东吴证券:预计房地产供需两端政策放松仍将继续加码

乐居财经 李礼 10月27日,东吴证券发布房地产行业深度报告。

销售持续下滑,当前房地产政策正迎来关键拐点。 因城施策用好政策工具箱, 精准施策、大力施策才能遏制住市场下行趋势。 2023 年前三季度政策宽松持续叠加,但市场整体表现先扬后抑,政策对市场提振效果不及预期,房地产市场供求关系已经发生重大变化, 与历史复苏周期不同,类似于过往周期的政策出台对行情的影响逐步减弱。 为了对 “因城施策”效果有明确的判断,东吴证券对当前已出台的放松政策梳理,主要分三类: 1)刺激需求类:如放松限制性政策、下调贷款首付比、下调房贷利率、公积金贷款政策放松等; 2)创造需求类:如推行城市更新项目的房票安置方式、启动新一轮旧改; 3)调整供给类:如鼓励地方国有企业收购困难房企的滞销房作为保障安置用房、减少土地出让等。

  城市间基本面分化,“因城施策”框架下更需对症下药: 需求空间: 东吴证券分别测算了 2022-2030 年 31 样本城市的房地产需求空间,以成都、广州、深圳、武汉、杭州为代表的一二线城市年新增城镇居住需求将持续上涨。 房地产购买力:利用房价收入比、 GDP 近三年年均增速、第三产业增加值占比评价样本 31 城的房地产购买力。京、沪、深等一线房价收入比高,但 GDP 增速、三产占比表现优秀;成都、苏州、无锡房价收入比在二线中处于低位,改善性需求落地更容易。 库存:为把握各地房地产市场供给侧特点,我们分别计算了 31 样本城市的库存及去化周期,各线城市去化周期已接近 2014 年棚改去库存的较高水平,三线去化周期明显更久。 东吴证券以去化周期、房价收入比为坐标轴,需求空间为气泡大小,将各城市房地产市场特点划分为:短期规避型、观望机会型、新兴增长潜力型、长期看好型。

  未来各城市政策放松方向在哪? 根据城市基本面情况对症下药,“因城施策用好政策工具箱”直至基本面复苏兑现是关键: 1)短期规避型:以莆田、福州为典型代表,侧重创造需求类政策,辅以调整供给类政策。2)观望机会型:以芜湖、绍兴、惠州为代表,侧重调整供给类+创造需求类政策。 3)新兴增长潜力型:以苏州、成都、青岛等二线城市为代表,侧重刺激需求+创造需求类政策,辅以调整供给类政策。 4)长期看好型:以北京、上海、杭州等高房价一二线城市为代表,侧重刺激需求+创造需求类政策,辅以调整供给类政策。

  我国各城市房地产复苏路径推演: 目前全国政策方向明确,预计供需两端政策放松仍将继续加码,直至基本面明显复苏。按照我们分类的四类城市, 复苏顺序由先到后将呈现:长期看好型>新兴增长潜力型>观望机会型>短期规避型的顺序。本轮销售恢复及后续传导将是一个温和、持续时间较长的过程,过去几轮典型周期投资回暖滞后销售回暖约三个季度,由于本轮传导过程中仍存在一些堵点和和政策未精准起效的现象,东吴证券判断整体恢复周期会长于三个季度,还取决于销售的持续性和信贷投放情况以及因城施策的加码方式等。 推荐关注土储充裕、布局聚焦核心城市、信用资质良好的房企,未来有望率先受益于市场复苏和政策放松。 推荐:保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份,建议关注中国海外发展、华润置地。

  风险提示: 行业下行压力超预期;政策放松不及预期。

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上一篇 2023-10-27
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