新房去库存降压：二三线热点城市欲“以旧换新”

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道楼市调控进入宽松周期，各地新房库存去化压力也随之增长。为了解决市场痛点，近期各地政府频发新政，包括“以旧换新”、购房补贴、局部放开限购等。

日前，宁波正式启动全市住房“换新购”活动，首批已有13家开发企业的34个楼盘，23家房产经纪机构参与活动。

实际上，从9月初至今，已有武汉江夏区、南京、宿迁、淄博、扬州、海宁等地陆续出台鼓励“以旧换新”措施。

实施“以旧换新”的几个热点城市，二手房价在最近两年呈现持续下跌态势。21世纪经济报道记者从中介获取的信息显示，在宁波核心城区之一的鄞州区，某套131平方米次新学区房的售价，已经从高峰期的840万跌到558万元。南京河西新城区二手房均价则从6万元/平方米跌至4万元/平方米左右。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出，目前核心城市住房需求的改善倾向越来越高，尤其是在“认房不认贷”政策推出后，首套改善需求释放明显。但是从市场数据反映看，政策时效性较短，成交数据短期增加后，又回归常态。

新房库存高企

近期楼市去化不甚理想。为了加速市场流动性，增加市场热度，稳定交易，“以旧换新”适时出台了，购房者出售二手住房后，换购新建商品住房。政策叠加近期落地的首付比例降低等措施，降低了改善需求门槛，更有助于去化项目库存。

二三线城市郊区大户型项目，近期去化也出现了上涨势头。石成便是这一波二手房去化中的一名受益者。在南京从事房地产行业十多年，石成在个人资产配比中，一直以不动产为主。近两年来南京房价涨价承压，石成在南京远郊地区购买的两套大户型住宅总价也在下跌。最近石成将位于郊区的一套联排别墅挂牌265万元出售，有买家出价230万元。而石成这套别墅在高峰期的售价曾一度达到400万元，比买入价翻了一倍。

与南京情况接近，宁波房价近两年也进入下行周期。一套市区核心路段的学区房，两年间房价下跌近40%。大学教师张鹭近日听说了“以旧换新”政策，有点心动，想看看有无在同一个小区换大户型的可能性。其咨询中介之后发现，自己在宁波鄞州核心区的一套130平方米左右的房子，近期挂牌价在550多万，比起高峰期的840万元左右降价了不少。虽然还没有跌破当年买入价格，但张鹭感觉换房压力也不小。

一个事实是，“以旧换新”叠加购房补贴等政策，二手房挂牌量增加最为明显。以南京为例，石成发现近期南京二手房挂牌量激增，9月有平台数据显示，南京二手房挂牌量近期已突破18万套。与此同时，郊区房价下行增速，结构式调整明显。

宋红卫则认为，“认房不认贷”政策落地后，受限于现有二手房卖不掉，因此导致新的购房需求不能释放，换新购政策就是为了解决这一问题，预计该政策能够有效增加二手房的去化，同时增加新房，尤其是改善项目的销售。但是他表示，这也仅仅是针对改善型项目会有一波去化。

宋红卫的担忧并非空穴来风，近期多地出现新房成交下行趋势。同策研究院9月楼市数据显示，宁波新房成交21万平方米，同比下降13.6%，二手房成交41.7万平方米，同比增长1%。南京新房成交31.7万平方米，同比下降35.9%，二手房成交77.8万平方米，基本与去年同期持平。

加速市场流动性

宁波并非全国第一个启动“以旧换新”的城市，9月初，山东淄博启动“以旧换新”“连环单”活动，随后武汉江夏区、南京、宿迁、扬州、海宁等地也出台鼓励“以旧换新”措施。部分城市甚至提出换房可给予适当补贴的阶段性扶持措施。

为了新房去化，房企较为积极响应“以旧换新”。在实施“以旧换新”的城市，包括万科、招商蛇口、旭辉、绿城等多家房企均和中介机构代表签署合作协议，成为“以旧换新”试点企业。

通过打通一二手房市场流通渠道，深度激活市场的改善型需求，且有助于加快二手住房销售速度，缩短二手住房售出周期，这是地方政府的美好愿望，但在实际操作中也存在风险。镜鉴咨询创始人张宏伟直言，建议相关部门还是做好监管，避免纯民间行为导致的各种纠纷。

“‘以旧换新’的初衷是盘活市场，在置换周期长的城市出台‘以旧换新’，有助于稳定市场与客户心态，但也需要谨慎看待。”上海中原地产市场分析师卢文曦举例称，上海郊区此前有一个项目就允许给客户半年的首付宽松期。客户先付几十万，在半年以后再付完首付。这一目的就是想让购房者更宽松地安排资金购房。但其认为，这一做法也存在风险，如果半年之后该项目房价出现下行波动，则会引发纠纷。同理，“以旧换新”也一样，万一二手房卖不掉，新房又买下来了，客户会出现承受不了经济负担的情况，此时又会引发合同纠纷。

不过，从当前发布“以旧换新”架构及流程的城市来看，在规避一些基础风险上，其对购房者还是给出了一定保障：购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌及售出会有3-6个月的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。