项目建设进程加快｜2023年10月商办与办公空间发展报告

观点指数 企业持续推进项目建设进程，太古与陆家嘴再达新合作 据观点指数不完全统计，期内越秀商管、绿地控股、瑞安办公、陆家嘴、新世界中国等样本企业旗下办公项目有新进展，其中包括前海周大福金融大厦、南沙IFC等。

险资继续配置商办不动产，北京东城区完成大额商办资产交易 期内录得2宗大宗交易案例，其中最大单交易金额由中邮人寿以42.56亿元贡献，同时本次交易也是今年以来北京录得的最大额交易案例。

多地写字楼物业启用，办公挂牌租金延续下行趋势 期内写字楼项目入市数量较上个报告期有所增长，其中包括深圳、广州、上海、杭州等多地写字楼项目陆续启用，同时不少办公物业项目建设进程稳步进行，未来办公物业新增供应将继续叠加。租金方面，期内一线城市办公挂牌租金均环比下降，北京、上海及深圳租金变动水平在5%以内。

办公空间服务商与写字楼项目联系加深 期内共计4家样本企业有新动作，其中包括优客工场、IWG、创富港以及ATLAS 寰图。其中，ATLAS 寰图、IWG以及创富港进驻的项目均为写字楼。办公空间服务商进驻写字楼项目能够有效推动后者快速去化，同时助力写字楼项目实现精细化管理。

据观点指数统计，近期越秀商管、绿地控股、瑞安办公、新世界中国以及陆家嘴集团等商办运营商旗下的办公物业项目有新的进展，推动企业更新办公物业组合。同时陆家嘴、鸿商务、越秀商管等商办运营商旗下的办公物业在企业进驻上也有不错的表现。

来源：观点指数统计

图表中提及的4个项目投入使用后将为办公市场带来约107.8万平方米的新增供应量，为企业客户提供更多项目进驻方面的选择。4个项目均是位于一线及新一线重点城市，商办运营商仍重视中心城区办公需求。

期内，新世界中国宣布位于深圳前海自贸区桂湾片区核心的深圳前海周大福金融大厦竣工并成功交付，将于2023年下半年正式开业。随着本次北塔项目的交付，前海周大福金融大厦成为新世界中国在深圳落成的首个地标性综合体项目。同时其在深圳的另一综合体项目K11 ECOAST预计在2024年年底正式开业。

10月，越秀商管旗下南沙IFC正式投入使用，目前企业正陆续进驻。该项目作为越秀商管继广州IFC之后打造的第二座IFC项目，位于南沙明珠湾起步区，项目囊括写字楼、公寓、空中连廊等空间组成，项目打造近22万平方米的国际商务综合体。

据观点指数了解，目前越秀商管商业整体运营面积超730万平方米，总资产超1090亿元。其中在管的城市综合体包括广州IFC、广州ICC等；重点写字楼项目包括越秀金融大厦、财富广场、城建大厦、上海越秀大厦、杭州维多利中心、武汉越秀财富中心等。

图表中提及的另一正式启用的写字楼项目是位于杭州钱塘江南岸奥体博览城核心位置的绿地杭州世纪中心项目，该项目作为杭州亚运会重要配套项目以及浙江省重点工程，由绿地集团投资建设。

项目总投资近100亿元，总建筑面积约53万平方米，由两座超高层双子塔和8万平方米商业设施构成。项目外形以杭州首字母H为蓝本，高度310米，是杭州目前已建成的最高地标建筑。

项目建设推进方面，陆家嘴集团和恒基兆业均取得新进展。其中，恒基兆业位于香港中环的he Henderson项目预计于2023年底竣工；陆家嘴集团旗下上海首个集结演艺、商业、办公、酒店四大业态的商业文化综合体——前滩31，将于10月底正式揭幕。

值得注意的是，期内陆家嘴集团与太古地产继前滩太古里项目后，双方达成二次合作。据了解，近期太古地产以总价97.1亿元入股洋泾项目和前滩21号地块项目，并分别与陆家嘴集团和陆家嘴集团下属前滩投资签署产权交易合同，与陆家嘴股份签署合资协议。

