新政满月，广州楼市火起来了吗？

不知不觉间，距离广州限购松绑的“9·20”新政已经过去了一个月时间。

在这一个月里，长隆万博悦府开盘再现排队抢房的场景，黄金周新房成交量创下近5年新高，就连一度流拍的梅花铝厂地块都被争抢至摇号……

△长隆万博悦府开盘现场

这一切，好像都在提醒着我们，广州楼市真的暖起来了…

那么，到底谁才是这次新政的最大赢家？

01

番禺平均一天卖出63套新房！

先来看看整体数据。

自“9·20”新政出台以来，广州的新房网签量就出现明显攀升，并在国庆黄金周的9月30日达到了巅峰的781套。

此后，受人们节假日出行影响，网签量有所回落，节后一周网签量再度出现回升，到了本周则每天维持在200套左右水平。

当然，这段时间出现的成交峰值也跟大盘集中开盘有关。

而在这一个月里，广州新房网签量已经达到7373套，比今年前9个月的平均月网签量6082套要高出不少，新政效果可谓立竿见影。

其中，番禺区无疑是放开限购后的最大赢家，网签量达到1906套，跃居全市成交量榜首，计算下来，平均每天能卖出63套！

一同放开限购的黄埔区和花都区，热度明显不及番禺。究其原因，主要还是番禺有多个红盘入市，如长隆万博悦府、龙湖御湖境、越秀大学星汇锦城等，而黄埔和花都则缺乏这样的“网红”项目。

从克而瑞广佛区域统计的新政前后四周各区新房网签量也可以看出，除了番禺以外，原以为会受到松限冲击的增城，表现也意外相当出色，妥妥滴“显眼包”。

△图片来源：克而瑞广佛区域

说到底，虽然增城不再具有不限购这一独特优势，但至少其可供选择多、价格低的优势还是相当突出，因而新房市场依然还能站稳。

对比起来，从化就显得没那么好命，成为全市唯一一个新政出台之后成交量不涨反跌的区域。

02

二手房遭一手分流遇冷

接下来再看看二手房的成交情况。

“920”新政也将二手房增值税免征年限由5年改至2年，按理说对二手房成交算是利好。然而，新房的政策刺激力度更大，分流了不少的二手房买家，导致广州二手房在新政之后反倒遇冷。

△图片来源：合富置业官方号

不过，在上周，广州二手房网签量出现明显回升，网签量环比大涨81%。

从广州市房地产中介协会数据可以看到，二手房热度回暖主要由中心城区支撑，像是荔湾区的环比涨幅达到142%，越秀区的环比涨幅达到125%，黄埔区也录得114%的涨幅。

此前我们也分析过，今年广州的二手房成交量其实并不算差，二手房的购买需求还是相当稳定。随着新政影响力的减弱，广州的二手房成交量应该也会回升至正常水平。

03

取消地价上限，会轮到广州吗？

最后我们再来讨论一个问题：接下来是否还会不会有新招？

如果从新房成交量来看，广州10月新房成交量突破6000套是稳了，接下来这几天给力的话，甚至还有望突破7000套。

△10月数据仅统计至10月19日

但这并不意味着新房市场已经站稳。毕竟这期间还有一个国庆黄金周，多个楼盘都推出力度不小的优惠活动引客，接下来，市场热度能否延续依然有待验证。如果热度再次回落，也不排除继续出台刺激楼市政策的可能性。

那么，会进一步降低房贷利率吗？昨天公布的5年期LPR已经连续4个月维持不变，近期也并未释放出什么降息的信号。

会进一步放开限购吗？最近是传来南沙松限的风声，但也并非是完全放开，或许还有后招？

△网传南沙购房政策

而这几天关注度较高的，还有关于#取消地价上限的话题。

而恰好原本另外将于10月18日竞价出让的海珠区新滘西地块，就出让的前一天下午突然终止出让，这两者之间有无联系？

当前广州的地块溢价上限为15%，超出就开始摇号。如果地价上限真的取消，那么土拍就全看开发商财力，那些资金雄厚的开发商将直接受益，拿下优质地块的成功率将大大提升。

考虑到广州本轮的政策调整中，无论是“认房不认贷”还是松限方面都是一线城市中首个出手，引来别人抄作业，这次取消地价上限，也并不是不可能的。

但是，面粉贵了，面包价自然也会水涨船高，对于楼市向好有带头作用，对于买家则置业成本或许更高。