“二套利率终于降了，月供少了1000多元。”“调整成功，5.88%直降到4.2%，真香！”在存量首套房贷利率调整基本完成后，“二套转首套”的存量房贷客户也迎来喜讯。10月25日，不少地区的存量二套房贷都收到了银行短信，看到自己的房贷利率真真切切下调了。由于这些存量二套房贷利率本来就比存量首套利率高不少，此次下调的幅度也比存量首套房贷大不少，不少客户的下调幅度在1.5个百分点以上。然而，北京青年报记者发现，有些自认为符合转换条件的存量二套房贷客户此次并没有如愿。由于“二套转首套”涉及到个人的不同情况，资格认定又与当地首套房认定政策和不同银行的操作细则有关，所以同样的情形在不同地区会有不同结果。
“二套转首套”利率下调幅度高于存量首套
根据央行和国家金融监管总局下发的通知，可以参与此次调整的存量首套房贷是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。
根据多家银行之前发布的公告，对于后一种情况，即符合条件的存量二套房及以上贷款，需要客户主动申请利率调整，并提供佐证材料，经银行审批通过后按照批量或单笔的方式进行调整。10月22日前完成申请的，将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整，当日起按新的利率水平执行。
我国二套房贷利率一直都明显高于一套房贷。此次调整前，全国二套房贷利率下限一直LPR加60个基点，2022年5月之前，比首套房贷利率下限高60个基点，2022年5月之后，随着首套利率下限下降20个基点，二者差值提高到80个基点。今年8月31日，央行宣布将二套房贷利率下限调整为LPR加20个基点，首套房贷利率下限不变，二者差距缩小为40个基点。
北青报记者了解到，10月25日当天，不少“二套转首套”客户都看到了自己的调整后的最新利率，下调幅度的确比之前存量首套客户大不少。广东网友小张此前的二套房贷利率是LPR+172个基点，调整前是6.02%。10月25日，他看到调整后的最新利率已变为LPR，即4.3%，下调了1.72个百分点，月供减少接近1000元。小张回忆称，自己这套房最高时的利率曾经高达6.37%，每月还贷压力山大，“现在利率降下来，感觉轻松不少。”
北京招行客户雷先生2019年在北京买房时因为“认房又认贷”，被认定为二套房，利率上浮10%，后来又选择了固定利率，这几年房贷利率一直是5.88%，相当于LPR+168个基点。9月24日，雷先生按照银行规则申请调整利率，10月23日他看到手机银行“贷款详情”已有了调整结果， 最新利率是LPR，直降1.68个百分点。
据了解，很多“二套转首套”房贷客户此次调整后，利率都下调了1个以上百分点，像张先生和雷先生这样，下调在1.5个百分点以上的客户也不少。
根据央行本月披露的数据，降低存量首套房贷利率工作已基本接近尾声。 9月25日到10月1日，降低存量首套房贷利率政策实施首周，符合条件的存量首套房贷有98.5%完成利率下调，合计4973万笔、21.7万亿元。存量首套房贷利率调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点。
对于10月25日开始调整的“二套转首套”房贷利率，中行消费金融部住房金融团队有关负责人表示，10月25日当天中行一共调整了7.23万户，平均利率下调76个BP，高于该行首套房贷的调整幅度。
“二套转首套”与“认房不认贷”政策调整息息相关
有业内人士指出，“二套转首套”一般是两种情况：一是房屋购买时家庭没有其他住房，但因当地政府“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理贷款，现在地方政府执行“认房不认贷”政策的；二是房屋购买时不是家庭唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地执行“认房不认贷”政策的。 显然，这两种情况都与“认房不认贷”的政策调整有关。
8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。该文件明确，“认房不认贷”政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
