万科郁亮：“房产过剩”也是“被平均”

10月20日，在万科媒体交流会上，对于外界普遍关心的市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，住房需求从“有没有”走向“好不好“的阶段。未来住宅建设的中枢值是10亿-12亿平方米，现阶段住房建设水平显然超跌了。市场积累的反弹力量和政策支持给恢复提供了一定动力，但市场短期恢复的基础还不牢固，建议地方政府在供给端有更积极的落地举措。

关于市场是否存在供给过剩的问题，郁亮认为，主要城市当前的住房条件“被平均”了，城市被小镇平均了，大城市被小城市平均了。目前客户对居住的需求越来越多，类型也越来越多样化，但针对新需求的市场供应是不充分的。根据第七次人口普查数据，全国城镇人均住房建筑面积38.6平方米，折成使用面积只相当于日本1983年的水平，63%的城市住房还未达到配备电梯的基本门槛。

从城市人口增长、改善、更新的需求来看，郁亮预计，未来住宅建设的中枢值是10亿-12亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，中枢值有较大差距。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。

谈到短期市场表现时，郁亮分享了一组行业数据——8月以来，政策的发力释放了合理的住房需求，已显现出一定效果。9月，一、二线城市成交面积环比增加13.4%，10月上半月最新数据相较9月继续好转。

他认为，市场积累的反弹力量和政策支持为恢复提供了一定动力。同时，不能指望政策一招解决所有问题。在他看来，市场短期恢复的基础还不牢固，建议各地因城施策，结合本地市场情况做出更及时的调整，加快政策落地速度。尤其是在供给端，可以有更积极的举措，例如对于库存过多的地区，暂时放缓土地供应节奏，而对于过去规划用途存在偏差的土地和房产，应考虑转变性质去做市场更需要的产品，这些都是地方政府权限内可考虑的举措。