规范样板间设置 保障购房人权益

　　由于预售商品房签约和交付时间不一致等原因，房屋实际交付时出现了“面积缩水”“货不对板”等问题，购房人的居住品质难以保障。

　　为此，北京、浙江、江苏等地在规范样板间设置、明确装修标准、加强公示和质量管理等方面积极探索，减少商品住宅项目交付纠纷，维护购房人合法权益。

　　样板间按标准分别设置

　　为实现“所见即所得”，多地要求开发企业按备案标准设置样板间。北京市提出，交付样板间应当按照经审图机构审查合格的施工图纸以及预售方案中确定的户型样式、结构尺寸、交付标准、施工工艺设置，并在交付样板间内布置工艺样板房；发生设计变更的，应增设设计变更前后的实体对比展示内容；工艺样板区应展示包括但不限于起居室、卧室、厨房、卫生间等墙面、地面、吊顶施工工艺流程和使用材料。浙江省温州市规定，全装修施工图设计范围应包括预售合同约定成品住宅交付状态的所有施工内容，并明确内装修工程主要材料、设施设备的技术质量标准，向主管部门报备。

　　按照不同标准分别提供交付样板间。北京市提出，项目有多个户型的，应设置主要户型交付样板间。浙江省杭州市规定商品住房按照不同的装修标准分别提供不少于1套交付样板间。温州市要求房源中套数最多的户型至少制作1套基本装修标准的交付样板间，不同装修标准的应分别设置交付样板间。江苏省南京市要求将新楼盘的样板间分为清水交付样板间、展示样板间和工艺展示间三类，其中，展示样板间即在清水样板间的基础上，增加家具、电器、装饰品等合同以外非交付的设施设备，以展示房屋功能和效果；工艺展示间则是对墙面、门窗等工程进行施工工艺工法的展示。

　　真实反映交付原貌。北京市规定交付样板间的装修装饰标准要实现“三个一致”，即与预售方案中所列的清单内容保持一致、与购房合同约定的交付标准保持一致、与项目实际交房状况保持一致。温州市规定交付样板间要按1:1要求真实反映户型结构、空间尺寸、装修内容、施工质量和交付标准。对于定制产品，也予以注明。为减少资源浪费，全方位真实展现房屋户型、结构及尺寸、公共部位和施工质量等，陕西省西安市要求房屋实际交付标准与样板房展示内容保持一致，鼓励企业在实体楼内设置样板房。

　　此外，样板间保留时间方面，北京市规定交付样板间和工艺样板区至少保留至项目交付三个月后。杭州市、温州市均规定，交付样板间保留时间自全装修商品住宅交付购房者之日起不少于6个月或自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年。

　　明确装饰装修标准

　　对全装修交付的住宅，多地强化全装修标准和价格备案监管，建立全装修权益保障体系。

　　北京市规定开发企业在申请办理预售许可时，应在预售方案中列出使用的主要材料、设施、设备清单，并标明名称、品牌、型号、材质、施工工艺等信息，主材产品可在同一档次提供1~3个产品目录。温州市规定开发企业在申领预售许可的销售方案中说明所有装修方案，包括装修标准、装修内容、主要材料设备清单等内容，并在销售现场、样板房醒目位置对所有装修方案进行公示；住宅单元的出入口、门厅、走道、楼梯、电梯前室等公共部位装修内容也应进行公示。

　　杭州市规定交付样板间所用材料、设施设备在交付样板间内公示清单明细，鼓励开发企业向公证机构申请交付样板间保全证据公证。

　　西安市提出，房屋交付标准为毛坯的，可以在设置毛坯样板房的基础上，另行设置经装修的展示样板房。展示样板房销售时，不得在价外收取装修费用。

　　南京市明确，全装修住宅项目应按所售主力户型1:1要求建设交付标准样板间，且交付标准样板间、装修评估报告、全装修示范合同的装修标准必须一致；在公开展示的交付标准样板间中，应标注各大件的标准品牌，对于部分定制产品，应注明材质标准。非交付标准应在现场明示，并在合同中标明。

　　同时，南京市规定，装修价格由第三方房地产专业评估机构进行评估，并将装修标准、第三方评估机构评估的装修价格写入商品房销售合同；装修价格评估报告经公示后，开发企业不得擅自更改，项目交付之前必须按照核准的装修方案一次装修；新房交付前不得采取二次装修等方式，提高全装修价格。

　　业内人士表示，样板间、评估报告与合同三者一致，将有效防止标准模糊给买卖双方带来的争议，同时，通过公示、样板间实物展示以及合同进行全方位的保障，当未来房屋交付的时候，业主与开发企业双方可以对照交付标准，查看是否符合约定的标准，减少纠纷的产生。

　　加强房屋质量管理

　　为加强交付前对房屋质量的查验，北京市规定开发企业在确保安全的前提下，在房屋竣工验收前应开展不少于2次的“工地开放日”活动，组织有参加意向的购房人进入工程现场了解项目主体结构、施工工艺、隐蔽设施、装饰装修、公共部位等实地情况，对发现的问题，督促开发企业及时维修整改并反馈购房人。

　　杭州市将全装修交付商品住宅项目纳入质量安全监管，鼓励开发企业投保住宅质量保险，提高交付后维保服务质量。

　　南京市明确了住宅室内装饰装修的保修期，在正常使用条件下，最低保修期限为2年，有防水要求的房间和外墙面的防渗漏期为5年。如果在保修期内出现问题的，房主可以要求开发企业进行修缮。

　　惩处机制方面，北京市按照《北京市房地产开发资质动态监督管理暂行办法》规定，对违反规定的开发企业进行计分，整改期间，暂停网签钥匙盘服务功能。温州市、杭州市规定对违法违规的相关主体和个人实施信用联合惩戒。

　　此外，西安市还推出项目信息二维码，提供预售许可信息便捷查询方式，通过扫描项目二维码，购房人可快速查询项目预售许可证号、许可楼幢、资金监管银行、监管账号、房屋面积、已备案和未备案房源等信息。

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