金融拍案|一笔“合法合规”的房贷法院为何判银行没有抵押权？原来是遇到“鸠占鹊巢”假屋主

财联社10月20日讯银行作为专业的金融机构，如果觉得和房产相关的贷款稳赚不赔，在尽调方面过于相信纸质材料，那么依然可能造成损失。日前，中国裁判文书网就上传了这样一个案例——40后上海老人王某某被房屋中介张莉所误，导致名下房产被人挂失后过户，后者还向交通银行申请抵押贷并挥霍一空。

此事案发后，王某某的房屋被核准恢复登记至自己名下，但抵押权人为交通银行长宁支行的抵押未被涤除。且交通银行长宁支行不愿调解，表示张莉的贷款合法合规，抵押合同有效，且对抵押权系善意取得。

最终，法院一审以银行不符合善意取得的构成要件为由，判决银行应该及时涤除这套房产的抵押登记。

女子利用屋主身份证先挂失后过户 向银行申请抵押贷获批

相关文书显示，王某某，男，1946年11月出生，住上海市静安区，名下有一套位于上海市长宁区的房产。2004年，“79”后上海女子张莉利用办理王某某这套房产的房屋租赁业务的便利，获得王某某的身份证之后，假冒王某某的名义，在长宁区某中心补办了该房屋产权证。

此后，张莉又伪造了以其本人为买受方、王某某为出售方的房屋交易合同，将该房屋过户至其名下，实现了鸠占鹊巢。

张莉随后以这套房产作为抵押，向交通银行上海分行长宁支行申请个人购房抵押借款，贷款期限15年。张莉最终获得贷款32.9万人民币。2004年10月13日，这套房屋被核准登记抵押权人为被告交通银行长宁支行，登记证明号为长200405025427。

在被有关部门识破并抓获之前，张莉曾归还本金和利息等共计70361元，余款25.86万元被其挥霍一空。2007年7月23日，上海当地法院作出判决，张莉犯贷款诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金十万元。

真屋主申请房屋抵押合同无效 法院一审判银行败诉

据了解，2007年10月15日，王某某的这套房屋被核准恢复登记至自己名下，但抵押权人为交通银行长宁支行的抵押未被涤除。且交通银行长宁支行不愿调解，表示张莉的贷款合法合规，抵押合同有效，且对抵押权系善意取得。

此后，王某某向法院起诉，要求确认抵押合同无效。 2023年6月，上海市长宁区人民法院立案。近期，法院在一审中指出，张莉以骗取银行贷款为目的与交通银行长宁支行签订抵押借款合同，其签约意思表示具有违法性，导致了银行的贷款损失，并使国家金融制度和信贷管理秩序受到损害，属于合同无效之法定情形，故押借款合同应属无效。

法院还认为，没有证据证明银行对张莉的房地产买卖合同有尽审慎审核义务，也无在案证据证明银行对张莉的还款能力有进行充分核实，银行亦未进行实地调查。交通银行长宁支行的上述不谨慎致使张莉的不正当贷款目的未被发现，客观上存在过失，不符合善意取得的的构成要件。最终，法院一审支持了王某某的诉求。

对此，湖南某律师事务所律师向财联社记者表示，此案的核心在于银行对案涉房产的抵押权是否属于善意取得。而“善意”的核心，除了转让的价格合理外，还在于受让方对无权处分不知情且无过失。通俗来说，就是受让方要尽到一定的谨慎义务，如果因自身的重大过失而不知道转让人无处分权，则不构成善意，也不能构成善意取得。

这名律师认为，本案中，法院正是依据上述原则判决王某某胜诉。这是因为，银行在放贷时必须做好贷前尽调，确保贷款者有偿还能力、抵押财物真实后才能放贷。尽管表面来看，案涉房产属于张莉，但法院认定银行没有进行实地调查，这说明银行轻信房产证件而疏于线下走访，的确存在过失。当然，司法实践中如何认定善意取得仍然存在一定争议。另外，从法院此前对张莉的骗贷判决来看，银行向张莉追讨该笔贷款更为合适。