目前，包括北京、上海、广州、深圳等一线城市在内的大部分城市都取消了“认房认贷”，执行“认房不认贷”，使得当地部分存量房贷符合此次调整的要求。
“二套转首套” 不同地区不同银行认定标准存差异
据了解，由于各地房地产调控都是“因城施策”，不少自认为符合条件的存量二套房贷客户并没有如愿转为首套房贷，当然也有人因为最近所在城市政策放宽收获了意外之喜。北青报记者发现，即使两个贷款客户情况基本相同，由于所在地区和办理银行政策不一，申请的结果也不全一样。
比如，多名网友反映，自己在当地先后买了两套房，第一套就因为在外地有过贷款记录和“认房不认贷”的政策被认定为二套房，按照现在的政策，这套房肯定算是首套房。但是，向银行申请时，提交了住建部门的证明材料，银行称因为客户现在名下有两套房，所以当初的二套房贷不能转首套。
可同样的情况如果发生在杭州这样区分限购区和非限购区的城市，情况就可能不一样了。有杭州业主称，自己2019年在杭州临安区贷款买了一套房，因为此前已有贷款记录，被认定为二套房；2022年在杭州滨江区又贷款买了一套房，也是二套。虽然该业主在杭州有两套房，但是最近这两套房的房贷都成功转为首套房贷。这是因为滨江区属于限购区，而临安不属于，根据杭州的政策，限购区和非限购区之间的房产数量是独立认定的，如果限购区和非限购区都只有一套房，确实都算首套。
再比如，有些城市，对于有两套房的家庭，只要第一套房贷已还清，第二套房贷就可以办理“转首套”，但有些城市就严格“认房”，只要现在名下有两套房，不论其中一套的房贷是否已结清，也不论当时买房时是什么情况，目前在还的房贷都不能“转首套”。
有网友表示，以上情况，即使在同一个城市的不同银行，可能结果也不一样。有的银行只要看到客户名下有两套房，就不通过“转首套”的申请，甚至告诉客户“除非卖掉一套房”；有的银行会详细了解两套房贷办理时的具体情况再认定。
北青报记者在各社交平台还发现，买房以后婚姻状态的变化也对二套转首套有直接影响。天津网友王女士分享自己“维权”的经历。王女士的先生婚前在某银行贷款买房，就因为“认房又认贷”算作了二套房，王女士本人结婚前也买了自己的房子，因此从家庭角度看，王女士家现在有两套房。
前不久，王女士的先生申请“二套转首套”被银行拒绝，理由是现在他们家庭有两套住房，不符合条件。王女士仔细研究这家银行总行此前发布的关于存量房贷利率调整的公告，发现文件明确认定的时点是“购买时”，先生买房时还没有结婚，完全符合调整的条件。随后王女士向有关部门进行投诉。几天之后，银行通知王女士，他们调查后确定王女士的先生购房时还没有结婚，现在可以办理“二套转首套”。
但是，王女士的发文评论区里，有湖北、重庆、陕西等地的网友表示自己也是同样情况，但都因为婚后两人名下各有一套房，被银行拒绝“二套转首套”。
10月22日之后仍可申请“二套转首套”
根据多家银行此前发布的公告，在10月22日之前提交相关申请材料并通过银行审核的“二套转首套”客户，已于25日当天完成了存量房贷利率的下调。
比如，工行表示“2023年9月25日至10月22日完成申请的，我行将于2023年10月25日对审核通过的业务进行集中统一利率调整。”
建行公告称，对于“二套转首套”的客户，今年10月22日前提交的申请，经确认符合条件，拟于2023年10月25日采取变更合同利率的方式进行统一调整，新的利率即日生效。
对于在10月22日之前没有提交“二套转首套”申请的借款人还有机会申请吗？
对此，建行表示，2023年10月23日后提交的申请，2023年10月25日开始审核，于确认符合条件后的当日调整，新的利率即日生效。
工行有关人士也表示，10月22日后申请的客户，包括新增“二套转首套”、不良贷款归还积欠本息及当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷客户，可继续提出申请。工行将逐笔进行人工审核，审批通过后次日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
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文/北京青年报记者 程婕
编辑/樊宏伟
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