全国性大变革！取消限价，已有多个城市落实！

前段时间，市场消息称，9月底自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包括建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。目前，济南、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市都已经落实“取消地价上限”，此外，很多城市也将在下一轮土拍出让文件中删去地价上限等要求。

这就意味着，未来核心城市的土地价格整体上涨是大势所趋。但问题是，此前管理层也先后出台了多条救市政策，比如认房不认贷、降低首套房和二套房首付比例、降低存量房贷利率以及地方发债和特殊再融资债等等，但楼市对这些政策反响平平，如今取消地价上限，会让楼市变天吗？

众所周知，土地限价是在2016年土地市场火爆、“地王”频出的背景下推出的。也是从这一年开始，部分热点城市如杭州、北京、天津、苏州等，率先推行土地拍卖最高限价。到了2021年，几乎所有的热点城市都宣布了实行土地限价。

事实上，土地限价在避免土地市场过热、控制房价和市场泡沫方面具有积极的作用，但现如今受楼市下行的影响，土地市场热度已经处于低位。据财政部数据显示，2021年全国卖地收入8.7万亿元；2022年全国卖地收入6.6万亿元，同比下降23.2%。2023年上半年，卖地收入只有18687亿元，同比下降20.9%。据此预估，2023年全年卖地收入可能在3.5万亿元左右，创近十年来新低。从数据来看，如今各地的土拍市场显然已经开始遇冷，土地市场供求关系已发生根本性变化。

而且，有些非一线强二线城市还出现了流拍现象，加之现在地方开销越来越大，很多地方可以说是负债不断刷新高，稍有不慎，就有可能引发连锁反应。如果全靠中央财政输血，恐怕也不现实，毕竟现在中央财政的压力也很大。一方面为了保证国债发行之后有人要，管理层一直把财政赤字率控制在3%以内。另一方面，产业升级、地方转移支付、军工等方面的开销越来越大，加之中美博弈，支撑中央财政关键性收入的进出口也面临重创。所以全国各地的日常社会运行开销只能由地方去扛，而且目前全国各地的开支也没有能够替代土地财政的新支柱，自然就让地价松绑了。

而地价松绑之后，实际上可以重塑一个新的良性循环，即土地价格上涨→新房售价上涨→开发商合理利润→强化买高价地能力→土地价格上涨……

对此，有人可能疑问：现如今还有多少人有实力买房呢？

其实，楼市是一个典型的“乘数效应”市场，在一个核心城市中，我们并不需要将所有的房子都推到市场上，然后通过交易来确定房价的涨跌，只要二手房挂牌套数快速跌破一定的数量，价格异动就会显现出来。但凡有购买力的家庭开始重新买房、囤房，市面上阶段性交易的房源就会变得相对有限，价格效应自然就会明显起来。

但同时不可否认，目前有些开放商的处境的确很艰难，像恒大这样的头部房企都想空手套白狼，可想而知，那些中小房企很多都面临“断水断粮”的窘境。不过，恒大危机以及许家印事件，很大程度上是他们咎由自取，具体分析大家可以点击《许家印为何突然被“收拾”，背后的真相令人毛骨悚然！》回顾查看。所以说，这并不意味着10万亿人民币以上规模的市场以后没有人做了。

而从另一个角度来看，如今房地产开发商遭遇困境，其实也是一轮行业洗牌。等到洗牌完成，楼市就会进入行业垄断的成熟阶段，房地产企业之间在规模等方面上的分化特征也将会进一步加大，强者恒强的局面就会再次出现。

随之而来还有楼市的分化，因为随着城市化率的不断提升，开发商每年能拿到的地也是有限的，这也就意味着每年建出来的新房也是有限的。与此同时，库存的房子也会越来越老。因此，强者恒强的局面只会让地块竞争进一步激烈，地价自然也会创新高。

如此一来，也就意味着开放商拿地的成本高了，自然也会传导到房价上，而随着新房和次新房越来越贵，只要有大量有改善需求的中产家庭去购买核心城市的优质房源，而且还是在供应量不多的情况下，房价上涨的趋势是可想而知的。

而如此循环下来，也就变相解决了部分开放商的困境，久而久之，就会促进楼市的健康运行。所以说，未来核心城市的优质房源还会有很大的拉升空间。

不过，对于楼市的认知，我们也必须清醒地认识到，楼市泡沫肯定是不会被再次推高了，否则在当前的国内外形势下，我们很有可能就会掉入“中等收入陷阱”。特别是从中美各自的顶层战略来看，美国现在正不惜一切代价，以避免全局性暴雷事件的发生。只要没有全局性暴雷出现，他们就会采取头痛医头、脚痛医脚的方式解决问题。而我们则是利用举国体制进行产业升级，在维稳大局的前提下，让局部暴雷者先行承担全局不稳的风险并为之买单。也就是说，目前中美博弈的关键就在于谁能熬过谁。

大家都知道，一直以来房地产是我们经济的重要组成部分，大约占据了居民家庭财富的70%，对GDP的直接贡献为13%左右，间接贡献为25%。所以说，即使我们正在利用举国体制进行产业升级，也不会弃楼市于不顾，如何使其健康平稳地运行更是重中之重。否则，作为家庭财富的重要载体一旦破裂，就会让中产返贫，低收入赤贫。一旦出现这种情况，我们也就不用继续和美国博弈了，早就被对方按在地上摩擦了。

从这个角度来看，如今取消土地限价，短期内可能不会立竿见影，但至少能够帮助大家稳住手里的房价。从中长期来看，这定会让楼市的运行发展更为健康，尤其是核心城市的优质房产，会给大家带来不错的收益。此外，加之远郊区容积率1.0限制的取消，可以预见未来远郊地区很可能会涌现出更多的独栋、联排等豪改类产品，这与主城高层、小高层为主的平层产品形成了一定的互补，为有改善需求的家庭提供了更多的选择余地。

所以说，只要我们一起熬过目前这一艰难时刻，就可以继续享受中国经济腾飞和产业升级成功的红利，反之，就可能与未来的发展机遇失之交臂！而且更为重要的是，我们现在面临的不仅仅是房地产问题，更是关乎中国崛起的问题。而在民族大义面前，立场就是大势，国运就是个人命运，我们必须支持中国国运，坚定地拥护管理层的政策，坚决不能让国外的空头势力牵着鼻子走！