成都、厦门等多地取消地价上限，“限房价”会被取消吗？

近期，随着土拍市场持续遇冷，全国多地陆续公告土地出让环节取消最高限价，执行了将近3年的 “限价竞买”规则改为“价高者得”。

10月23日，成都市公共资源交易服务中心挂牌7宗宅地，土地面积总计20.43万平方米，起始总价约28亿元，拍卖规则采取“竞地价”方式，未提 “限价竞买+抽签竞得”方式，且未设置成品房最高销售均价。

成都市规划和自然资源局相关人士向媒体表示，该批次“双限”政策取消，房价、地价全部没有限制，后续正常情况下也将延续不限制地价的政策。

此前成都也发文称，中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。除控制性详细规划明确的宗地内需叠建以及宗地周边绿地、道路、养老托育等公服配套设施外，原则上新出让住宅类用地不再设置配建要求。

无独有偶，同日竞拍的青岛高新区一宗涉宅用地，同样仅设置了起拍楼面地价3800元/平方米，起拍总价3.93亿元，不设底价，采用增价拍卖方式，按照价高者得的原则确定竞得人。

事实上，就在9月底，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

截至目前，已有包括济南、合肥、厦门在内的多个二线城市调整土拍规则，取消部分待出让地块之前竞拍至15%左右的最高限价后，摇号竞得或竞拍自持面积等规则，重回价高者得。

如10月18日，厦门市自然资源和规划局公告称，计划于11月7日出让2023P12一宗商住用地。公告显示，该地块采用拍卖方式出让，不设拍卖底价，按照价高者得原则确定受让人。

10月12日，合肥土地市场网披露了合肥市辖区第三批拟出让居住用地清单，根据土地出让公告，有6宗地块合计面积571.058亩将于11月2日出让，将采取拍卖方式出让，即竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的为竞得人。

10月9日，济南市自然资源与规划局发布公告，对即将竞拍的济自然规划告字9-1号、济自然规划告字10-1号两批土地的竞买规则做出调整，新公布的挂牌文件显示，土地最高限价取消。

此外，多个尚未发布新一轮土地集中出让的部分二线城市表示将跟进执行。

镜鉴咨询创始人张宏伟向观察者网分析认为，自然部发文取消地价上限，主要是因为各地尤其是一二线土拍规则太复杂，且基本是市场较热阶段延续执行至今的结果。

如今各地土拍市场爆冷，尤其是非一线强二线城市，土拍市场交易处于低谷期，流拍现象频现。现在取消原有土拍规则以及各类限制配建措施，是为降低土拍门槛，增加土地市场活跃度。

张宏伟预测称，和取消地价上限的政策配套的是房价也不再“限价”，合肥、成都、济南等城市之后，其他城市尤其是非一线城市也会很快落实。地价和房价都不限价，市场重新回归到2011年之前充分市场化的阶段，预计今后各类城市将更加充分发挥地价和房价的市场调节作用，鼓励优质优价，好的项目高品质项目不再限价的政策限制，即使未来主城区优质地段出现地王，也将通过高品质项目向市场兑现结果。这类项目尤其是在主城区优质地段的项目将带动核心一二线城市的楼市率先复苏。

中指研究院市场研究总监陈文静也认为，成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动市场交易上行预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。

根据中指研究院数据，2023年前三季度，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%；成交楼面均价7673元/平方米，同比下跌2.1%。

尤其第三季度，土地市场情绪依然偏弱，流拍撤牌率达28%，较二季度提升8.1个百分点。

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