郁亮对地产行业的最新预判

以“朋友”为主题的媒体交流会，万科已经坚持多年。

10月20日，万科年度媒体交流会如期举行。交流会延续了以往的风格，万科集团联席总裁、开发经营本部首席合伙人、首席执行官张海率先分享了万科基于地产业务观察出的行业新趋势和新变化。随后，万物云、万纬物流、泊寓等相关负责人也相继上台，分享了各自业务的发展情况。

郁亮以一身黑色西装压轴登场。交流会直接进入提问环节，行业的发展是业界最关心的。郁亮给出了观点：“短期有压力，长期有信心。”尽管万科是最早提出“活下去”的企业，但郁亮对于行业的未来依然乐观。他在各种场合都在努力说服大家保持信心。

郁亮认为，目前市场情绪比较悲观，这种悲观情绪可能是受到某些观点的引导。他指出，市场上存在两种声音：一种是“过剩论”，即认为房子已经太多了，不需要再建了；另一种是“政策没用了”。这两个方面影响了市场情绪。

对于“过剩论”，郁亮进行了详细阐述。首先，导致“过剩论”的原因有两个，第一个是“我们都被平均了”。他以今天的会议为例，如果马斯克来到今天的会场，那么今天会场里的人均财富是多少？可能个个都是大富翁，但实际情况并非如此。所以，大家都被平均了。

根据第七次人口普查调查数据显示，中国城镇人均居住面积为38.6平方米，这个数字也被平均了。因为城镇居民人均居住面积约为36.5平方米，镇上居民为42.3平方米，也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了。从城市角度来看，一二线城市人均居住面积为34.3平方米，大城市也被小城市平均了。

第二个方面是，数字不能只看静态数据。人均居住面积38.6平方米是建筑面积，如果折算成使用面积，仅相当于40年前日本的居住水平。随着中国经济的长期发展和老百姓生活水平的提高，我们的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。

比如以前粮食不够要定量供应，后来粮食多了，就从“有没有”过渡到“好不好”阶段，之后又从粗粮到细粮，现在又回归到自然生态有机粮食，等粮食更多之后，就会发现，粮食可以做饲料、酿酒、做酒精、做工业用品。“住”跟“吃”是一个道理。

过去，行业都聚焦在长期居住需求的解决，但其实还存在短期居住需求。比如，西双版纳、西昌、海边等一些项目，有大量旅居人口，这些项目百分之七八十的客户都来自外地。随着收入水平的提高，人们对房子的需求会越来越多元化。

郁亮预计，对于住宅建设的需求，中枢值在10亿平方米到13亿平方米之间。由此可见，当前住房建设水平超出了需求。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，与中枢值存在较大差距。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压抑久了总会释放出来。

郁亮分享了一组行业数据，从8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已经显现出一定效果。9月，一二线城市成交面积环比增加了13.4%，10月上半月最新数据相较于9月继续好转。他认为，政策虽非万能，但绝非无用。

市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力，但不能指望政策一招解决所有问题。在他看来，市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因地制宜，根据本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。

尤其是在供给端，可以采取更积极的措施，例如对于库存过多的地区，暂时减少或放缓土地供应节奏，对于过去规划用途存在错配的土地和房产，应考虑转变性质以满足市场需求。

目前，行业依然面临挑战，行业相关方，无论是民营企业还是国有企业，都感同身受。就像跑马拉松一样，过程中需要新旧动能的转换，房地产行业也处于由简单的规模发展向更高质量发展的过程中。万科也在进入新的发展阶段进行研究。

郁亮表示：“没有成功的企业，只有发展的企业。”企业要顺应时代的变化才能取得成功。在发展战略方面，万科要与客户和城市同步发展。目前，客户对于产品的要求越来越高，这导致行业内部竞争加剧，向消费行业看齐。虽然行业和企业都面临挑战，但这对客户来说是有好处的。

郁亮表示，企业现在应该学会如何赚取小钱、赚取慢钱，因为当下的房价和地价已经与过去完全不同。以长租公寓为例，经过近8年的努力，万科终于实现盈利。

REITs让万科有了长期经营的业务，长租公寓和物流都在积极申请，有了REITs，万科将完成从开发商向房地产服务经营商的转变，并最终形成闭环。郁亮认为，如果企业能够跟随客户的发展步伐，未来将有很大的发展空间。尽管盈利并不容易，但他们不去算账，而是通过提供优质的产品和服务来回报客户。

郁总指出，我们目前的居住水平相当于40年前的日本，今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，与中枢值存在较大差距。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压抑久了总会释放出来。这个结论靠谱吗？

我查了一些资料，日本的适龄购房人口峰值为0.46亿，总人口峰值为1.29亿。然而，请注意，日本房地产新房销售的高峰期是在1994年至2006年的十二年期间。适龄购房人口峰值和房地产新房销售峰值相差十三到二十五年。

一般所说的日本房地产崩盘是指日本房地产成交价格大幅下跌，但新房销售套数却出现了一波波壮观的行情。专家声称套户比超过1时房地产市场无法做好，这是错误的想法。就像每个人都有几部手机也无法阻止苹果公司壮大，大部分家庭拥有汽车也无法阻止特斯拉在汽车行业崭露头角。

对于购房，是否可能是这样的情况呢？如果大家不购买房屋，不是因为套户比超过1，而是因为买不起，那么如果成交价格崩溃，购买房屋的人会更多。这难道不是日本在1994-2006年间新房销售十二年大卖的原因吗？

根据这样的逻辑，我们可以说，目前中国的房地产市场并不是房屋过多，而是房屋供应不足，适销对路的房屋更是稀缺。房地产开发商不应只关心房屋是否有人购买，而应认真研究如果房价下行，如何销售房屋并实现企业利润。大道理谁都能说上两句，但实际行动需要靠自己，这才是立足之本。

进一步细分不同年龄段的人口走势来看，会发现：

新房销售与25-29岁人口走势相关。年轻家庭都想买房，但有些家庭比较富裕，不在乎房价贵，就直接买；而大部分家庭是普通工薪阶层，只能等待房价下跌才能买得起。

房价与40-44岁人口走势相关。这个年龄段的人通常有一些积蓄，收入稳定但增长预期减少，同时也能够借款和杠杆。因此，他们要么改善住房条件以满足需求，要么投资房产以保值增值。然而，随着年龄增长，身体状况开始下滑，事业和家庭压力增加，稍有波动就可能无法继续，最终导致个人崩溃。

再看看中国的情况：

25-29岁人口在2015年达到峰值，然后在2030年之前急剧下降。40-44岁人口在2012年达到过峰值，但从2020年开始到2030年，又迎来了增长。

最后，抛砖引玉：

对于购房者而言，现阶段是比较确定的房价底部。然而，如果你的房子是非常刚需的，未来十年可能会跑输整体市场。因此，抓住市场机会，及时将老旧住房换成新的更好的住房是很重要的。

对于开发商而言，在2030年之前，应专注于工作，不要左顾右盼。具体到手头的具体任务，建议及时调整开发策略。不要再一味追求首置刚需市场，也不要总是定位于90平米的小三居室。

而且，不要总是强调青年社区和亲子配套，成本也要适度超配。建筑立面应更加丰富和高品质，社区配套应具备酒店化和会所化的特点。品牌方面，可以考虑走轻奢或艺术路线。

来源：禾略研究小院，本文已获授权，对原作者表示感谢！‍‍‍‍

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