险资继续配置商办不动产，北京东城区完成大额商办资产交易

大宗交易方面，据观点指数统计，期内仅录得2宗商办资产交易案例，交易总金额81.66亿元。

期内最大单交易金额由中邮人寿贡献。9月28日，西单大悦城与中邮人寿签署了《产权交易合同》，成交价格为42.56亿元。同时，该交易案例创下今年以来北京最大额的商办资产交易。

上述交易转让标的是北京昆庭主要持有的北京中粮置地广场，总建筑面积约8.15万平方米，另有车位377个，项目于2018年竣工投入使用，产权年限至2060年9月。

数据来源：企业公告，观点指数整理

观点指数翻阅大悦城2023年的中期业绩报告发现，大悦城在北京中粮置地广场项目上的持股比例为30.39%，项目出租率水平稳定在90%左右。

同时，从中介网站中可以获知，该项目租户主要包括摩根士丹利、CBA联盟、至信保理、国联证券等企业。其中项目租户结构中，金融类租户占比位居首位，有效推动区域内金融行业资源集聚。

结合出租率水平和租户结构可以判断，大悦城出售中粮置地广场并非出于项目经营层面的问题，其于公告中表示挂牌出售该项目有利于盘活存量资产，实现资产价值最大化，回笼资金助力公司高质量发展，也印证了观点指数的猜想。

据观点指数了解，办公楼资产是投资者青睐的优质资产之一，商业地产企业选择在项目运营成熟期退出也是变现的常见方式。

该项目出售后，大悦城剩余持有的写字楼项目包括北京中粮广场、北京西单大悦中心、深圳宝安中粮大厦以及香港中粮大厦4个项目。

另外，可以发现险资身影频频现身于商办资产交易中，期内另一单资产交易案例购买方同样为险资。

9月28日，ST世茂发布关于转让下属控股子公司股权的公告。

其中提及，为缓解公司流动性困难，降低企业经营风险，推动公司可持续发展，拟将珠海海新持有的珠海世茂新领域50.99%股权转让给星湾企业，股权转让对价为39.09亿元；拟将其持有的珠海世茂新领域0.01%转让给启航基金，股权转让对价为76.67万元。本次转让珠海世茂新领域股权合计51%，股权转让对价合计39.1亿元。其中两家资产受让方均为中国人寿旗下公司。

据观点指数了解，珠海世茂新领域的主要业务为发展位于珠海的综合商业及商用综合体开发项目。项目目前分为六期，包括酒店式写字楼、商业物业、酒店及展会中心。其中，开发项目一期包括七栋酒店式写字楼，预计将于今年年末开始陆续交付。二期包括八栋酒店式写字楼，目前正在施工。

从项目出让原因来看，由于当前项目持续开发需要进一步的资金投入，基于世茂当前的资金问题，恐难以进一步支持项目的开发建设。

多地写字楼物业启用，办公挂牌租金延续下行趋势

办公市场供给方面，9月全国办公物业出租挂牌量5.78万套，环比下降19.39%，办公物业挂牌量较上月出现下滑。观点指数注意到，办公物业挂牌供给量经历8月的快速上涨后开始出现下滑，写字楼项目在租赁挂牌上有所回落。

不过观点指数注意到，期内写字楼项目入市数量较上个报告期有所增长。其中包括广州白云新城国化广场正式启用、微软苏州二期大楼投入使用以及上文提及样本企业旗下的南沙IFC正式投入使用、鸿寿坊项目正式开业、绿地杭州世纪中心正式启用等，同时不少办公物业项目建设进程稳步进行，未来办公物业新增供应将继续叠加。

数据来源：第一太平戴维斯，观点指数整理

同时，第一太平戴维斯数据显示，三季度四大一线城市新增供应量合计175.3万平方米，环比上涨48.43%，同比上涨693.21%。主要是上海三季度录得107万平方米高供应量入市。

