地产行业，开始有起色了

近几年，整个地产行业在产品端的创新，可以说是乏善可陈。

陷在现金流危机里的房企，被限价和降本增效两头夹击，的确是没有什么精力去搞产品端的创新投入。所以这两年，业界都没有什么值得广泛关注的产品热点。

但是今年，地产产品圈终于又有动静了，大家不约而同地开始参观、研究、试点一类新的产品类型——「第四代住宅」。

第四代住宅有多火呢？

首先，是全国遍地开花。仅仅在过去两个月，西安、温州、信阳、龙岩、九江等多个城市，都有“第四代住宅”项目落地。福州更是从2021年开始，不到2年时间里，开发了11个第四代住宅项目。

其次，是市场认可度很高。目前来看，“第四代住宅”并不是政策单方面强推，而是市场和政策在双向奔赴。

还是以福州为例，首个第四代住宅建发缦云首开去化超8成，短短3个多月就几乎清盘。国贸天琴湾大平层豪宅，更是开盘1个月售罄。在目前这种行情下，可以说是市场接受度超级强了。

其实，第四代住宅并不是这两年突然出现的，成都六年前就已经落地了全国首个第四代住宅——七一国际广场。这种产品形式在过去一直颇具争议，之所以在这两年突然起势，其实和政策引导、产品创新、市场倒逼都有很大的关系。

今天就跟大家一起来分析一下，目前的第四代住宅都有哪些突破和创新。

政策支持、痛点逐渐解决

房企开发意愿增强

首先，我们要搞清楚，什么是第四代住宅。

第四代住宅，也就是“城市森林花园住宅”。简单来说，就是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，再进一步还可以实现空中停车。

2021年发布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花园住宅设计标准》，就按照建筑布局，把第四代住宅分成了三类：「空中户属庭园住宅」、「空中共享园林住宅」、「空中共享园林住宅」。

也就是，单纯户内庭院、户内庭院＋共享庭院、户内＋共享＋空中停车，三种类型。

但是出于成本和技术难度考虑，目前很少开发商会做配置空中停车的完全体产品，基本都是做前两类产品。

另外，还有一个问题要搞清楚，就是为什么之前大家都不愿意做「第四代住宅」，现在突然愿意做了。

其实，之前开发商做第四代住宅的意愿不强，主要有几个原因：

一是缺乏相关的政策支持。第四代住宅的产品形态，太吃容积率。产品套型中增加的庭院部分，会增大产品面积；在公共空间增加的共享庭院，会增加公摊面积，大大降低得房率。

二是技术难度大。空中庭院，要求建筑结构中，增加大面积的悬挑空间，还要覆土种植，这都会增加建筑的荷载，建造成本和技术难度双高。

三是产品本身存在缺陷。进深增大，加上立体绿化遮挡，会影响户内采光。后期也存在消防风险、蚊虫滋扰、漏水、绿化维护成本高等诸多问题。甚至立体绿化立面，也会因为部分楼层庭院荒废，影响整体观感。

但是，经过几年的探索和发展，目前这些痛点，正在通过各种方式，被一一规避和解决。

一、部分城市出台相关政策，提高四代宅得房率

近两年，在碳中和和节能减排的目标指导下，不少城市都针对四代宅产品，制定了支持政策。

例如温州就明确“空中花园、空中共享平台”面积不计容。福州也规定了“空中园林街巷”、“空中花园平台外挑尺寸大于1.8米的部分”不计容不计产权。

开发商通过四代宅过规建造，通过设计将空中共享平台和电梯厅结合，可以减少电梯厅部分原本的公摊面积，让产品得房率不降反升。仅增加部分建安成本，就能多送给业主一个入户花园、一个露台，提升产品竞争力，开发商动力自然更足。

二、改善时代，给四代宅提供了舞台

随着地产行业加速进入改善时代，近几年，全国范围内，都出现了商品房成交面积段全线上移的现象。尤其是140-180㎡及以上的大户型豪宅产品，在下行市场中，表现出的韧性反而更强。

大面积段且定位高端的改善型产品，相较于刚需户型，投入在产品品质上的建安成本会更高，更加适合四代宅的发挥。尤其是疫情之后，客户对于亲近自然的心理倾向更加明显，大阳台、大露台的需求度上升。

四代宅的额外成本投入，正好体现在当前的客户购买敏感点上，更容易在市场中变现。从经营层面上来看，做四代宅的吸引力也快速上升。

三、设计创新，解决产品缺陷

其实，目前对外宣称是“四代宅”的很多项目，本质上只是做了一个“超大阳台＋绿植”，算不上是标准的四代宅产品。

因为，各个地方的政策文件对“四代宅”的定义和要求，目前并没有统一。

例如，长沙要求“四代宅”产品， 外挑达到两层高，庭院绿化面积≥60%且≥5.6米，覆土厚度≥0.5M，并且还要求无维护结构、无柱 。这种要求，很多其他地方打着“四代宅”旗号的项目，是远远达不到的。

