专题 | 探寻理想家居的生活场景——2023年改善客户调研之产品篇-汇君网

继上篇对改善客户置业需求的研究之后，我们继续将研究方向对准他们的产品需求和偏好，通过问卷调查和后续访谈，为房企的产品升级提供有价值的参考。

在此次调研中，我们发现，在产品的需求上，改善客群更多的从家庭的利益作为出发点去考虑，关注社区的全龄共享设施、室内空间的家庭陪伴，同时也关注自身的小确幸，偏好休憩与社交的场景体验。重视家庭的改善客群通过对住房的特定需求去表达对家庭的“爱”，他们的购房和产品偏好，更多的受到家庭价值观和生活方式的影响，通过改善居住环境来体现对家庭的重视。

文/ 克而瑞产品力研究中心

总体偏好景观、精装等硬实力是核心自然、绿色和科技最匹配需求

解码影响购房决策的产品特征，硬实力仍是核心

改善人群的核心关注点是居住的舒适度，围绕这一核心需求，只考虑产品本身，影响改善购房者决策的多重因素中，被调查者认为最重要的硬实力是户型设计，最重要的软实力是物业服务，两者的关注度占比分别为84%和69%。对社区景观资源和内部配套的关注度也在四成以上，但对于圈层这样代表人文素质的软实力，改善人群的关注度并不高。

无论产品的硬实力还是软实力，不同代际的价值观差异也影响其产品观念。对于产品的硬实力，年轻人普遍更关注装修质量与风格，而相对更看重社区景观资源的是年长者。究其原因，年轻一代的时间也被经济化，“懒人经济”催生出方便、省心的入住需求；当年轻人上班后，老人和孩子是社区的主角，景观园林是他们活动的重要空间。随着购房者阅历的增加，其对于产品软实力带来的居住价值升级也有更多的体会，因而对物业服务与圈层效应有更多考虑。

心目中的住宅：自然、绿色、科技带来交互体验

自然生态、绿色健康和智慧科技最符合改善购房者对家的追求，在环渤海、长三角、珠三角，三者的优先度排序都是自然生态＞绿色健康＞智慧科技，而在中西部，对这三个特质的重视度相近，均为五成至六成之间。对于产品风格、艺术格调、高定设计这些代表品味与时尚的特征，改善型客户普遍认为这些概念颇为主观，反而无法成为核心考量。

对理想住宅的定位决定着产品的进化方向。智慧科技、绿色健康是此前几年的消费热点，近两年产品进化主要围绕“自然生态”需求，公园住宅、森林住宅、垂直绿化生态住宅等产品持续进化，从天然资源到人造景观，从室外到室内，让自然触手可及。

室内空间在居住空间装下内心生活向往

客厅：与传统需求相比，客厅衍生出多功能场景融合的需求，既要社交娱乐，又要带娃玩耍，还要正经办公……

深访：北京白领郭小姐

“三代同堂，即使三室也不太够用，尤其一线城市房价这么高，每个房间都很小。我们只能开发客厅，既有办公的地方也有小孩写作业、玩耍的地方，除了日常看电视、吃饭外，平时可以在这里辅导孩子作业，偶尔晚上加班也可以在这里，不会打扰到另一半。”

▍如何在客厅构建多元场景？

客餐空间一体化，提升公共空间尺度。家的气息来源于家人亲友的互动与交流，客厅应从关注功能分区转向强调社交聚场，将多重生活场景并联、重组，诸如家庭休闲、派对聚会、会客社交、办公学习等场景应在客厅随心切换。

厨房：“可开可合”式厨房成新宠，在开与合之间，尽可能调和“无油烟美食烹饪”与“家庭互动分享乐趣”之间的平衡。

深访：成都白领张小姐

“我对厨房的要求只有一个,那就是厨房空间一定要打开。以前聚餐的时候，其他人都在客厅聊天看电视，只有妈妈在封闭的厨房里做饭。如果把厨房打开，那么妈妈下厨时也可以和我们聊天，下厨的时候就不会那么无聊。”

▍厨房开放是一个大趋势,不仅仅是设计美观，更多的是因为家人间爱的情感维系使然。那么“可开可合”有哪些花招？

90度玻璃移门：使用90°移门连通厨房与餐厅，不仅能够实现厨房最大程度的通透性，并且形成了一个半开放的空间，有效屏蔽油烟的同时，也加强了厨房与餐厅之间的互动，让在烹饪时有了更多与家人交流互动的机会。

可上下推拉的玻璃窗：去掉厨房与餐厅的实体墙，改成可上下推拉的玻璃窗，无缝传菜，多了美食分享与互动的乐趣。

图：南京金地都会峯范建面110㎡样板间餐厅实景图

卫生间：不再局限于生理放松的功能空间，更是“释压”与“美颜”的情绪空间。

▍卫生间作为“释压”空间需要具备哪些特征？

首先收纳有序、整洁干净是基础要素；其次利用光线调整采光，浅色系、暖色调的氛围感更易令人放松；最后加入曲线元素，在增加卫浴空间美感的同时，让卫浴空间更加柔和。

·收纳有序、整洁干净：多收纳、好整理和易清洁，是很多用户对卫生间的痛点和关注点所在。不同于客厅和卧室的通透的环境，卫生间常常处于高温、高湿的环境，因此卫生间的收纳应以“清爽”为宗旨，以“藏”为要义，更适合“藏而不露”的收纳方式。例如在镜柜下方设计袋鼠收纳，容易取放的同时，也不影响美观度。除此之外，壁挂马桶的水箱以及淋浴区的壁龛，通过对收纳空间的扩容提升收纳的有序度。

