谢逸枫：颤抖吧！前三季度全国卖地收入惨遭史诗级暴跌

文/谢逸枫

10月24日，一份全国财政收入数据显示，2023年前三季度卖地收入3.0875亿元、前8月2.7096万亿元、前7月2.2875万亿元、前6月1.8687万亿元、前5月1.4893万亿元，前4月1.1761万亿元、一季度8728亿元、前2月5627亿元，对比过去五年同期比较看，卖地收入堪称史诗级暴跌。

土地是一个国家、地区、城市的财富之母，是一个城市的发展基础条件；是一个国家、地区、城市的最大原始资本财富；是地方财政收入、教育、基建、市政配套、水利等设施的资金的重要来源，是弥补地方财税收入不足的关键来源。

前三季度卖地收入3.0875亿元，同比下降19.8%， 前8月同比下降19.6%、前7月同比下降19.1%、前6月同比下降20.9%、前5月同比下降20%、前4月下降21.7%、一季度下降27%、前2月下降29%，跌幅扩大0.2%，是过去五年同期增最大跌幅，堪称断崖式下降。

卖地收入跌幅扩大。前三季度卖地收入同比下降19.8%、前8月下跌19.6%、前7月下跌19.1%、上半年下跌20.9%，前5月下跌20%、前4月下跌21.7%、前3月下跌27%。而2022年下跌23.3%、2021年增长3.5%、2020年15.9%、2019年11.4%、2018年25%、2017年40.7%。

按照目前月卖地收入3000亿元多-7000亿元计算，剩余2个月的卖地收入为6万亿元到1.5万亿元，预计2023年全年卖地收入3.6万亿元-4.5万亿元，与2022年的6.6854万亿元差了2.1万亿元-3万亿元多，跌幅非常大。由于占地方财政收入大，依然堪称一部最成功的土地财政学，即中国房地产经济学。

值得注意的是目前房企债务风险扩大、融资困难与销售回款缓慢，债务集中到期，房企压缩投资，总体拿地放缓，市场季节性因素、地方供地节奏的调整，土地价格的微调，导致前三季度全国卖地收入增速的跌幅断崖式下跌19.8%，跌幅比前8月扩大0.2%。

其一是按照笔者分析，前三季度卖地收入3.0875亿元，同比下降19.8%，占到全国财政收入16.6713万亿元的18.51%，前8月17.85%、前7月16.41%、上半年15.67%。占到全国地方财政收入9.0827万亿元的33.99%，前8月33.0%、前7月30.30%、上半年28.60%。

前三季度卖地收入3.0875亿元，同比下降19.8%。2020年-2022年前9月全国土地收入分别为4.9360万亿元、5.3634万亿元、3.8507万亿元，增幅分别增长10.3%、增长8.7%、下降28.3%。说明前七月全国卖地收入小幅度跌幅扩大0.2%。

自2021年以来，土地市场持续下行、低迷，民营房企的拿地大量减少，国央企城投托地逐渐见底。土地收入依然在持续下滑，跌幅扩大，但是下滑幅度依然高于去年的平均数。意味着卖地收入下降趋势加速。同时卖地收入的大量减少，一定程度导致地方财政告急。

过去四年减税降费超过7万亿元，土地收入与房地产的税收下降，对于地方财政收入压力巨大。2022年新增减税降费超1万亿元、2021年1.1万亿元、2020年超2.5万亿元，2019年2.36万亿元，包括退税缓税缓费超10万亿元以上。2023年新增减税降费亦超1万亿元以上。

其二是笔者分析，2023年前三季度全国土地与房地产相关的税收1.3862万亿元，前8月1.2422万亿元、前7月1.1725万亿元、前6月1.0134万亿元、前5月8386亿元、前4月7164亿元、一季度5246亿元，占全国税收收入13.9105万亿元的9.96%。

如包括房地产领域5项税收的住宅房产税、印花税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税等建筑业税收，占到总税收入的20%以上，占到全国税收的比例更高。

