看见未来 | 观点与郁敏珺对话：锦和要穿越周期

编者按：2023年渐近尾声，宏观环境正在发生积极变化，消费市场愈发成为关键，万众期盼的复苏尚在中途。

在此间，深刻的改变已经渗透各行各业，包括商业地产。面对变化的行业，无论是零售端、消费端还是企业端，都必需适应变化。

带着对商业地产以及对全产业链的持续探索，2023观点商业年会将于11月2-3日在上海继续召开。

故此，观点新媒体全新策划和推出2023观点商业年会特别报道——“看见未来”，通过深度采访与交流，传递信心与希望，寻找更多有价值的商业逻辑。

观点网 早晨驱车赶往上海徐汇区漕河泾，一座风格独特的建筑映入眼帘，便是此行的目的地--锦和集团总部所在地：锦和中心。本次的采访对象是锦和集团董事长郁敏珺女士。锦和集团在她的带领下走过了近三十载的发展历程。性格爽朗，谈吐明快，言谈之间，郁敏珺对于锦和的战略自信和穿越周期的定力跃然眼前。

1995年，郁敏珺创立了锦和，一开始从事国内高端外销商品房投资咨询与策划代理。2000年后，锦和进入房地产开发领域，以合作开发和自主开发模式在上海投资开发了十数个楼盘项目。发展至今，锦和集团旗下有锦和资管平台，上市公司锦和商管，高端服务式公寓品牌base佰舍及高端度假酒店安岚。不仅做重资产投资，也做轻资产运营管理，实行轻重并举的业务发展模式。

上市公司锦和商管

追溯到2006年，彼时郁敏珺赴美前往哈佛进修，在纽约曼哈顿参观考察项目时发现，那里没有大规模建设，几乎都在做存量更新。她即刻意识到城市化进程发展到一定程度便是存量市场发展的开始。伴随着产业转移，原有的产业没落，腾出来的建筑载体就有被更新改造的机会，可以不断地产生更新的内容和更大的价值，进而适合当下社会和产业的时代发展。于是，当国内房地产市场正处于最火热的阶段，锦和敏锐的捕捉到了市场契机，通过上海金星电视机厂的改造，一举切入了城市更新赛道。

郁敏珺介绍到："2007年，由于产业外迁，位于田林路的金星电视机厂退出历史舞台，锦和商管接手，打造了一个集"创意、办公、休闲配套"三大功能于一体的高品位创意产业集聚区--越界创意园。"

经过十几年的发展，越界创意园在锦和商管的改造运营下，从老旧的工业厂房蜕变为文创产业园，2020年，锦和集团再次积极响应漕河泾地区加快转型发展的战略，以城市更新为导向，注重创新服务功能培育和完善配套支持建设，通过存量工业用地转型途径进行自主更新，打造全新的三十万方花园式智慧办公商业综合体：越界锦和尚城。目前项目一期已交付，二期预计明年完工。从工业厂房改造成文创园区，再转化为城市更新的商业项目重建，这是一个非常典型的城市更新案例。

以上市公司板块的主营业务商业办公赛道为例，锦和打造了一系列以"越界"品牌为代表的文创园区和特色商业街区，如越界世博园、越界陕康里、越界·衡山路8号、北京广安门越都荟等，都是城市更新项目。资料显示，截至2023年一季度末，锦和商管在管项目共73个，分别位于上海、北京、杭州、南京，园区合作商户10000余，管理面积约135万平米。自2020年IPO上市以来，2020年至2022年连续三个财年创收合计约25.3亿元。这些年上市公司的营业年收入保持在10亿元左右，稳定的现金收益对锦和穿越周期的帮助是显而易见。

据郁董介绍，锦和的城市更新项目实际上是"中"资产运营，"纯轻资产运营是受委托对项目进行运营管理，而锦和的轻资产运营会在项目的改造上投入，除了没有持有资产本身，改造投入还是比较大的，这些年来上市公司在该领域投入了近20亿。"同时也要看到，近年来国家纷纷出台城市更新的相关政策，鼓励民营企业参与盘活国有存量资产，目前锦和商管很多合作的业主方都是国企、央企，市场前景及资产容量是巨大的。

酒店和公寓

除长期布局商业办公赛道以外，锦和集团的产品线还先后涉猎高端度假酒店和高端服务式公寓赛道。

早在2009年，锦和便以投资人角色介入酒店行业，彼时收购了上海凤阳大厦，打造成御锦轩凯宾斯基全套房酒店。项目位于上海市静安区非常核心的地段，总共地上26层、地下2层，拥有244间套房，开业至今运营良好。

2016年，锦和与首旅集团、吉和睦酒店管理集团签署合作协议，设立安岚酒店管理有限公司，引进在国际上享有盛誉的酒店及度假村品牌THECHEDI在中国大陆、香港和澳门发展和运营该品牌下的度假酒店、城市酒店、住宅和其他有关产品。近期消息，锦和收购北京首旅拥有的安岚酒店管理有限公司股权，从原来的股东之一成为控股股东，掌舵安岚品牌的整体发展策略和经营管理。这个选择源于锦和对奢华度假市场的看好以及对自身的管理经验与能力的信心。

谈及公寓赛道，锦和2021年并购了服务式公寓"base佰舍"，专注于中高端服务公寓的投资改造和运营，选址上海、北京一线城市的核心城区。目前base佰舍在上海和北京已开业及筹备开业的中高端服务公寓项目近30家，公寓总数量约6000套，成为国内中高端服务公寓的头部运营品牌之一。

