命运的铁轮开始转动

文/狗蛋本蛋

内蒙古通辽有个在售楼盘叫西派逸城，接待客户时，置业顾问都要带对方上工地转一圈，让大家听听现场施工的声音。

这个楼盘原来叫恒大御景天下，施工方是中国铁建。因为恒大暴雷，项目停工很久，去年铁建接盘后代建代售。

恒大在通辽另一个楼盘「悦府」，同样也是铁建含泪接手。

狗蛋说，还好有些故事中断在2020年，不然留给铁建的就是数不清的烂尾盘了。

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2019年12月26日，中国铁建和恒大集团正式达成战略，签约仪式上，双方一二把手都到了。

仪式结束后合影，许家印和时任中国铁建董事长陈奋健居中而立，夏海钧挨着许家印站，时任中国铁建总裁的庄尚标挨着陈奋健站。

许老板那一两年频繁出席签约仪式，不过，基本是为新能源产业奔走，战略合作对象通常为各级政府。恒大的造车故事那时还在高潮阶段。

一般情况下，房企和建筑商战略签约集中在二级公司，比如碧桂园、恒大牵手中建各局。

恒大和铁建这种一级公司互抛媚眼的，比较少见。

上了规格，意味着双方都想打更大的算盘。

陈奋健是老“中交”人，2018年从中交系转战中铁建，牵手恒大时陈奋健刚到铁建一年半。

新官上任都是带着小目标的。

陈奋健面临的是，如何让中铁建加快跑马圈地，营收早日破万亿。

牵手地产巨头，就是扩充规模的重要一环。

而对于恒大来说，抓住一个“巨无霸”央企，意味着得到资本、品牌、信誉等多方位加持，产业转型的故事更好讲。

按照当时外宣的说法，双方将将围绕工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务、物资物流等领域开展广泛合作。

还有分析称，这是“开创央企和民企合作的双赢典范”。

那时候恒大年销售额6000亿，中铁建营收超8000亿，怎么看都是“强强联合”。

央企大佬牵手民营巨头，一个是阆苑仙葩，一个是美玉无瑕。

结果，命运的齿轮还没来得及“开创”就停摆了。

达成战略合作十个月后，2020年8月，陈奋健意外坠楼身亡。

外界推测这和其在中交系履职时有关，牵扯到一桩省部级领导腐败案，对此，中国铁建回应：不建议没有源头的猜测。

没过多久，网上开始流传恒大写的“求助信”，雷声乍响。

双方的合作也就没走到广泛开展那一步。

不过，铁建也被恒大蹭掉了一层皮。

进行战略签约之前，中国铁建收购了恒大置业49%的股权。

去年6月，中国铁建拟以26.6亿元底价转让这部分股权。目前企查查信息显示，中国铁建仍持有该公司49%股权，看样子没有找到接盘侠。

前文提到的两个通辽项目，总建面加起来超过120万㎡，盘活难度可想而知。

上个月，其中一个项目「中铁西派逸城」发公告催业主缴交所欠房款。

公告说，“项目工程建设资金紧张”。

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可能是担心通辽人民不清楚铁建的实力，刚接过盘做宣传时，西派逸城特意在海报上指出：

