命运的铁轮开始转动

命运的铁轮开始转动

文/狗蛋本蛋

内蒙古通辽有个在售楼盘叫西派逸城,接待客户时,置业顾问都要带对方上工地转一圈,让大家听听现场施工的声音。

这个楼盘原来叫恒大御景天下,施工方是中国铁建。因为恒大暴雷,项目停工很久,去年铁建接盘后代建代售。

恒大在通辽另一个楼盘「悦府」,同样也是铁建含泪接手。

狗蛋说,还好有些故事中断在2020年,不然留给铁建的就是数不清的烂尾盘了。

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2019年12月26日,中国铁建和恒大集团正式达成战略,签约仪式上,双方一二把手都到了。

仪式结束后合影,许家印和时任中国铁建董事长陈奋健居中而立,夏海钧挨着许家印站,时任中国铁建总裁的庄尚标挨着陈奋健站。

许老板那一两年频繁出席签约仪式,不过,基本是为新能源产业奔走,战略合作对象通常为各级政府。恒大的造车故事那时还在高潮阶段。

一般情况下,房企和建筑商战略签约集中在二级公司,比如碧桂园、恒大牵手中建各局。

恒大和铁建这种一级公司互抛媚眼的,比较少见。

上了规格,意味着双方都想打更大的算盘。

陈奋健是老“中交”人,2018年从中交系转战中铁建,牵手恒大时陈奋健刚到铁建一年半。

新官上任都是带着小目标的。

陈奋健面临的是,如何让中铁建加快跑马圈地,营收早日破万亿。

牵手地产巨头,就是扩充规模的重要一环。

而对于恒大来说,抓住一个“巨无霸”央企,意味着得到资本、品牌、信誉等多方位加持,产业转型的故事更好讲。

按照当时外宣的说法,双方将将围绕工程建设、房地产开发、投融资、新兴业务、物资物流等领域开展广泛合作。

还有分析称,这是“开创央企和民企合作的双赢典范”。

那时候恒大年销售额6000亿,中铁建营收超8000亿,怎么看都是“强强联合”。

央企大佬牵手民营巨头,一个是阆苑仙葩,一个是美玉无瑕。

结果,命运的齿轮还没来得及“开创”就停摆了。

达成战略合作十个月后,2020年8月,陈奋健意外坠楼身亡。

外界推测这和其在中交系履职时有关,牵扯到一桩省部级领导腐败案,对此,中国铁建回应:不建议没有源头的猜测。

没过多久,网上开始流传恒大写的“求助信”,雷声乍响。

双方的合作也就没走到广泛开展那一步。

不过,铁建也被恒大蹭掉了一层皮。

进行战略签约之前,中国铁建收购了恒大置业49%的股权。

去年6月,中国铁建拟以26.6亿元底价转让这部分股权。目前企查查信息显示,中国铁建仍持有该公司49%股权,看样子没有找到接盘侠。

前文提到的两个通辽项目,总建面加起来超过120万㎡,盘活难度可想而知。

上个月,其中一个项目「中铁西派逸城」发公告催业主缴交所欠房款。

公告说,“项目工程建设资金紧张”。

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可能是担心通辽人民不清楚铁建的实力,刚接过盘做宣传时,西派逸城特意在海报上指出:

共和国长子匠心建造。

华润觉得自己是长子,保利觉得自己才是长子,没想到中国铁建也想当长子。

搞得狗蛋很迷糊,不知道共和国究竟有几个好长子。

在地产圈,铁建的知名度是不怎么高。

铁建地产背后是中国铁道建筑集团,简称中国铁建,三级子公司很多都以中铁二字命名,比如中铁房地产集团华东有限公司。

买房人很容易将其和中铁置业混淆。

中铁置业背后是中国铁路工程集团,要说相似之处,那就是两个爹都在五大建筑央企之列,年营业收入差不多,目前都在一万亿左右。

两家地产公司都是2007年才组建的。

民营房企狂飙的2015年至2019年,双铁存在感不强,中国铁建直到2019年才摸到千亿阵营的门槛,中国中铁到目前还没摸到。

和中铁相比,铁建更看重地产开发业务。

从2019年开始,铁建地产连续四年销售额稳定在千亿以上,哪怕是千亿房企数量萎缩至20家的2022年,铁建仍以1280亿元的销售额位列TOP15。

就好像被打通了任督二脉,大多数房企通畅无阻地走下坡路,铁建2019年起规模一直在爬坡:

