“一房二卖”并非按 “先来后到”确认房屋归属

原标题：“一房二卖”并非按 “先来后到”确认房屋归属

工人日报-中工网记者 周倩

“一房二卖”案件，是指卖房人将同一房屋卖给不同的买房人，在此过程中产生的纠纷。那么，房屋到底归谁所有？“先来后到”的合同签订顺序是确认房屋归属的关键吗？

10月24日，北京第三中级人民法院召开新闻发布会，公布“一房二卖”案件审理情况及典型案例。工人日报记者从发布会获悉，该类纠纷涉案房屋多为二手房。诉讼中，卖房人主观状态多为恶意，有卖房人因恶意违约被判惩罚性赔偿。

发布会上，北京三中院副院长辛尚民介绍，大多数后买房人因受卖房人蒙骗，确实对卖房人已经将房屋卖给他人的情况不知情，但买房人不知情不必然等同于没有过失。譬如，在部分案例中，在房屋已经被先买房人先行占有的情况下，后买房人未实际查看房屋就与卖房人签约，或者明知道房屋被其他人占有使用却未加询问和查证，因疏忽而未能发现房屋实际早有买主，法院会认定后买房人未尽到合理审慎的注意义务，存在一定过失。

“审判中，并非单纯根据‘先来后到’的合同签订顺序确定房屋的归属。根据最高法院相关规定，司法实践形成的‘一房二卖’纠纷物权保护顺位规则为：按照已办理房屋所有权转移登记、已交付房屋、实际合法占有房屋、合同履行情况的顺序予以确定。” 辛尚民说。此外，中介机构未尽忠实报告义务，也需承担赔偿责任。

其中一起案例显示，2016年2月，王某与刘某签订房屋买卖合同，王某将案涉房屋出售给刘某。后因刘某信息登记错误，致使网签未通过并于同年4月被撤销。2016年5月，刘某提起诉讼，要求王某继续履行合同并赔偿损失。诉讼中，刘某申请财产保全，法院依法保全查封了案涉房屋。该案于2017年3月判令王某协助将房屋过户至刘某名下并支付刘某违约金。2016年6月，王某在案涉房屋存在诉讼的情况下咨询中介公司，中介公司称房屋可以继续买卖，后王某与李某在中介公司的居间服务下签订买卖合同。2016年7月，王某与李某就案涉房屋办理网签。2017年7月，李某发现无法取得房屋所有权，故李某以王某为被告、中介公司为第三人诉至法院，要求解除买卖合同、赔偿损失。

法院判决解除王某与李某的买卖合同，王某赔偿房屋差价等损失。2021年，王某将中介公司诉至法院，要求其承担王某应向李某承担的赔偿责任。

法院经审理认为，中介公司在促成王某与李某交易时明知王某已将房屋出售他人，应当知晓在先的网签失效并不意味房屋买卖合同无效或无法继续履行，也应知晓在先合同未确定解除的情况下，如王某再行签订新的房屋买卖合同，极大程度上存在新合同无法继续履行，王某据此承担违约责任的风险。而在此种情况下，中介公司仍促成王某和李某签订合同，且在明知王某与刘某的案件已进入诉讼程序、案涉房屋已被查封的情况下，仍未充分向双方报告合同履行风险，最终王某与李某的合同以解除告终，王某也因此向李某承担了违约赔偿责任。

中介机构在居间服务中未尽到诚信审慎的风险评估和善良报告义务，存在明显过错，严重损害委托人利益，造成委托人损失，应当承担相应的损害赔偿责任。

最终，法院综合双方的过错程度、中介公司可获利益等因素，判令中介公司在过错范围内对王某的合理损失承担赔偿责任。

来源：工人日报客户端