郁敏珺还表示，公寓产品是锦和资管平台的一个重要赛道，作为锦和的重资产投资，由base品牌运营管理。同时，base也涉足管理输出，今年6月，联手临港集团旗下临港服务，合力推出专注于园区配套长租公寓运营的专业品牌--LIN舍，为上海临港中高端服务公寓做管理输出。

同样在2021年，锦和集团与华平投资共同创立了锦和资管，致力于存量资产创造更多价值。目前锦和资管的规模为300亿元人民币，郁董认为未来还会有更大的发展空间，同时也认为企业应脚踏实地，项目要做一个成一个，不能盲目追求规模而放低标准，要追求每一个项目的投资成功。

至此，锦和集团具备"轻重并举"的发展模式和丰富的实操能力，四大业务板块也日臻成熟。

以下为观点新媒体对锦和集团董事长郁敏珺女士的采访实录：

观点新媒体：您如何评价当前的经济形势？未来将以怎样的心态应对？

郁敏珺：目前经济的情况是行业周期叠加经济周期，三年疫情后地缘政治和中美关系都处在低谷。但我们始终要审慎乐观，中国经济还有很多调节工具可以用，一系列相关的刺激经济的政策仍大有可为。关键是否一步到位唤起市场信心。

今年，各行各业普遍比较谨慎，一是对市场，二是对整体经济面。所以未来企业要穿越周期，要活下去，谨慎是必须的。

观点新媒体：锦和集团发展战略为"一重三轻，轻重并举"，具体是怎么做的？

郁敏珺：轻资产板块锦和商管主要营业收入来自承租运营的租金收入，通过对项目的硬件改造、招商及运营管理，实现物业价值的质变和持续提升。我们把商管部分称为"中"资产，是因为我们在项目改造方面投入较大，并非纯粹的委托管理运营投入较少。目前锦和商管既可以负责从经营、招商到物业管理的全流程服务，也能够负责从前端设计、施工到QS的商务招标，相对完整的产业链增强了竞争力，这是我们现在的商管逻辑。

重资产方面，锦和资管战略是先立足及做好上海、北京。不盲目扩张规模。未来在投资方面也会加强合作，"资管重的做轻一点，商管轻的做重一点"，小股操盘的模式进行。

观点新媒体：2023年消费复苏，零售商业不断回暖的同时商办物业市场仍显颓势，空置率高企，您如何看待商办物业的走向？

郁敏珺：市场目前处于分化的状态，高端零售好过一般商业受消费降级的影响。商办市场供应量过大又集中刚好碰到经济不景气。从近期在国外考察的情况看，商业已经逐步恢复。办公市场受疫情期间养成的居家办公习惯影响很大。资产只要扛得住，总会上涨，持有资产抗通胀属性的本质不变。

观点新媒体：您认为新经济对商业地产发展会产生什么影响？中国商业地产发展中潜藏着怎样的机会？

郁敏珺：无论是文创园区，产业园区，或者工业园区、科创园区，其最核心的要素是"LOCATION"，地理位置决定了周边氛围和环境，决定了会有怎样的产业聚集，决定了目标人群会是哪些，一个园区不可能横空出世。因此，尤其城市更新每个项目都有独到的定位，我们做的是非标产品，不做传统的"盒子"商业，没有可以简单复制的标准，新经济新行业追求的就是这样的调性和空间，我们提供的产品和服务则是为了更好的满足行业和客户的需要和期待，也是我们的核心竞争力。

观点新媒体：锦和拓展的思路和策略是什么？

郁敏珺：从资产投资的地域选择来看，锦和聚焦上海及北京核心地段，就现阶段而言，锦和在办公、商业方面的拓展会比较谨慎，公寓产品会有步骤的扩张，但扩张的前提也是谨慎。

观点新媒体：锦和目前怎样做高端公寓？未来计划向哪些地方拓展？

郁敏珺：锦和旗下的base佰舍定位是中高端的服务式公寓，总共有三个产品线，baseLITE租金在6000-12000，中间段是base佰舍1万5左右，高端的是basePLUS租金在2万-3万的区间。未来公寓赛道的业务规模一定会扩大，现在也是锦和资管的一个重要赛道。

观点新媒体：怎么看消费基础设施REITs试点背景下的商业地产发展？如何抓住REITs的机遇？

郁敏珺：未来REITs的推出让大家认识到资产的价值是以收益率来衡量的，运营能力将会受到重视，资产运营有一个退出的闭环机制，对行业是个鼓舞。但目前扩容速度不是很快，还有一些关键节点需要理顺才行。

观点新媒体：锦和的产品线涉及酒店，这方面未来发展如何？

郁敏珺：目前锦和拥有宁海安岚、新昌安岚、千岛湖安麓三家高端度假酒店。酒店是偏长期收益的资产品类，本质上和所有资产管理的逻辑是一致的。通过做好运营管理和服务，经营好自己的品牌，酒店理应会有合理的投资回报。

观点新媒体：作为锦和集团创始人，在行业中探索28年，有哪些可以分享的心得？

郁敏珺：越是大的企业越要有定力，越要有自己清醒的判断。发展机会到来时不要错过，但谨慎是必须的。

我们会一直秉承稳健的风格，尤其是经济下行周期，踏实前行，预期谨慎，发展并行。坚守行业的本质，认真做好每一个项目，把公司做强，不盲目追求做大，提升专业管理能力。