国金证券：房地产数据边际改善，百城房贷利率创新低-汇君网

乐居财经李礼 10月23日，国金证券发布房地产行业研究。

行业点评

　　本周A股地产、港股地产及物业板块均有所下跌。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-4.2%，在各板块中位列第18；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.7%，在各板块中位列第15。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为-4%，沪深300指数涨跌幅为-4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.6%和+0.7%。

　　本周土地市场整体延续低迷趋势。本周全国300城宅地成交建面501万㎡，单周环比-45%，单周同比-72%，平均溢价率5%。2023年初至今，全国300城累计宅地成交建面27700万㎡，累计同比-31%；年初至今，中海地产、保利发展、建发房产、华润置地、绿城中国的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售同环比均下降，成都市场热度较高。本周35个城市商品房成交合计350万平米，周环比-2%，周同比-13%。其中：一线城市周环比+7%，周同比-13%；二线城市周环比-6%，周同比-13%；三四线城市周环比+11%，周同比-18%。

　　本周二手房成交同环比均下降，二手房同比韧性强于一手房。本周15个城市二手房成交合计203万平米，周环比-10%，周同比+31%。其中：一线城市周环比-13%，周同比+2%；二线城市周环比-8%，周同比+40%；三四线城市周环比-23%，周同比+26%。

　　九月房地产数据边际改善。根据国家统计局，1-9月全国房地产开发投资额同比-9.1%，9月单月环比+12.9%，同比-11.3%。1-9月全国房地产新开工同比-23.4%，9月单月环比+18.9%，同比-14.6%。1-9月全国房地产销售额及销售面积分别同比-4.6%和-7.5%，9月全国房地产销售额及销售面积分别环比+41.6%、+47.0%，分别同比-13.6%、-10.1%。整体来看，9月地产数据呈边际改善趋势，销售数据环比大幅增长,新开工和销售的同比降幅均连续3个月收窄,表明三季度以来支持性政策的效果正持续释放。国金证券认为随着宏观经济的企稳恢复、前期政策效果逐渐释放、后续政策加码预期增强、房企年底业绩冲刺，预计四季度销售表现有望延续改善趋势。

　　信贷环境持续宽松，百城房贷利率创新低。根据贝壳研究院，10月百城首套房贷利率平均为3.88%，环比下降2bp，同比下降24bp；二套房贷利率平均为4.44%，环比下降13bp，同比下降47bp。银行平均放款周期20天，维持高速放款水平。首套房贷利率：一线城市为4.38%，环比下降10bp；二线城市为3.88%，环比持平；三四线城市为3.85%，环比下降2bp。二套房贷利率：一线城市为4.88%，环比下降7bp；二线城市为4.45%，环比下降10bp；三四线城市为4.41%，环比下降14bp。随着各地信贷支持性政策持续落地，大多数城市房贷利率已大幅下降，目前仅一线城市首套利率高于4.0%，仅14城二套利率高于4.4%；一线城市中广州深圳的首二套房贷利率均已降至4.1%及4.5%，仅北京上海仍维持全国最高水平，后续存在调减空间。

　　投资建议

　　政策利好持续释放下九月地产数据已有所改善,其中销售环比大幅增长；10月百城房贷利率创新低，更低的房贷成本有望促进购房需求平稳释放。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品占比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、绿城中国等。受益于政策利好不断落地，将带动一二手房市场活跃度持续提升，推荐拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约。