但是标准提升，也倒逼开发商在“四代宅”产品设计上，做出了大量的创新。采光问题、隐私问题、绿化维护问题、防水问题、庭院荒废问题，都得到了大幅度的优化。

“四代宅”升级

产品形态越来越成熟

相较于最初的成都七一国际广场，近两年的四代宅产品设计，从审美风格、居住体验和功能上，都有了很大的提升。整体上，更贴合当前商品房的升级趋势。

一、立面升级，让建筑本身成为审美主体

四代宅的垂直绿化系统，是这类产品的最大亮点。所以早期的四代宅，往往用绿化覆盖建筑立面，在建筑本身的立面效果上，多采用普通建材，设计投入并不多。

另外，很多四代宅，为了减少建安成本投入，在悬挑部分安装支护结构，也影响了建筑的整体外观。让建筑整体看上去，观感不佳。

图片：成都七一国际广场实景图

但是近两年的四代宅，在高层住宅「公建化立面」的设计潮流带动下，基本都采用了大面积类幕墙设计，用材和设计语言都更丰富，建筑整体更具设计感，呈现出更通透、轻盈的效果。

图片：重庆龙湖揽境实景图

例如，龙湖在西安的四代宅产品云和颂，就采用了玻璃幕+超高窗墙比的设计，外观上大量运用“圆弧+曲面”。根据阳光、月色、灯光的变化，以及四季气候变化，呈现动态的美感。

同时，超高窗墙比，也能提升户内的采光效果，部分解决“黑房子”的缺陷，功能性更强。

图片：西安龙湖·云和颂立面效果图

福州国贸天琴樾，也在立面设计上投入了很多精力，增加了流线型和韵律感。抛开垂直绿化系统的加持，建筑本身就已经具有很强的视觉美感。不会因为部分楼层室内园林荒废，影响整体立面效果，更加可控。

图片：福州国贸天琴樾效果图

二、功能升级：前置安装自动维护系统

立体垂直绿化，往往容易引起争议的点，就在于后期维护成本高。例如，植物养护、蚊虫滋扰、平台排水/防水等等。

但事实上，这些问题目前基本都已经解决。新的四代宅，很多项目都已经配置了自动滴灌系统、智能蚊虫防控系统。目前，这套系统使用已经非常成熟，后期交由物业统一管理，业主只需要进行定期修剪养护。

一些城市，例如四川眉山，甚至已经将空中花园灌溉系统，纳入到报规文本中，从规范上保证后期植物的存活。

另外，为了提升庭院的防水和安全性能，新一代四代宅项目会在庭院楼板上，增加碎石排水层和阻根层设计。

例如，郑州万科翠湾中城的阳台花池，就在钢筋混凝土楼板上设置了找平层、双层防水层、保护层、滤水层等。

一方面，能防止花木根系穿刺对主体结构造成破坏；另一方面，花池种植土表面以及土壤下部排水板上方皆设置排水地漏，连通雨污水管，保证花木浇灌的畅通。

图片：郑州万科翠湾中城花池实景图

三、户型升级：紧跟当前潮流趋势

之前明源君跟大家总结过多次，当前户型设计的趋势。其中很重要的一点，就是端厅设计、客餐厨一体化设计、超大阳台，能大大提升家庭核心功能区的舒适度。

目前的第四代住宅，作为升级版改善型产品，也依然延续了这个趋势，更强调“大庭院”、“大露台”和室内核心功能区的互动。

① 端厅＋LDKBG一体化设计

为了减少大面积悬挑对室内采光的影响，一些大平层项目采用了端厅设计，将客厅采光面从一面，扩大到三面。客厅和露台，都能实现270°景观视野。

同时，客厅、餐厅、厨房、阳台、花园，进行一体化设计。一体化的空间，室内外区隔被弱化，室内动线更丰富。也能容纳更丰富的生活场景，在party模式、运动模式、农场模式中自由切换，最大程度放大“空中庭院”的优势。

图片：福州国贸天琴湾户型图

② 优化楼层间庭院布局，提升采光和私密性。

为了保证大进深下，户内有足够的采光，目前第四代住宅的空中庭院，基本都是两层挑高的设计。

一种是客厅和空中花园均为双层通高，上下楼层之间采用L型咬合的形式。上下楼层之间视线零交叉，能实现真正意义上的别墅体验。

图片：岳阳南湖天著二期，图片来源：日清设计

另外一种，是奇偶楼层错位的设计。例如，福州国贸天琴湾奇数、偶数层花园，都是围绕客厅核心功能区展开，但是花园布置在投影面积上，部分重合，部分错开。重合的部分为活动区，错开的部分为花池树池，形成两层挑空。

这种设计，一方面保证了花园朝向的均好性，不会出现南北阳台的缺陷。另一方面，又最大程度避免了上下楼层之间的视线干扰。

图片：福州国贸天琴湾效果图

中铁建贵阳·花语墅，则通过三层露台逐级错位向上，每三层一次循环，实现了约9m挑高的“空中庭院”。露台两侧则通过自然绿化实现视线遮挡，提升居住私密感。

图片来源：搜建筑

图片：中铁建贵阳·花语墅实景图

③ 独享户外花园，真正实现“前庭后院”

由于部分城市，目前执行的是公共共享庭院不计容的政策，不少第四代住宅项目，做出了超大的公共休闲花园。

例如，福州国贸天琴湾，采用南北错层设计，给每一户都创造出6.2米挑高的公共休闲花园，进深达到9米。这部分被绿色植物围绕的灰色空间，作为户内的延申和拓展，给生活提供了更多的可能性。

图片：福州国贸天琴湾空中共享庭院效果图

图片：奇数层平面图

图片：偶数层平面图

小结

目前，第四代住宅正处于快速发展期，行业热度和市场热度都在上升。

在碳中和和节能减排的背景下，越来越多城市开始出台支持政策，越来越多的开发商，也已经开始关注和尝试这种产品类型，值得大家注意和研究。

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