不可忽略的是房地产及建筑业的税收，对于后疫情时期的经济恢复、税收免减特殊背景下，对地方财政收入是多么地重要。如加上土地出让金这块的收入，二项收入占到地方财政超过60%以上。

房地产市场正在出现一些积极变化，除土地增值税、耕地占用税跌幅大、城镇土地使用税小跌外，前三季度土地与房地产相关税收呈现小幅度上涨。其中契税4491亿元、房产税2600亿元、城镇土地使用税1547亿元、土地增值税4337亿元、耕地占用税887亿元。

其三是笔者统计的分析，前三季度卖地收入3.0875亿元，同比下降19.8%，加上五项土地与房地产相关的税收1.3862万亿元，房地产总收入4.4764万亿元，前8月3.9518万亿元、前7月3.4600万亿元、前6月2.8821万亿元，前5月2.3279万亿元、前4月1.8925万亿元、一季度1.3974万亿元、前2月8478亿元。

前三季度房地产总收入4.4764万亿元，占到全国财政收入的26.85%，前8月26.03%、前7月24.83%，前6月24.17%、前5月23.35%、前4月22.75%；占到地方财政收入的49.28%，前8月48.12%。占到全国税收收入的32.18%、前8月30.90%。

如加上六项房地产相关税收、建筑业税收，十一项全国房地产、建筑业的税收收入超过10000亿元，加卖地收入，前三季度全国房地产总收入5万亿元，前8月超过5万亿、前7月超过4万亿元，上半年超过3万亿元、前5月2.5万亿元、前4月超过2万亿元。

前三季度全国政府性基金预算收入3.8683万亿元，同比下降15.7%。其中国有土地使用权出让收入3.0875万亿元，同比下降19.8%。 卖地收入占全国政府性基金预算收入的79.81%，前8月79.75%。占地方政府性基金预算本级收入的86.64%、前8月86.71%。

其四是笔者按照官方的数据显示，1999年到2022年过去24年全国卖地收入总金额达到74.2905万亿元，年平均卖地收入3.0954万亿元，堪称史上最大的财富。此土地收入，成为地方财政的最重要来源。

2011年-2019年全国卖地收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元和52059亿元、65095亿元、77914亿元。2020年-2022年全国卖地收入分别为84142亿元、87051亿元、66854亿元。

过去12年间全国卖地收入总计64.9347亿元，年均5.4112万亿元。究竟土地财政源于何处，一则是分税制改革，导致地方政府收入占比过低，支出占比过高，土地财政是为了弥补地方财政收支不平衡产生的。二则是政绩考核。

数据告诉我们，土地财政对于地方经济发展与基础设施、水利、教育、市政配套的完善及还债务等影响巨大。经济、房地产下行的特殊困难时期，土地财政收入的下降，对地方财政的影响是不可忽略的。

其五是什么是财政四本账？财政收入是影响基建增长的最直接因素。财政收入来源，由4个因素构成，分别是公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算，统称为“财政四本账”。

地方土地财政已面临较大压力，土地的收入对地方财政非常重要。1994年分税制改革以来，地方土地出让金占地方财政收入的比重持续提升，从1999年的不到10%提升至2020年84%峰值，“土地财政”由此而来。

过度依赖土地财政所带动的经济粗放式增长长期难以为继。2022年房地产市场需求面临大幅波动，土地出让金明显下滑。据数据，2022年国有土地使用权出让收入6.69万亿，同降23%，占地方财政收入的比重回落至61%。

其中一般公共预算中，收入、支出占比都超过一半，是财政的主体，来源于各类税收。而政府性基金预算中，收入、支出占比都是26.5%，收入主要来自土地出让、专项债，支出主要用于基建。

另外是国有资本经营预算中，收入、支出占比约1%，规模最小，收入主要来自国企利润和股息，支出用于国企经营。而社会保险基金预算中，收入源自各类保险收入，支出主要用于养老、医疗等社保。毫无疑问，土地收入太重要了。