命运的铁轮开始转动。

今年1-9月,中国铁建以270亿权益拿地额排在全国房企第七,比招商蛇口还靠前。2021年、2022年,铁建拿地金额都跻身十强。

都知道民营房企落寞这几年,央企国企很猛,其中央企以“招保中华”四巨头为典型,国企则是越秀、建发、华发。

事实上,铁建表现不亚于以上“七匹狼”。铁建2019年拿地金额还在40强之外,三年追赶三十多个身位,命运的铁轮转得不比建发们慢。

中国铁建母公司有一个习惯:每年都要对30几家子公司的利润进行排名,地产公司经常排第一。

中国铁建集团85%的营收来源于工程业务,房地产业务虽然只占5%左右,但造富能力一流。

2021年,铁建地产实现净利润29.9亿元,整个集团净利润为293.152 亿元,地产公司占比高达10%。

2019年与2020年,铁建地产实现净利润为37亿与29.25亿,这两年的对集团利润贡献占比:

最高超过18%。

有了利润诱惑也就形成了地产依赖。

原中国铁建总裁庄尚标曾说,地产对公司基建业务有较强拉动作用,能实现房地产和工程承包业务良好协同。

通俗点说,建筑商做地产能把甲方和乙方的钱都赚了。

这种依赖倒逼铁建在“黑铁时代”逆势而上。

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前几天,广州天河梅花铝厂地块出让,保利、招商、中海、越秀、金茂等8家房企进行围猎。

这宗地曾于去年12月推出,结果成了同期6宗地里唯一一宗流拍的。

没想到10个月后再推,经过40轮竞价地块就触顶了。“回锅肉”逆袭成顶流,一街之隔的竞品「越秀天河和樾府」很开心,迅速发出贺报:

恭喜天河梅花铝厂地块竞拍封顶进入摇号。

10月11日下午摇号结果公布,铁建地产子公司以59.8亿元总价摘得地块。

扣除配建安置房面积,折合楼面价5.27万元每平,成为广州楼面价第四高地块。

去年流拍今年触顶,其中最大的变量是新政,只能说铁建赌了一把预期。

一直扮演集团利润奶牛的铁建地产,去年开始出现增收不增利,在营收大增35.64%至400亿的情况下,净利润下滑了32.7%,降至20.12亿元。

今年上半年,连营收也下滑了,同比减少6.51%至145亿,净利润只有1.12亿,同比下滑了87%。

而且还被少数股东分走一大半利润,最终归母净利润只有约:

4480万。

重仓一二线城市,多做豪宅产品,做好了兴许可以拯救一把净利润。

据说,梅花铝厂将引入西派,这是铁建地产最高阶的产品系,成都人比较熟悉。

从2012年第一个西派产品开始,铁建在成都至少布局了11个“西派系”项目。

铁建地产市场化晚,产品系打造上落后于其它巨头,不过西派系在成都也曾是标杆代表,斩获不少口碑。

可惜,随着行业“减配成为标配”,西派系没有幸免,成都、重庆、西安等地西派产品最近几年维权不断。

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双流西派国樾五期减配,业主维权卷到了新高度:

把自己卷成了纪委。

因为项目草坪面积缩水、树木品种降级、花卉数量减少等问题,业主追溯源头查到了供应商头上,一查发现可能有猫腻。

命运的铁轮开始转动

按照业主的说法,当初绿化工程招标入围的三家供应商中,「四川锦程道」和「四川森美铭源」两家为同一自然人控股。

另外一家锦合城与锦程道在同栋办公楼同一单元办公,所在办公楼紧挨着中铁建西南总部。

狗蛋说,锦合城与锦程道的名字,也容易让人以为是一家人。如果甲和乙是一家,乙和丙也是一家,请问甲乙丙是几家?

根据企查查信息显示,三家公司中创办最早的是锦程道,成立于2012年。那时候,铁建进入成都住宅市场不久,正打造在蓉首个楼盘西派国际。铁建深耕锦官城至今超10年了,打造项目至少24个。

业主对比了三家公司投标价认为,千万级别的标的总价,只差9万元的报价非常接近,且低于市场行情:

存在招标价提前透露和围标嫌疑。

铁建地产现任董事长李兴龙是从成本岗卷上来的,怎么进行成本管理,给企业创造更大价值,李总肯定是很有经验的。

狗蛋说,如果李总对采购招标再深入抓一抓,也许能改变点什么。李总今年49岁,在铁建地产的日子还可以很长。

算起来,李总在铁建系干了快30年,从2020年11月接过铁建地产权杖至今将满3年。

而铁建地产从拿地40强开外到10强,从利润贡献第一到拖集团后腿,又刚好集中在这三年。

狗蛋说,这可能是李总过去30年中压力最大的3年,集中体验了一把美丽与哀愁。

也可能是未来地产生涯最轻松的3年。

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上一篇 2023-10-23
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