“无理由退房”能否成为行业规则？

近几年来，中国房地产行业正在进行着一场高周转的“越野马拉松”比赛，尤其是头部企业很多陷入了饮鸩止渴的怪圈。

出问题是必然的。

受头部房企高周转负面示范作用的影响，房地产市场未能良性运转，更加激烈的竞争并未淘汰落后，实现市场的净化与升级，相反却陷入“劣币驱除良币”的陷阱。

恒大是典型代表，把房地产行业推向不可逆的“劣质洼地”之中去。

在2018年的博鳌房地产论坛上，绿城房地产建设管理集团有限公司董事长李军发表的观点引人深思：“中国的房地产现在差不多走到了一个死胡同。形势逼着开发商进行快周转、控成本、降标准，房屋质量也越来越差，明后年可能迎来中国房地产行业投诉和维权的高峰期”。

让他说中了。

一直以来 ，能拿地似乎成了开发商实力的某种象征，媒体对“地王”的追逐报道乐此不疲。

殊不知，这些所谓的“地王”往往已在高周转的路上骑虎难下，根本停不下来了，“暴雷”只是时间问题。

房地产行业“劣币驱逐良币”现状，将致使出现大量严重的后遗症，是外部条件和内部问题共同作用的结果，而以高周转为核心的运作模式以及以降标减配为主流的建造恶习则是造成最终问题的主要诱因。

是时候让知名房地产企业承受法律的严惩了，正所谓擒贼先擒王，杀鸡儆猴，一旦某个知名房企的老板因房屋质量问题或安全生产事故被逮了，那么其他公司也就不敢了。

银行的金融贷款模式要彻底打破。

目前来说，银行对房企投放贷款，完全拿营业额来衡量，而且贷款银行有白名单，为此房企都拼命扩张，力图挤进白名单，因为白名单中的房企贷款利息低，而且贷款比较容易，所以这便形成了一种恶性循环，为高周转提供了内在“动力”。

希望银行能改变目前这种提供贷款的模式，或者采取贷款标准更为多元的方式，把规模不大，但房屋质量极好、业界有口皆碑的“小而美”的房企也当作贷款对象，比如天津格调这样的，能够坚持20年无理由退房。

也只有这样，高周转才能变为正常周转。

在现行房地产基本制度下，能否找到一种一剂灵丹妙药，给购房者吃到“后悔药”的机会，让行业走出注重眼前利益、粗放经营的怪圈？答案是现成的：就是房企承诺并践行“无理由退房”。

天津泰达建设20年前就提出“无理由退房”，并在其所有楼盘销售中一直坚持这一承诺的。

从长期看，“无理由退房”既有存在的现实必要性，也是化解房地产行业长期浮躁的一味灵丹妙药。

在最困难的时候，天津泰达格调也曾遇到过因为认真履行无理由退房承诺将自己几乎陷入绝境的时候。但事实证明，暂时但困难，带来的是品牌的基业长青。

中国房地产预售制度是一把双刃剑，一方面降低了开发成本、加快了住房建设的速度，但同时将风险完全转嫁给购房者和银行，造成的负面影响非常明显。

期房的买房方式，决定了购房者要承担巨大的不确定性。

所以，一旦有企业宣布承诺“无理由退款”就等于给购房者一道心理上的保险。

有了这道保险，购房者对不确定性的担心被大大降低。

对房企来说，承诺无理由退房就相当于发“毒誓”，自己把自己逼到墙角，自己必须激发出内在的动力，确保把房子盖成精品，确保房子不会降价，确保兑现所有配套，这样才会不让“退房潮”出现。