图片来源：中国家电网

·调整卫浴色调：打造浅色系、暖色调卫浴空间，采用嵌入式灯带实现悬浮效果，增加氛围感。

图片来源：中国家电网

·增加曲线设计元素：配置更多曲线设计的水龙头、花洒。

图片来源：中国家电网

▍如何助力小仙女打造更精致的“美颜”？

深访：上海白领杨女士

“梳妆台的尽头是卫生间。身边好多姐妹都习惯在卫生间化妆，因为卫生间的光线是最好的，尤其把镜前灯打开后。并且各种东西用着也是最趁手的，洗漱、洗化妆刷都很方便，不用跑来跑去，而且吹风机、梳子都在旁边，整个化妆流程都能在卫生间进行。”

·以镜柜为例，五五左右的镜子会将人脸成像“切开”，而更接近黄金比例的六四开偏心镜则能更好地呈现“美颜”。

图：杭州月赋杭承府卫生间偏心镜

阳台：鱼和熊掌兼得，阳台既要功能，也要休闲。

▍“南北双阳台”受改善客群青睐，实用与闲情需分置两端。

作为整个屋子中最接近外界的居家空间，随着露营热的兴起，阳台承担了更多户外场景的打造。而阳台作为传统的家政和收纳功能区，常常是吵闹与杂乱的状态。因此，在不舍弃阳台作为家政空间的功能下，改善客群更倾向于把阳台作为纯粹的户外休闲空间，北向阳台承载晾晒及家政储物，南向阳台承担更纯粹的休闲功能，互不打扰的格局更易讨改善客群的欢心。

室内精装：精雕细琢用家装装点生活的氛围感

对材料与电器的品牌敏感度更“显性”

人性化设计和装修品质是改善人群最重视的装修需求，除此之外，对品质有明显需求的这类客户，愿意为此付出品牌溢价，故而，他们对“厨卫家电、装修材料的品牌与环保性”的重视度位居第三，明显高于储物空间。

深访：青岛 80后事业单位员工周男士

“精装房劣质水电装修材料是常态，这样子的精装房其实也不省事，将就着用吧心里不舒服，重新做吧，需要将精装全拆了更麻烦；储物可以后期自己增加，哪怕贵点儿，还是希望这些基础的材料、家电用上大品牌、好产品。”

其实，近些年大部分房企都十分重视全屋收纳系统，无论功能还是颜值都有很明显的提升，但是受精装修成本所限，很多令人惊艳的设计没有在项目层面落地，购房者对储物空间配置也就愈加“无感”了。

不被标签捆绑的现代风最适合精装房体质

得到客户青睐、经得起时间审视的装修风格，是精装房的加分项。现代风格作为表达美、创造美的底色，更能满足“适我变化”的需求，故而受到购房者的普遍喜爱，钟意现代极简风的购房者占比大幅领先。

如果我们给现代风格赋以更宽泛的定义，那么北欧风也可以视作现代风格的变种。整体看，购房者偏爱的是现代风包容性强的特点。究其原因，与当前精装房少有全装修有很大关联，购房者收房后需要二次装修，那么，标签性明显的风格往往难以后期适配，基础装修选择“百搭”的现代风多是因为最方便而已。

深访：重庆 85后企业中层管理郭男士

“我们对生活环境的要求很高，现在的精装房都长得差不多，和住的酒店一样不温馨,没有家的感觉。重新装修不仅工程量大，还会浪费时间和金钱，实在是得不偿失。”

如今，多元化、个性化正在成为房企精装的新风口，“加载包”、一站式整装都开始落地，更多细化的装修风格有望趁势而上，让客户可以有多样性的选择。

室外景观：承载生活的延展为日常平添乐趣

景观规划：一线城市客户青睐集中式中央花园，二、三线城市客户则更偏爱去中心化的楼间单点景观。

▍集中化中央花园：代际和解，其乐融融

一线城市中青年往往选择与父母保持“一碗汤的距离”，既能够保持自己的独立空间，又能够短距离陪伴父母、享受父母的关爱。疲于大城市的快节奏，一线城市的中青年难以匀出同等的时间陪伴父母与孩子。一个包含全龄段设施的中央景观花园则可以在同一个空间容纳一家人的陪伴时光。

图：广州越秀·天河·和樾府中央花园

▍去集中化的楼间景观：反向奔赴，亲密有间

在亲戚、发小、同学的熟人社交特征明显的低能级城市，年轻人愈发想要突破熟人社交的框架，依循兴趣寻找同好中人。因此即使他们无法摆脱熟人关系的羁绊，但坚持所到之处尽可能避免与熟人的“亲密接触”。楼栋间的单点景观以孤立的形式满足了他们观赏驻足的同时尽可能避免与熟人的“邂逅”。

图：成都华润锦江悦府“悦府十二园”社区景观规划

观赏景观：阅尽千帆，风雨连廊依然是回家路上最贴心的陪伴。

▍置业次数越多的客群，越注重景观设施带来的交互体验与复合体验

“灰空间”一般指介乎室内外的过渡空间，根据场景和需求的不同，包含例如檐下空间、庭院、走廊等建筑形态，住宅社区内的风雨连廊便这样一种半开敞、半封闭的中介空间。

当下改善客群对于风雨连廊的需求早已不再仅仅局限于避免“日晒雨淋”的功用性目的，对于这样一种既非完全开敞，又非完全封闭，自带“暧昧性”的空间，其作用早已超出“过渡空间”的范畴，成为社区空间打造多重生活体验的重要舒适空间。一来它能够提升归家仪式感，二来它半开敞、半封闭的特质能够充分与自然沟通，结合草坪、座椅等配置，能够实现休憩、赏景、社交等多种复合功能，是一个能够交互的弹性空间。