碧桂园、中骏接连倒在黎明前！房地产去库存压力到底有多大？| 睿和研究

作者 | 上官萍萍

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

近期，中国房地产市场的风云变幻引发了广泛的讨论，碧桂园、中骏等房地产商陆续暴雷崩盘，许家印被抓事件，更是引发了中国房地产市场的地震。据不完全统计，前100强房企里面，已经爆雷47家，前30强房企中，已爆雷19家，民企基本全部出局。

房地产行业一直是我国经济的重要支柱，拉动内需的关键力量，经历了多年的高速增长后，整个行业的发展将逐渐回归于理性和健康，这是市场发展的必然。然而当前各大房企能否安全穿越周期、成功上岸，仍将面临不少挑战。

如何缓解流动性压力，成为出险房企亟待解决的问题。

现房库存去化难，让出险房企命悬一线

根据国家统计局公布的商品房销售数据，2023年1-9月份商品房现房累计销售面积同比增长14.7%，重点攻克现房库存去化已成行业共识。

图表一：中国商品房现房销售面积累计同比

而TOP10房企显然冲在前列。经相关研究机构披露，2023年上半年TOP10、TOP11-30房企开发中、已竣工存货占总货值比重低于行业平均水平，并且已竣工存货规模呈现小幅回落，TOP10房企最大降幅达到6.5%。

但是从各梯队房企的综合表现来看，TOP31-50、TOP100+房企已竣工存货较年初提升了3.3%、13.7%。尤其TOP100+房企，受行业下行的负面影响，又受制于较为薄弱的资金实力，难以长期以较大折扣同头部企业竞争，加速现房库存去化，导致项目去化受阻。据相关数据统计，出险房企已竣工存货占总货值比重比已达到46%。

已竣工存货，作为除开发中存货以外存货构成的第二大类别，即现房库存，在当前的市场环境下，现房库存积压的时间越长，随着新项目入市其竞争优势越低，变现能力越差。因此，越庞大的已竣工存货规模、越高的已竣工占比，就会加大企业流动性压力，增加企业的经营性风险。在当今市场持续下行、银行资金紧缩的局势下，加快攻克现房库存，快速实现资金回转，直接决定了出险房企能否赶上黎明。

行业整体信心处在低位、市场需求和购买力不足，或是成为房地产库存危机的主要原因。因从土地储备及新增货值来看，相关数据显示连续三年房企投资谨慎，土储一再收缩，新开工及施工面积也是持续下降，所以已竣工存货不至于只增不减，只因从2020年疫情拐点开始，市场观望情绪占上风，需求和购买力不足，导致已竣工存货占比从2019年的11.6%持续攀升至14.7%。

此外，在保交楼的政策背景下，全国的房屋竣工面积仍在持续攀升。相关数据显示，截止9月30日全国商品房待售面积累计值已达到64537万平方米，同比往年增长了18.3%。

图表二：中国商品房待售面积累计同比

然而，从去化周期来看，较之2022年，2023年上半年商品房库存去化周期处于较高水平，并且相关数据显示，当前的去化水平短期内不会发生大变化，基本保持在40%-50%的开盘去化率。但也有些城市，比如南京、佛山、常州、珠海连20%的开盘去化率都不到，珠海甚至只有5%。

在这种情况下对房企“降库存、促回款”提出了更高的要求。如何快速变现已竣工存货已成为出险房企绕不开的“困境”。

靠降价这条“不错”路，也难自救

“五折卖房”“买房送黄金、送车位、送物管费”等等，近些年，地产营销为加快快速去化，绞尽脑汁。债务清偿、按时交付、融资不畅、供应商欠款追收等，哪一个都有可能是压垮骆驼的最后一根稻草，降价促销似乎是房地产企业一条“不错”的自救之路。

然而，为防范楼盘降价可能引发“踩踏”，造成楼市扰动，加剧银行坏账风险，据不完全统计，早在2021年，就有包括岳阳、江阴、沈阳、唐山、昆明、株洲、张家口等超20城出台过“限跌令”，即各地新房销售价格的备案制转为“限跌”。其中，岳阳市住建局明确要求，新建商品房的价格在备案之后，实际的成交价格不得低于备案价的85%。

“限跌令”无疑是为了维护房地产的可持续发展，在稳房价、稳地价、稳预期基调上的一大有力举措。对于重振行业信心的调控刺激更多是从降首付、降利息、松限购、给补贴等方面。然而很多房企似乎已经无法穿越这个周期，也有很多专家学者开始呼吁放开限制，允许房企降价自救，然而降价真的就是解决房地产库存去化的有效途径吗？

一方面，无底线降价会加剧“死库存”现象。通常“甩货”直观上就意味着降价处理，一些房企在偿债压力之下，为了追求回款，严控指标，导致项目上把优质房源用来作促销的现象亦非常常见，这就导致房企的库存结构加剧恶化，最终剩下的库存也成为真正的“死库存”。事实上，根据相关机构的普遍预测，房地产在短期内实现全面复苏的可能性是非常低的。一味追求资金回流，似乎仅仅也只是救得了一时。

另一方面，过度降价可能对开发商造成巨大的经济压力。现在很多在售的库存，都是前几年拿的高价地块，成本上较高于去年和今年的新供地块。这些库存，随着新的低价项目入市，面临的价格压力也会越来越大，通过打价格战的方式实现去化，没有任何优势，甚至会加速房地产商资金链断裂。

此外，降价并不一定能够刺激购房需求。虽然降价可能会吸引一部分购房者，但对于更多人来说，房价的高昂依然是购房的主要阻力。过度的降价可能会引发投机行为，使得市场更加不稳定，甚至引发金融风险。房地产市场的稳定性对于国家经济的发展至关重要，未来相信还会出台进一步综合性的调控措施，以确保市场的平稳运行。

如今，房企的机会究竟在哪里？

参考某头部大型房企优化盘面，破局突围的做法，首先，我们要识别“滞销品”。去库存不能对所有存货一把抓，疯狂大甩卖只是在加速给公司放血，库存的真实数量、结构和库龄决定了去化率和去化手段，针对长期库存、滞重项目、低效项目和头黑榜项目，分别制定针对性的策略，才是当务之急。

再者，当前市场环境纷繁复杂，如何根据当下市场的客户需求及时调整推出更符合当前客户特征的产品，针对重点、难点库存进行价值转化与提升，提高市场竞争优势以及拓展更多的营销服务渠道提升营销效率是更重要的，而不是一味打价格战。

根据具体问题具体分析，才是我们有可能实现最优解的努力方向。

结语：

眼下行业困境，加快库存出清已成共识。或是断臂求生，亦或是草船借箭。然而，会有些企业化茧成蝶，在阵痛中重生，也会有些企业死在黎明前的黑暗中，这是整个行业去泡沫化，恢复理性平稳的市场运行所无法避免的。