高端酒店买卖的二三事

央企金茂28亿卖掉北京威斯汀，上海宝格丽被华侨城挂牌出售，雅高计划再出售20亿美元的酒店资产，温德姆酒店集团因78亿美元收购价低于预期拒绝精选国际集团收购要约...... 最近行业内最热点的新闻莫过于一夜之间众多知名高端酒店纷纷被搬上“售货架”。作为疫情后第一个复苏年，刚刚看到希望曙光的酒店行业又风云突变，这样的“大动作”是否又意味着酒店抛售潮的开始呢？

这些交易消息看似突然，实际上酒店行业，尤其是高端酒店的大宗交易活跃已久。开发商接连爆雷，高端酒店自然最先被摆上货架。但是动辄数亿的底价，在不景气的市场环境下找到合适的接盘者却是个大问题。如广西一家五星级酒店两年来已经被拍卖二十二次，价格已经降到了脚脖子，但却依旧是“烫手山芋”。

地产业久病难医，

酒店交易成为救命稻草■

众所周知，酒店行业的建设发展也依附于地产行业，甚至有不少酒店本身就是由房地产公司开发，其最终目的也并不是为了经营，而是借助知名酒店高大上的品牌，来辐射房地产开发的整个项目的价值，提升售价。

但在近年经济下行以及行业流动性压力下，地产开发商的处境也今非昔比，甚至一些央国企都在处置资产回笼资金，调整经营结构。如万达集团宣布出售旗下的酒店业务，主要也是为其文化娱乐业务发展提供更多资金支持。

加之酒店行业本身就属重资产行业，投资巨大、运营成本高、回收周期长，又经历了三年疫情重创，亏损、倒闭的更是不计其数。因此不少地产系酒店业主试图通过盘活酒店资产以缓解偿债压力，提升现金流动性。降杠杆、减负债、回流现金、稳发展，似乎成了绝大多数地产系酒店主动或被动进入交易市场的主要缘由。如华侨城和雅高都坦荡直言售卖酒店是为了偿还贷款。

同时，随着越来越多的消费者开始追求个性化、高品质的住宿体验，以及新兴的精品酒店、民宿等住宿形式的兴起，也使得一些传统的奢华酒店在市场竞争中逐渐失去了优势，面临着市场份额的萎缩。

无论如何，在这样的国内市场大环境下，酒店与房地产的逐渐“解绑”似乎已是大势所趋，或许未来也将会有更多酒店进入资产流动的浪潮。

高端酒店被“摆上货架”，

意味着什么？■

更要命的是，不管业主如何润色修饰，其实大多数的酒店转让原因是生意不好做不下去了。即使是国际联号的高端品牌，也难逃常年亏损的命运。

当酒店资产无法达到收益预期，酒店会考虑减少成本，开始裁员、降薪，久而久之，高端酒店引以为傲的服务水准和市场口碑都将难以为继，这是一个显而易见的恶性循环。如果任其发展，必然每况愈下，最后无法挽回。

易主后，管理方、合作可能都会有极大变更，甚至酒店的品牌定位、管理团队、运营方式等诸多环节都可能会产生剧变甚至引起冲突矛盾，对酒店来说都会是一阵不小的骚动。

同时，酒店易主对品牌无疑也会产生冲击。上海宝格丽酒店是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店，目前也是唯一一家被“上架处置”的宝格丽，虽然易主后是否会换牌还尚未可知，但此次易主会让舆论猜想宝格丽品牌的运营能力和投资价值，对于想继续深度拓展亚太地区的宝格丽品牌来说是一次重创。

同时叫苦不迭的还有酒店供应商，酒店易主后交接难、要账难，供应商索要无门的事件并不少见。大多情况无非酒店经营不善，或新旧业主交接出现“后主不认前账”的问题。任何酒店资产都面临着“投融建管退”的循环，酒店供应商与酒店一同经历了“善始”但却难以“善终”，这一点也很难不为人所诟病。

进退两难间，

酒店还能做些什么？■

其实从酒店转让市场来看，酒店的转让出售并不一定都是酒店债务或破产问题的结果，也存在一些酒店背后集团的内部纠纷和矛盾等多元性因素导致优质资产抛售的情况。

对于这类被转让出售的酒店来讲，其经营模式和盈利状态大多都相对健康且具有可持续性，属于投资人心目中的“优良资产”，即使被出售也十分受欢迎。

如之前以45亿元出让的外滩茂悦酒店，也曾是世茂在上海地段最好、评估值最高的酒店物业，更是上海市仅有的毛利润率和息税折旧摊销前利润均在40%以上的十家酒店之一。绿地此前也曾计划将酒店放入新加坡REITs项目的资产包中，并长期向REITs注入资产，实现降负债的同时，获得资产证券化带来的流动现金自由。

随着越来越多的酒店资产可能将被摆上货架，其中既有数亿级别的大宗酒店资产，也可能会有许多价值百万左右的中小型酒店。然而决定谁能聚焦市场目光、获得资本青睐的，绝不仅仅是品牌的虚名和规格的高低，酒店的“成色”才是卖家选择的不变准则。

因此，酒店经营者们与其将酒店资产的成长性寄托在一些尚未做出成绩的增长点之上，不如专注于酒店的日常经营。毕竟，酒店资产的根本价值还是会回归到盈收能力。

你工作的酒店有换过业主吗？

喜欢就点个“在看”吧