【专题】2023年上海第三批第二轮集中土拍总结

△2023年上海第三批次第二轮土拍商品住宅用地成交明细

总结：2023年上海第三批次第二轮土拍中10宗商品住宅地块均成交，4宗地块底价成交，仅3宗地块进入到摇号环节，土拍市场再无“抢地大战”。本轮土拍主要有4个特点：1、土拍规则重大调整，防止土拍市场遇冷；2、部分地块的房地联动价上涨，刺激开发商积极性；3、三批次整体遇冷，房企拿地意愿弱；4、国央企包揽所有地块，民企颗粒无收。

01

土拍规则重大调整，防止土拍市场遇冷

上海三批次土拍采用“竞地价+竞品质+摇号”方式出让，较二批次不仅新增了竞报“高品质建设”要求，还重启招挂复合，并明确最低装修价格标准，引导房企高质量建设。徐汇龙华地块、宝山大场地块重启了招挂复合，即在竞价前先打分,采用这样的方式“好中选优”。竞品质方案也很细腻，每一项指标都有标准，“绿色建筑和超低能耗建筑”、“公共租赁房”的建设要求将在现场竞价环节竞拍。

02

部分地块房地联动价上涨，稳定楼市预期

上海第三批土拍预告中多宗地块房地联动价较周边新盘及近两年出让地块均有所提升。其中青浦赵巷地块，房地联动价上涨1500元/平方米。去年12月，厦门国贸旗下公司上海筑成房地产有限公司以溢价率8.96%，总价约33.08亿元人民币拿下该镇佳恒路南侧打包地块，成交楼板价为24484元/平方米，其房地联动价为54500元/平方米。

03

三批次整体遇冷，房企拿地意愿弱

整体来看，三批次参拍企业数大幅下滑，本轮土拍10宗地块仅29家房企报名参拍，其中青浦赵巷地块有21家竞买人，为本次土拍市场最大热门，而市场关注极高的徐汇大华、宝山大场板块采用招挂复合竞拍，仅一家房企报名并底价成交。国央企仍为拿地主力军，保利、象屿、招商以独立或联合拿地等形式参与5-6块的竞拍，中海、华润、建发、越秀均参与3宗地块的竞拍，几乎均有斩获；受资金实力等限制，民企出手更为谨慎，均只报名了青浦赵巷地块，且以与其他房企联合为主。

04

溢价率走低，地王再现

上海2023年第三批次第二轮土拍溢价率走低，平均溢价率从上一轮6%降至4.9%，10宗地块仅4宗触顶成交3宗进入摇号环节，冷热分化加剧，闵行浦江地块、嘉定新城地块、青浦赵巷地块热度较高，目前大部分房企均较为谨慎，且仅聚焦优质地块。中海及上海西岸开发联合体拿下徐汇龙华240亿“巨无霸”，登顶今年地王，但以底价成交。

05

国央企包揽，民企无斩获

三批次整体民营房企在土地市场颗粒无收，央国企全部包揽，资金实力较为雄厚，在通过增加报名地块数量以提高中签率，优质地块摇号规则下，民企仍然缺乏一定的运气。上海土地市场是楼市的晴雨表，尽管一线城市政策已经转向放松，但政策效应已消耗殆尽，新的政策改善效果不明显，市场情绪和预期并没有得到扭转。

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