土储重仓三四线，半年亏13亿，文旅地产一哥继续卖资产还债

在今年年初华侨城宣布了上市16年来首亏百亿之后，业界便一直对这家老牌国企的业绩保持关注。

近日，深圳华侨城股份有限公司发布了2023年9月主要业务经营情况公告。公告显示，9月单月，公司实现合同销售面积12.2万平方米，合同销售金额22.6亿元；2023年1-9月公司累计实现合同销售面积154.1万平方米，较上年同期减少23%；合同销售金额318.9亿元，较上年同期减少26%。

同地产销售数据下滑的态势不同，在旅游综合业务情况方面，1-9月，公司旗下文旅企业合计接待游客7248万人次，较去年同期增长55%。

尽管华侨城没有披露旅游综合业务的收入，但从游客大幅增长的情况不难看出该业务向好的情况。值得一提的是，在2022年华侨城的财报中，作为两大主营业务的文旅和地产纷纷跳水，直到三个季度过去后文旅业务回暖，但地产仍没有起色，一涨一跌之中反映了华侨城正面临的困局。

卖资产偿债

为了减轻压力，华侨城仍在卖资产。10月11日，华侨城A的控股子公司华侨城控股有限公司港股公告称，其间接非全资附属公司华侨城上海置地计划以不低于人民币24.3亿元的价格，于北京产权交易所透过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产。

而被出售的上海苏河湾项目位于上海市静安区山西北路108弄，这也是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店的地址。

据宝格丽酒店官网显示，坐落于苏河湾沿河综合开发区的上海宝格丽酒店，是华侨城打造的集高端住宅、时尚商业、艺术空间与都市公园于一体的城市滨水复兴项目，酒店拥有82间客房及套房。据第三方酒店预订平台显示，其房间预订一晚的价格在5400元~258888元，而根据有关媒体报道，顶级宝格丽套房曾最贵达30万一晚。

卖掉宝格丽酒店能为华侨城带来怎样的收益？根据交易公告，如若按最低价格24.3亿元达成交易，除去交易税费、交易费用及其他开支合计3.6亿元，华侨城亚洲出售上海苏河湾项目部分资产可回收现金约20.7亿元，预计产生收益约5700万元。华侨城亚洲表示，所得款项将用于偿还贷款、借款，以及一般营运资金。

华侨城亚洲还在公告中表示，董事会认为建议出售将可令集团盘活其资产、加速资产周转，以供公司之整体策略规划；将建议出售产生之现金流入用于偿还贷款及借贷，并可降低本集团之计息负债及实现投资收入。

变卖资产用于偿债对于华侨城来说并不是件陌生的事儿。一年前，华侨城上海置地计划通过公开挂牌方式出售上海首驰企业管理有限公司51%的股权，价格为不低于5.85亿元，今年4月，敲定了最终买方上海盛芬徕企业咨询合伙企业，代价是6.12亿元；去年11月，华侨城集团旗下公司更四次挂牌转让相关资产，其中广州华侨城置业发展有限公司42.4%股权拟以15.39亿元底价转让。事实上，这两年“华侨城系”已有数十家子公司股权和所持资产被出售或转让。

但从最终的财报表现来看，华侨城的业绩依然是不尽如人意。

业绩仍在亏损

今年年初，华侨城新上任的董事长张振高交出的首份成绩单并不好看。财报显示，公司2022年净利润及归母净利润录得均超百亿亏损，分别为128亿元及109亿元，同时这也是华侨城上市以来首次出现亏损。

作为两大主营业务的文旅和地产更遭遇“双杀”。报告显示，华侨城2022年主营业务由盈利转为亏损，主营业务收入766亿元，同比下降25%；分行业来看，旅游综合业务收入272亿元，同比降低37%；毛利率25%，同比降低8个百分点。房地产业务收入494亿元，同比降低16%；毛利率22%，同比持平。

百亿亏损震惊业界的半年后，华侨城再次交出一份成绩单。财报显示，2023年上半年，华侨城A实现主营业务收入194.38亿元，同比上升18.56%，实现净亏损14亿元，归母净亏损13.06亿元，去年同期为盈利1.06亿元。