在新增供应量增长的情况下，写字楼空置率水平也持续攀升。单季度一线城市写字楼平均空置率22%，环比上涨1.4个百分点，同比上升4.7个百分点，其中深圳空置率已连续多季度位居首位。

值得一提的是，北京写字楼需求端表现较为亮眼，三季度北京写字楼净吸纳量录得12.3万平方米，实现负转正。上海基于新项目的自用以及预租等活动，三季度净吸纳量录得35万平方米。

数据来源：全国房价行情网，观点指数整理

租金走势方面，期内一线城市办公挂牌租金均出现环比下降，其中广州以降幅6.74%居首位，北京、上海及深圳租金变动水平均在5%以内，办公挂牌租金平稳下降。

具体来看，北京、上海、广州以及深圳办公挂牌租金出现环比下滑的行政区占比分别为60%、80%、33.33%以及85.71%；出现同比下降的占比分别为80%、70%、33.33%以及57.14%。

其中一线城市中心商务区西城区、黄浦区、静安区、天河区、福田区以及罗湖区等办公挂牌租金均出现不同程度下滑。一线城市多个行政区办公挂牌租金表现不及上月，同时不及去年同期，办公市场仍未出现明显回暖。

观点指数认为，宏观经济、办公租赁需求增长动力不足、共享办公经济冲击等因素是写字楼市场下滑的重要影响因素。

其中，有消息表示，继携程之后，去哪儿网也开始实行居家办公制度。为此，去哪儿回应表示，让员工可以自己选择办公地点是去哪儿此次的尝试，分组进行是希望 “探索更酷的工作方式，在不同模式下，找到工作效率与生活幸福指数间最大的平衡”。其还表示，公司上下已经为混合办公形式做好了包括技术系统、沟通软件、协同办公文档、线上会议等多种支持。

办公空间服务商与写字楼项目联系加深

虽然企业客户对灵活办公的重视度提升，会在一定程度上影响写字楼项目的出租情况。但观点指数认为，办公空间服务商进驻写字楼项目能够有效推动写字楼项目快速去化，同时助力写字楼项目实现精细化管理。

据观点指数统计，期内共计4家样本企业有新动作，其中包括优客工场、IWG、创富港以及ATLAS 寰图。其中，ATLAS 寰图、IWG以及创富港进驻项目均为写字楼产品。

期内ATLAS 寰图在上海静安区再落两子。10月，ATLAS 寰图·上海静徕坊及ATLAS寰图·上海仲益大厦两个新项目正式入市。ATLAS寰图·上海静徕坊办公空间项目位于静徕坊1座10F-16F，总建筑面积超6400平方米，其中10F-12F提供灵活多元的拎包入驻办公产品，15F-16F提供精致交付的精装修办公产品。

TLAS 寰图·上海仲益大厦办公空间位于上海仲益大厦6F-8F，总建筑面积超6200平方米，空间打造为拎包入驻的办公产品。

寰图进驻写字楼项目中的部分楼层，并改造为办公空间产品，在实现管理规模扩充的同时，也消化了写字楼部分楼层的办公面积，助力写字楼项目的去化，同时稳定项目出租率水平。

IWG同样选择入局写字楼项目。据IWG官微披露，旗下高端办公空间品牌雷格斯臻选将于11月1日正式登陆中国内地。即将开业的首个Signature产品为上海陆家嘴的金茂中心，位于上海金茂大厦六层。

据观点指数了解，上海金茂大厦位于上海浦东新区，地处陆家嘴金融贸易区的核心位置，临近上海证券交易所和中国人民银行第二总部，项目总建筑面积29万平方米，主楼总高88层。

Signature项目亮相后，IWG集团布局内地的产品包括雷格斯臻选、雷格斯、Spaces共享办公和HQ。此外，今年以来IWG集团项目扩张步伐不减，上半年，IWG集团已在全球增设400个灵活办公中心，同时明年规划新建1000处灵活办公中心。

本文源自观点网