复牌进展｜2023年10月物业服务发展报告

观点指数 李长江辞任碧桂园服务总裁，多家物企核心高管变动 期内碧桂园服务发生了核心高管变动，李长江辞任执行董事、总裁等职务并由徐彬淮接任，中报季以来，包括彩生活、正荣服务、苏新服务在内的物企都发生了总裁级别的管理层变更，这也是行业周期变动的体现。

中海物业收购关联监理业务，收购活动保持活跃 中海物业报告期内9.5亿港元收购了关联兄弟公司中国建筑兴业旗下监理业务，本次收购加大了中海物业的回款压力与业务的不稳定性；此外，雅生活收购一环卫城服公司31%的股权，金科服务对上海团餐企业的收购进程也在持续推进。

旭辉永升服务发布业绩并复牌，关联纠纷持续推进 旭辉永升服务报告期内披露业绩并顺利复牌，目前仍有4家物企处于停牌状态，其中康桥悦生活与鑫苑服务都于期内披露了与关联方纠纷和复牌进程的新进展。

经发物业赴港递表，上市物企频繁回购 西安国资物企经发物业期内赴港递表，这是一家“蚊型”的物业服务提供商，以G端业务为主；绿城服务与金科服务报告期内频繁回购，旭辉永升服务也拟建议回购。

10月10日，碧桂园服务发布公告称，由于需要投入更多的时间在家庭、子女教育及个人其他事务上，李长江辞任公司执行董事、总裁、授权代表、环境、社会及管治委员会主席等职务，辞任后其相关职务将由碧桂园服务副总经理、首席战略官徐彬淮接任，同时李长江也会以顾问身份继续服务公司。

李长江于2011年加入碧桂园服务并任职总经理，上市前夕获任为碧桂园服务执行董事，李长江任职期间，碧桂园服务通过介绍方式顺利港股上市，并通过资本市场的多次配股以及物业企业充沛的现金流，接连收购了蓝光嘉宝服务、富力物业、中梁物业以及彩生活旗下邻里乐等大型物企，实现了规模上的猛进。截至2023年6月30日，碧桂园服务合约面积已经达到16.5亿平方米，成为物管行业规模上的绝对龙头。

不过，过多的收购也给企业带来了一定隐患，截至2023年6月30日，碧桂园服务商誉已经达到179亿元，并于2022计提了约17.4亿元的商誉减值损失；而规模的快速成长同样也给应收款的管理带来了压力，碧桂园服务截至2023年6月30日的贸易应收款余额已经达到175亿元，今年上半年碧桂园服务对贸易应收款计提了约9亿元的减值损失，这也对碧桂园服务上半年的利润有所侵蚀。

继任李长江总裁职务的徐彬淮为碧桂园服务原首席战略官，于2016年加入碧桂园服务，此前主要负责碧桂园服务的业务创新战略规划、运营管理、数字化管理、智能制造及社区生活服务事业经营。目前，头部物业服务企业规模增长的势头已进入尾声，房地产下行周期下物企也需要谋求更精细的发展，数字化与社区增值服务正是合适的方向。徐彬淮接职后，碧桂园服务或许会更加注重规模之外的发展路径。

值得注意的是，自2023年中期业绩会以来，物业服务行业发生了大面积的人事调整，除碧桂园服务外，包括彩生活、正荣服务、苏新服务在内的物企都发生了总裁级别的核心管理层变更，这也是行业周期变动的体现之一。

企业收购活动保持积极，中海物业涉关联监理业务收购

收购活动方面，10月11日，中海物业公告以9.5亿港元的代价收购中国建筑兴业全资附属公司Project Supervision Limited的100%股权，卖方中国建筑兴业为港股上市，主营业务为幕墙，与中海物业同为中海集团旗下，本次交易的性质相当于兄弟公司出于战略需要剥离非核心业务，而中海物业进行接盘。

该交易的收购标的为中海通信的唯一股东，中海通信则为中海监理的唯一股东，而中海监理主要于中国提供工程监理与施工咨询服务。监理业务属工程类业务，业务内容主要是受甲方委托对乙方的工程建设过程进行监控，与建筑工程强相关，盈利、订单获取和回款都具备较强的房地产周期性。

工程监理虽与物业管理同属轻资产行业，但监理业务营收多为一次性的合同收入，与长续的物业管理合同存在本质区别，二者协同性较差，且工程项目的监理业务能否帮助获取项目的物业管理合同同样存疑。在房地产行业下行的大背景下，工程监理未来订单量缩水很难避免；而且工程监理收款速度同样较慢，本次收购更会进一步加大中海物业的回款压力。

收购对价上，目标企业2021-2022年净利润分别为6015万元与8376万元，二收购协议中对赌的目标利润为5000万元，收购对赌完成难度不大。本次收购对应2022年静态PE约14.9倍，2021-2023年利润计的收购PE约为17.5倍；中海物业在公告中表示，参考A股上市的4家中国内地同类公司的市盈率平均数为34.9倍而中位数为20.7倍，故该收购代价公平合理。不过，该收购市盈率水平仍要显著高于港股物业服务行业的平均估值。