因此，“无理由退房”就是制衡预售制度弊端的一种长期机制。

天津格调无理由退房的周期在2-6个月。买房人只要不满意，或者因为个人原因不想买了，都可以退房。不需承担任何违约责任。

哪怕是在房地产市场下行、房价整体大跳水的行情下，格调也一如既往，没有放弃这份承诺。

房地产行业应该让“无理由退房”制度倒逼企业，倒逼每一名员工精益求精，打造精品，把不给买房人退房理由当做工作标准，倒逼“品质至上”的产品主义。

地产企业应该主动推动“无理由退房”能够成为行业的明规则。

企业在推出“无理由退房”时需要资金周转上的压力测试，执行流程上的精细打磨以及企业文化上的价值认同。

如果能够把“无理由退房”当成企业的基本制度，并内化为企业文化，坚持长期一贯的执行，就不会出现在履行承诺时必然一地鸡毛的情况。

一旦有企业宣布承诺“无理由退款”就等于给购房者一道心理上的保险。有了这道保险，购房者对不确定性的担心被大大降低。

但行业发展30多年，因为种种原因，对无理由退房没能形成行业共识，没能上升为行业通行规则，其中的根本原因到底是什么呢？

和中国众多房企没有建立长期主义的信条，习惯于赚快钱有直接的关系。

“无理由退房”对房企最大的考验，背后是开发商的资金保障和运营能力。

中国房地产开发模式决定了主动承诺“无理由退款”并认真履行承诺但话，对企业资金运转产生巨大压力，这也是目前“无理由退房”无法全面推广实施的根本原因。

除了对于资金链的高要求外，无理由退房的实施还有诸多现实问题需要解决。

一方面楼盘在销售过程中已经涉及大量成本支出，另一方面，住宅销售过程中大部分情况下都会用到按揭贷款，购房和退款的过程不仅关系到开发商和购房者，还和银行、营销机构、房管部门等产生业务关联，必须建立起一整套复杂的制度和流程才能把“无理由退房”真正落实下去。

房企能够无条件退房，但商业银行不愿意做“无条件退贷”的承诺。

所以，要想履行承诺，需要企业建立起围绕“无理由退房”形成的企业文化和管理制度。

地产企业不断暴雷。企业追求快速拿地、快速建设、快速开盘，导致行业劣币驱除良币，注重质量品质的企业反而在竞争中处于劣势，整个行业呈现恶性竞争态势。

重塑整个行业的社会形象，既是房地产发展的长期保障，也是行业走出泥潭的现实需求。而“无理由退房”承诺可以成为行业重塑形象的着力点。

在过往的20年中，有部分地产公司，长期坚持“无理由退房”，无论对企业品牌形象还是企业管理水平的提升都有着非明显的效果。

例如天津泰达建设公司，他们开发的格调品牌，已经坚持20年无理由退房。

“无理由退房”承诺体系的建立，在规范行业发展、约束企业行为、建立购房人信心方面能够发挥巨大作用。建立行业标准也并非一朝一夕的事，最重要的是迈出第一步。

对中国买房者来说，“无理由退房”似乎是个持续了20年的奢望。

“无理由退房”能否成为行业规则？

在讨论和实践了20年之后，这个问题依然难以回答，似乎还在原地打转。

20年的时间，中国房地产造就了无数人的财富神话，但购房者对开发商的信任危机依然没有找到解决方案；20年的时间，购房者签约前忐忑不安彻夜难眠的状况依然没有改变；20年的时间，房子不能按时交付或者户型配套货不对板的情形仍然大量发生。

“无理由退房”，对百姓意味着放心投资，意味着花钱买套放心房。

对开发商来说，就是放弃了自己的房子开盘之后降价的可能性，意味着必须把房子盖的物超所值，意味着彻底断了自己的退路。

从格调20年来但经历看，大规模退房从未发生过。

对于每一个有愿景的企业来说，“无理由退房”就是企业给自己愿景的实现找一个外来的监督员，倒逼企业管理的提升。

中国房地产预售制度是一把双刃剑，一方面降低了开发成本、一方面加快了住房建设的速度，但同时将风险完全转嫁给购房者和银行，造成的负面影响非常明显。

因此，理论上必须有一种长期机制去制衡预售制度的弊端，而“无理由退房”的认真承诺和履行将形成对开发商的倒逼机制。

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