共和国长子匠心建造。

华润觉得自己是长子，保利觉得自己才是长子，没想到中国铁建也想当长子。

搞得狗蛋很迷糊，不知道共和国究竟有几个好长子。

在地产圈，铁建的知名度是不怎么高。

铁建地产背后是中国铁道建筑集团，简称中国铁建，三级子公司很多都以中铁二字命名，比如中铁房地产集团华东有限公司。

买房人很容易将其和中铁置业混淆。

中铁置业背后是中国铁路工程集团，要说相似之处，那就是两个爹都在五大建筑央企之列，年营业收入差不多，目前都在一万亿左右。

两家地产公司都是2007年才组建的。

民营房企狂飙的2015年至2019年，双铁存在感不强，中国铁建直到2019年才摸到千亿阵营的门槛，中国中铁到目前还没摸到。

和中铁相比，铁建更看重地产开发业务。

从2019年开始，铁建地产连续四年销售额稳定在千亿以上，哪怕是千亿房企数量萎缩至20家的2022年，铁建仍以1280亿元的销售额位列TOP15。

就好像被打通了任督二脉，大多数房企通畅无阻地走下坡路，铁建2019年起规模一直在爬坡：

命运的铁轮开始转动。

今年1-9月，中国铁建以270亿权益拿地额排在全国房企第七，比招商蛇口还靠前。2021年、2022年，铁建拿地金额都跻身十强。

都知道民营房企落寞这几年，央企国企很猛，其中央企以“招保中华”四巨头为典型，国企则是越秀、建发、华发。

事实上，铁建表现不亚于以上“七匹狼”。铁建2019年拿地金额还在40强之外，三年追赶三十多个身位，命运的铁轮转得不比建发们慢。

中国铁建母公司有一个习惯：每年都要对30几家子公司的利润进行排名，地产公司经常排第一。

中国铁建集团85%的营收来源于工程业务，房地产业务虽然只占5%左右，但造富能力一流。

2021年，铁建地产实现净利润29.9亿元，整个集团净利润为293.152 亿元，地产公司占比高达10%。

2019年与2020年，铁建地产实现净利润为37亿与29.25亿，这两年的对集团利润贡献占比：

最高超过18%。

有了利润诱惑也就形成了地产依赖。

原中国铁建总裁庄尚标曾说，地产对公司基建业务有较强拉动作用，能实现房地产和工程承包业务良好协同。

通俗点说，建筑商做地产能把甲方和乙方的钱都赚了。

这种依赖倒逼铁建在“黑铁时代”逆势而上。

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前几天，广州天河梅花铝厂地块出让，保利、招商、中海、越秀、金茂等8家房企进行围猎。

这宗地曾于去年12月推出，结果成了同期6宗地里唯一一宗流拍的。

没想到10个月后再推，经过40轮竞价地块就触顶了。“回锅肉”逆袭成顶流，一街之隔的竞品「越秀天河和樾府」很开心，迅速发出贺报：

恭喜天河梅花铝厂地块竞拍封顶进入摇号。

10月11日下午摇号结果公布，铁建地产子公司以59.8亿元总价摘得地块。

扣除配建安置房面积，折合楼面价5.27万元每平，成为广州楼面价第四高地块。

去年流拍今年触顶，其中最大的变量是新政，只能说铁建赌了一把预期。

一直扮演集团利润奶牛的铁建地产，去年开始出现增收不增利，在营收大增35.64%至400亿的情况下，净利润下滑了32.7%，降至20.12亿元。

今年上半年，连营收也下滑了，同比减少6.51%至145亿，净利润只有1.12亿，同比下滑了87%。

而且还被少数股东分走一大半利润，最终归母净利润只有约：

4480万。

重仓一二线城市，多做豪宅产品，做好了兴许可以拯救一把净利润。

据说，梅花铝厂将引入西派，这是铁建地产最高阶的产品系，成都人比较熟悉。

从2012年第一个西派产品开始，铁建在成都至少布局了11个“西派系”项目。

铁建地产市场化晚，产品系打造上落后于其它巨头，不过西派系在成都也曾是标杆代表，斩获不少口碑。

可惜，随着行业“减配成为标配”，西派系没有幸免，成都、重庆、西安等地西派产品最近几年维权不断。

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双流西派国樾五期减配，业主维权卷到了新高度：

把自己卷成了纪委。

因为项目草坪面积缩水、树木品种降级、花卉数量减少等问题，业主追溯源头查到了供应商头上，一查发现可能有猫腻。

按照业主的说法，当初绿化工程招标入围的三家供应商中，「四川锦程道」和「四川森美铭源」两家为同一自然人控股。

另外一家锦合城与锦程道在同栋办公楼同一单元办公，所在办公楼紧挨着中铁建西南总部。

狗蛋说，锦合城与锦程道的名字，也容易让人以为是一家人。如果甲和乙是一家，乙和丙也是一家，请问甲乙丙是几家？

根据企查查信息显示，三家公司中创办最早的是锦程道，成立于2012年。那时候，铁建进入成都住宅市场不久，正打造在蓉首个楼盘西派国际。铁建深耕锦官城至今超10年了，打造项目至少24个。

业主对比了三家公司投标价认为，千万级别的标的总价，只差9万元的报价非常接近，且低于市场行情：

存在招标价提前透露和围标嫌疑。

铁建地产现任董事长李兴龙是从成本岗卷上来的，怎么进行成本管理，给企业创造更大价值，李总肯定是很有经验的。

狗蛋说，如果李总对采购招标再深入抓一抓，也许能改变点什么。李总今年49岁，在铁建地产的日子还可以很长。

算起来，李总在铁建系干了快30年，从2020年11月接过铁建地产权杖至今将满3年。

而铁建地产从拿地40强开外到10强，从利润贡献第一到拖集团后腿，又刚好集中在这三年。

狗蛋说，这可能是李总过去30年中压力最大的3年，集中体验了一把美丽与哀愁。

也可能是未来地产生涯最轻松的3年。