二级市场反应方面，中海物业自收购公告发布当日起股价便连续下跌，3日累计跌幅达27%，市值缩水近80亿港元，不过10月17日则有所反弹，录得约5%的涨幅。

中海物业之外，9月18日，广昆生态治理有限责任公司发生股权变更，雅生活服务旗下的龙城城市运营服务集团收购了该公司31%的股权。龙城服务为雅生活服务的城市服务平台，主要提供城市管家、环卫一体化等业务，目前约管理有700个项目，所收购目标公司的经营范围包含物业管理、除“四害”服务、保洁服务等，本次对目标公司部分股权的收购将有利于雅生活进一步扩大其城市服务版图。

此外，金科服务于7月27日公告的2.33亿元对团餐企业上海荷特宝餐饮管理62.9%股权的收购，也于报告期内有了新进展。10月16日，金科服务发布向目标公司增资进展称，公司已与二阶段退出股东成功订立二阶段协议，其中二阶段指按1.15亿元人民币的总代价从退出股东处收购目标公司合计30.6%的股权，本次对团餐企业的收购也将加强金科服务于华东地区本地生活服务的战略发展。

旭辉永升服务发布业绩并复牌，关联纠纷持续推进

停牌物企的复牌进度上，9月26日，旭辉永升服务发布2022年及2023年H1业绩并于9月27日成功复牌。

旭辉永升服务于今年3月31日因匿名举报相关事件停牌，从停牌期间的业绩来看，旭辉永升服务截至期末的合约面积为3.03亿平方米，2023H1实现的收入约为人民币31.84亿元，较2022年同期增长约0.7%；净利润约22.93亿元，同比减少33%，净利下行幅度较大主要是因金融资产预期信贷亏损所致。停牌期间，旭辉永升服务营业收入与合约面积都未发生明显变化，其上半年在业务拓展方面基本处于停滞状态。

复牌首日，旭辉永升服务录得约57.4%的跌幅。截至发稿，旭辉永升服务总市值为19.42亿港元，市盈率仅为5.44倍，除了受停牌及地产行业相关行情影响外，旭辉永升服务本次复牌退出港股通后，内地投资者将只能买进无法卖出，于此引起的大量抛售也是复牌首日其录得较大跌幅的原因之一。

截至目前，仍有康桥悦生活、力高健康生活、鑫苑服务、佳源服务4家物企处于停牌状态，其中康桥悦生活与鑫苑服务的关联纠纷于报告期内有了新进展。

10月16日，康桥悦生活公告独立调查与内部控制审查的主要发现与结果。文件显示，康桥悦生活提供给核数师的财务资料中遗漏了两项合计3.55亿元的担保，主要涉及康桥悦生活为其关联方融资安排提供担保以及所收购物业公司的外部担保。康桥悦生活表示，公司内部控制存在不足，独立委员会和董事会均认为，公司实施的补救措施足以解决内部控制审查的主要结果。

鑫苑服务方面，其于今年4月对鑫苑置业提交的仲裁也于报告期内收到裁决。10月16日，鑫苑服务发布公告称，就抵押事项收到仲裁裁决，要求鑫苑置业赔付相关损失。仲裁裁决显示，被索赔人鑫苑置业有责任立即向索赔人支付合计4.3亿元。鑫苑服务表示，公司在其专业顾问的协助下，将采取一切必要及适当行动执行仲裁裁决。不过，鑫苑置业已多年亏损且债务屡屡违约，收回欠款存在较大困难，已资抵账会是可选的方案。

经发物业赴港递表，上市物企频繁回购

9月20日，西安经发物业赴港递交招股书，这是一家西安经发集团旗下，主要布局中国西北部的城市服务及物业管理服务提供商。截至2023年6月30日，经发物业的总合约建筑面积为1320万平方米，其中约350万平方米为住宅物业，170万平方米为商业物业。

2023年上半年，经发物业实现收入3.9亿元，净利润2520万元，毛利率为14.3%；其中城市服务业务是经发物业的营收主力，占比达到59.2%。整体来看，西安经发物业是一家以G端业务为主的蚊型物企，但其国资背景能使其在上市进程中获得一定优势。

报告期内，金科服务与绿城服务继续在二级市场开展回购活动，其中，金科服务自9月20日以来已连续19个交易日进行回购，年内累计回购股份1377万股，占已发行股份的2.1%；而绿城服务报告期内同样进行了频繁回购，年内累计回购1036万股，占已发行股份的0.599%。

此外，旭辉永升服务也于10月17日发布了建议购回股份的一般授权及股东特别大会通告，计划回购不超过决议案通过日已发行股份总数10%的股份。

值得一提的是，自旭辉永升服务复牌以来，其公司管理层进行了多次股票增持，其中执行董事兼总裁周洪斌以自有资金在公开市场购入合共250万股本公司股份，总代价约339.4万港元；执行董事兼首席财务官周迪先生以自有资金累计增持230万股。

数据来源：Wind，观点指数整理

二级市场方面，报告期内样本港股上市物企平均跌幅达11%，其中跌幅较大的主要包括新复牌的旭辉永升服务以及发布关联收购消息的中海物业等。

本文源自观点网