国信证券：地产基本面拐点尚未出现，基建投资增速企稳可期-汇君网

乐居财经李礼 10月25日，国信证券发布数据背后的地产基建图景。

核心观点

　　房地产：基本面表现较弱，拐点尚未出现

　　1.销售：从交易量看，累计降幅持续扩大但单月降幅收窄。2023年1-9月，商品房销售额同比-4.6%，降幅较1-8月扩大1.4个百分点；销售面积同比-7.5%，降幅较1-8月扩大0.4个百分点。9月单月，销售额同比-14%，降幅较8月收窄3个百分点；销售面积同比-10%，降幅较8月收窄2个百分点。从价格分析，2023年1-9月，商品房销售均价同比+3.1%，较1-8月收窄了1个百分点；2023年9月单月，销售均价环比-3.7%，同比-3.8%，表现较弱。虽然9月出台了多个重磅政策，但效果欠佳，潜在购房者观望情绪仍较重。

　　2.投融资：2023年1-9月，房地产开发投资为87269亿元，同比-9.1%，降幅较1-8月扩大0.3个百分点。土地市场持续冷淡，拿地主力仍是国央企，300城住宅用地成交规模还在历史低位。房企拿地意愿不强，与资金压力强相关。2023年1-9月，房企到位资金98067亿元，同比-13.5%，降幅较1-8月扩大0.6个百分点；拆解房企资金来源，销售持续趋弱，回款占比下降，拖累效果明显；国内贷款和非银融资也较疲软，始终未能起到正向拉动作用。

　　3.开竣工：根据统计局数据，2023年1-9月，房屋新开工面积72123万㎡，同比-23.4%，仍较疲软，但降幅较1-8月收窄1.0个百分点，略有改善；而竣工面积48705万㎡，同比+19.8%，较1-8月提升0.6个百分点，表现依旧强劲，与我们始终坚持的竣工端确定性高于开工端和销售端的判断一致。

　　基建：

　　1.固定资产投资：1-9月全国固定资产投资完成额37.5万亿元，同比增长3.1%，基建投资及制造业投资支撑固定资产投资稳步增长。从投资主体看，1-9月国有及国有控股投资累计同比增长7.2%，增速收窄0.2pct，民间投资自5月起累计同比增速转负，截至9月累计同比减少0.6%。从资金来源看，1-9月国家预算内资金同比增长16.5%，国内贷款同比增长4.4%，其余资金来源均同比减少。

　　2.基建投资：1-9月广义基建投资同比增长8.64%，增幅缩小0.32pct，狭义基建投资同比增长6.2%，增幅收窄0.2pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长25%，增幅收窄1.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长11.6%，增幅收窄0.3pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比增速由正转负，同比减少0.1%，增幅收窄0.5pct。

　　3.专项债与项目开工：三季度专项债发行明显提速，7-9月全国新增专项债11478亿元，单月新增规模分别同比+220%/+1052%/+1381%，2023年前三季度累计新增专项债34486亿元，同比-2.7%，完成全年新增额度目标的90.8%。9月开工项目投资额保持环比正增长15.6%，整体看来项目新开工节奏偏慢，下游投资需求相对疲软。

　　4.景气度与国际工程：景气度于三季度筑底回升，7-9月份建筑业PMI分别为51.2/53.8/56.2；1-9月建筑业累计新签合同额23.4万亿元，同比增长0.01%；对外承包工程新签合同额及完成营业额稳步增长，1-8月对外承包工程新签合同额8633.4亿元，同比增长2%，其中在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额7253.5亿元人民币，同比增长5.6%。

　　投资策略：

　　1.房地产：9月出台多项放松政策后，楼市表现不及预期，基本面拐点尚未出现。但在楼市“不起不休”的导向下，政策仍将发力，方向为重点城市放松限购、利率继续下调，核心是让刚需上车。即使不考虑后续政策，2022年四季度基数在剔除季节效应之后是3年最低，将明显驱动今年四季度销售同比的改善。如此，地产板块在Q4将迎来数据与政策的共振，建议积极布局。在个股选择上，核心推荐贝壳-W、越秀地产、华润置地、中国海外发展。

　　2.基建：2023年前三季度基建投资及制造业投资支撑固定资产投资完成额稳步增长，基建投资增速主要依赖能源投资和交通投资，三季度以来专项债发行提速，建筑行业PMI触底回升，国际工程新签稳健。今年以来，受专项债发行偏慢，项目开工落地不及预期的影响，基建增速自年初开始逐月下滑，9月新开工增速虽略不及预期，但仍延续环比正增长，预计后续基建投资增速仍有小幅下行压力，全年企稳可期。考虑近期建筑板块持续回调，估值吸引力提升，重点推荐中国中铁、中国铁建、中国建筑、中国交建。

　　风险提示：

　　1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。