按业务类别来看，旅游综合业务收入103.06亿元，同比减少2.30%，毛利率20.77%；房地产业务收入90.89亿元，同比增长56.47%，毛利率18.22%；其他业务收入4301.13万元。

尽管华侨城整体营收较去年有所改善，但其净利润仍在亏损，截至今年6月末的有息负债总额达1343亿元。对于亏损的原因华侨城方面则表示，公司经营过程中，可能因项目投入大，培育期、回收期长，而市场形势不断变化，项目运营管控难度大，从而影响项目回报，投资收益不及预期，甚至形成项目经营亏损。为此，华侨城将持续优化投资管理体系，坚持“以收定投”“以销定建”不断提升公司经营管理水平和抗风险能力。

另一方面，华侨城的盈利能力进一步下滑。据Wind数据显示，2023年中期，华侨城A的旅游综合收入毛利率为20.77%，较去年同期下滑4.64个百分点；房地产业务毛利率为18.22%，较去年同期下滑6.2个百分点，不过对比前一年，降幅已明显收窄，2022年上半年华侨城房地产业务毛利率为24.42%，较2021年同期下降48.7个百分点。

对于毛利率下降的原因，华侨城表示，一是受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，公司部分项目的去化速度未及预期，毛利率同比有所下降；二是为适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损；三是其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。

文旅火爆，华侨城向左还是向右

早期华侨城坚持布局一线及头部二线城市，以建设主题乐园换取大量廉价住宅建设用地为核心盈利的商业模式成为头部企业。在房地产的黄金时期，华侨城凭借住宅销售的现金流反哺支撑旅游发展，但如今房地产业务伴随行业的下行遭遇困境，而文旅业务却在产生着正向效益。

财报显示，华侨城旗下文旅项目上半年共计接待游客超4400万人次，较去年同期增长74%。另一组来自华侨城旗下主题公园产业集团欢乐谷集团披露的数据显示，期内累计游客接待量同比增长超30%，营业收入赶超2019年同期水平。

在2023年9月的经营数据中，1-9月，公司旗下文旅企业合计接待游客7248万人次，较去年同期增长55%。

而对于旅游综合业务的增长，在10月16日的公告里，华侨城指出是公司抓住了全国旅游市场持续复苏的机遇。旗下文旅企业借力“节庆经济”“夜经济”“跨界联名”等机遇，满足客户多元化需求。深圳欢乐谷举行全新主题区“迷你世界·冒险山”开放仪式，进一步深化文旅融合，为消费者提供更丰富、多维度的欢乐体验。

房地产反哺文旅的作用趋弱，华侨城也在有意地在文旅业务方面展开轻资产动作。今年中报中华侨城指出，期内，公司已与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期达成轻资产输出协议。

除此之外华侨城还针对文旅和地产的业务在组织架构上进行了重新整合。华侨城在中报中提到，公司基本完成存量在运营项目管理重组。各事业部和城市公司主要负责公司房地产开发销售业务，主题公园、自然人文景区、商业、酒店项目分别由公司旗下欢乐谷集团、旅发集团、商管公司、酒店集团集中管理、一体运营。

而关于未来投资以旅游综合项目还是纯地产项目为主的问题，华侨城曾对此回应，截至目前，公司已获取佛山顺德二期、佛山禅城区、无锡经开区、成都金牛区四个项目，既有文旅综合项目、也有纯地产项目。未来，公司一方面将积极参与市场化“招拍挂”，适时补仓优质项目，积极关注核心城市核心板块的集中供地；另一方面将持续保持公司文旅综合开发的核心优势，以合适价格持续获取高性价比综合开发项目。

可以看出，上半年华侨城获取的项目大多在三四线城市，相较于文旅，华侨城的地产项目未来去化似乎仍有一定压力。截至2023年上半年，华侨城累计剩余可开发计容建筑面积1144.6万平方米，据克而瑞统计，其中一二线城市占40%、三四线城市占60%，一二线城市占比较2022年末下降2.4个百分点。

南都·湾财社记者 孙阳