋征收的实践过程中，国有土地上违法建筑相对少一点，更多的就是集体土地上违建的认定很多，比如说养殖场、集体土地租赁的厂房等集体土地建设的房屋，因为集体土地房屋的建设、土地租赁及土地建设用地的法律上的问题，管理上的问题会存在认定为违建的情况。我们在浙江办理过养殖场征收的问题，企业主土地在2015年前就已经被征收了，征收之后，因为各种原因没有进行开发，周边有一部分被迁走了，有一部分还留下没有继续开发这块地，已经停滞了。

在征收过程当中，相关部门就开始认定是违法建筑被拆除了，我们认为这种情况是不符合法律规定的，包括这种观点在高院类似的裁判案例中也是提到，征收农村集体土地是由省级以上行政主体批准，征收之后企业的养殖厂房在法律上就形成了补偿的法律关系，再以违法建筑去拆违是没有权限的，因为征收之后法律上发生了变化，再有违建拆除的，实际上也是不规范的，其实也是违背了诚实信用的原则。

我们认为对于这种情况应当要协商来解决。对于这种历史的原因造成的或者管理不够规范原因造成的，应当要酌情考虑，不能一刀切。尤其是在企业的招商引资的案件过程当中，因为当时为了尽快引进好的企业招商引资过来进行建设，甚至要求企业尽快投入生产建设，手续之后再给补办，在这个过程当中由于种种原因或许手续就办不了了。

在招商引资过程中行政主体要遵循诚实信用信赖利益原则，包括诚实信用、依法行政原则性规定，因为某些原因如管理不规范导致手续不全，这种情况下是不能擅自认定违法建筑不给予补偿。在征收过程当中，对于违法建筑的认定和补偿应当要酌情进行考虑，不能采用一刀切的方式。如果在征收过程中，自己的房屋没有这些手续，我们要分情况来对待，即使是违法建筑，也应当按照法定的程序来认定。但违法建筑认定的程序也是比较复杂的，当然《行政强制法》有一些规定，大家可以去了解一下。一般先是限期拆除，然后强制拆除决定等等一些程序。北京楹庭律师全国出差办案。如果您没有与该主管部门协商好补偿条件，可以咨询律师，或者请律师介入，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意的补偿。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。