东方金诚：9月楼市出现积极变化市场信心仍需政策呵护

乐居财经 李礼 10月24日，东方金诚发布2023年9月房地产行业运行情况报告。

核心观点：

　　销售端：在购房政策持续放宽背景下，9月楼市出现积极信号，全国商品房销售面积、销售额环比分别增长47.0%和41.6%，同比降幅也有所收窄，但绝对水平依然处于历史低位，销售端压力不容小觑。东方金诚认为，政策刺激对9月销量回升具有积极影响，但开发商降价促销、客户加速落单等因素也对销量回升起到关键作用，后续楼市能否延续回暖趋势还有赖政策持续呵护；价格方面，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格均表现出企稳迹象，尤其是二手住宅价格环比止跌回升，但二三线城市价格延续下跌趋势。整体来看，市场情绪还未得到根本性的扭转。

　　投资端：9月房地产开发投资完成额同比降幅仍在扩大，表明当前房企资金面仍然紧张；房企开工意愿有所好转，新开工面积和施工面积降幅较上月有明显收窄，竣工面积增速保持在双位数水平；土地市场方面，供需关系有所改善，多城放宽地价上限，市场作出积极解读。

　　政策端：9月以来，一二线城市积极跟进政策调整，重点在放宽限购、“仍房不认贷”、降低首付比和贷款利率等方面作出调整。我们认为，当前市场情绪仍然脆弱，接下来，为进一步引导楼市回暖和市场预期的扭转，需要政策持续跟进。

　　近期，一直以经营风险稳健著称，在业界口碑良好的金地集团，因董事长凌克辞职一事遭遇市场股债双杀。当前金地主要财务指标尚可，高管人事变动仍引发市场震动，东方金诚认为核心原因在于，房地产市场销售需求回暖基础仍不稳固制约市场信心恢复；同时，上一阶段碧桂园、远洋等头部房企信用坍塌对市场信心的打击尚未消弭，碧桂园服务股权捐赠事件、恒大等房企高管被带走调查等事件，也进一步打击了脆弱的市场信心。在此背景下，民营房企信用风险仍处于高位紧绷状态，当务之急仍是引导房地产行业的平稳发展和市场预期的回归。

　　报告正文：

　　一、销售端：在购房政策持续放宽背景下，9月楼市出现积极信号，全国商品房销售面积、销售额环比分别增长47.0%和41.6%，同比降幅也有所收窄，但绝对水平依然处于历史低位，销售端压力不容小觑。东方金诚认为，政策刺激对9月销量回升具有积极影响，但开发商降价促销、客户加速落单等因素也对销量回升起到关键作用，后续楼市能否延续回暖趋势还有赖政策持续呵护；价格方面，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格均表现出企稳迹象，尤其是二手住宅价格环比止跌回升，但二三线城市价格延续下跌趋势。整体来看，市场情绪还未得到根本性的扭转。

　　1.销售情况

　　9月出现积极信号，但销售端仍面临较大压力。1-9月全国商品房销售面积、销售额分别为84806.0万平方米和89070.0亿元，同比分别下降7.5%和4.6%，较1-8月降幅分别扩大0.4个百分点和1.4个百分点。从单月数据来看，9月全国商品房销售面积、销售额分别为10857.4万平方米和10912.1亿元，环比分别增长47.0%和41.6%，9月销量出现企稳回升；但同比分别下降10.1%和13.6%，绝对水平仍处历史低位，销售端仍面临较大回暖压力。

　　整体来看，“认房不认贷”“调整优化差别化住房信贷政策”“降低存量首套住房贷款利率”等政策出台引起了市场的连锁反应，9月楼市出现起色。东方金诚也关注到，9月全国商品房销售均价环比下跌3.7%，表明销量增加与开放商降价促销、以价换量也有一定关联；另外，政策加码促进购房客户的加速落单，也是导致短期内销量回升的原因之一。